Ley de Vivienda

La Ley de Vivienda ya lleva seis meses en vigor y está teniendo un impacto directo en el mercado. Además de reducir la oferta de pisos destinados al arrendamiento y de provocar un aumento de alternativas como los alquileres de temporada, también está teniendo efectos en las agencias inmobiliarias. Según explican profesionales y asociaciones a idealista/news, en los últimos meses la normativa está provocando una caída de la facturación, despidos de personal y un giro del negocio hacia el segmento de la compraventa, ante las dificultades para cerrar operaciones vinculadas a los alquileres. A corto plazo, descartan que la situación mejore, lo que deja a muchas agencias en una situación económica crítica.

En las últimas semanas del año proliferan las previsiones sobre cómo va a terminar el sector inmobiliario 2023. En un encuentro sobre vivienda, que ha reunido a Solvia, idealista/data, Grupo Lar y Sociedad de Tasación, los expertos han afirmado que el año cerrará con un 10% menos de transacciones respecto al año anterior, aunque aún marcan una "buena" cifra de 540.000 compraventa de viviendas. Creen que los tipos de interés seguirán marcando el paso del mercado en 2024 e insisten en que la Ley de Vivienda, pese a ser necesaria, no está dando resultados.

David Lucas, ex secretario de Estado de Transportes, será el nuevo secretario de Estado de Vivienda y Agenda Urbana en el recién inaugurado ministerio del ramo liderado por Isabel Rodríguez. Junto con Lucas, Rodríguez ha propuesto a Llanos Castellanos como subsecretaria del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, y ha mantenido a Iñaqui Carnicero en la Secretaría General de Agenda Urbana, Vivienda y Arquitectura.

En los últimos meses, coincidiendo con la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, está aumentando la oferta de alquileres de temporada mientras se está reduciendo la de pisos destinados al arrendamiento a largo plazo. Esta alternativa tiene ventajas para el propietario, como fijar libremente las rentas de sus alquileres o no estar sometido a la prórroga de los contratos, aunque también esconde peligros. Desde la Agencia Negociadora del Alquiler recuerdan que la temporalidad de estos arrendamientos está basado en causas, no es la duración de los contratos, y que es ilegal usar esta fórmula si la casa es la residencia habitual de los inquilinos. De hecho, puede pasar a tener la consideración de alquiler tradicional con todo lo que ello conlleva.

El presidente de la plataforma en defensa del uso del dinero en efectivo Denaria considera que la nueva Ley de Vivienda choca directamente con la defensa de los consumidores. “La Ley de Vivienda es ilegal”, afirma Javier Rupérez, sobre el apartado que modifica el articulado de la LAU por el que el pago de la renta “se efectuará a través de medios electrónicos”, aunque el propio texto afirma que hay excepciones. La Ley General de Consumidores afirma que es ilegal no aceptar el pago en efectivo dentro del límite de 1.000 euros.

La recién nombrada ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, forma parte del núcleo duro del PSOE que refuerza el perfil político del nuevo Gobierno de coalición de Pedro Sánchez. Rodríguez toma el relevo de Raquel Sánchez y de otras tres ministras socialistas (María Antonia Trujillo, Carme Chacón y Beatriz Corredor) que llevaron Vivienda como cartera única. Su principal iniciativa pasa por agilizar la tramitación de buena parte de las 183.000 viviendas de alquiler asequible prometidas, aunque ya se ha llevado las primeras críticas de sus socios al defender a los pequeños propietarios.

Diálogo con las Administraciones Públicas y los actores del sector, defensa de los pequeños propietarios y ayudar a los jóvenes a lograr la emancipación. Estas son las tres principales ideas que la nueva ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, ha destacado en el discurso de su nuevo cargo en el Gobierno de España. Con importantes hitos por delante, ha afirmado que avanzará en el desarrollo de 70.000 unidades de las 184.000 viviendas prometidas para aumentar el parque público de alquiler asequible.

La nueva Ley de Vivienda, que modifica la Ley 1/2000 del 7 de enero, establece los procedimientos que tiene que seguir un propietario de un piso de alquiler en caso de que el inquilino deje de pagar la renta.

La Ley por el derecho a la vivienda, que entró en vigor el pasado 26 de mayo, limita de forma considerable los derechos de todos los arrendadores de viviendas, pero especialmente, los de los grandes tenedores de viviendas, entre los que están incluidos la mayoría de los promotores y constructores de este país, según José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA). Las razones que están detrás son las cesiones obligatorias para viviendas protegidas o las limitaciones, incertidumbre e inseguridad de esta ley que provocan una reducción de la oferta de alquiler. 

A los 50 años, Gerard Duelo fundó sus propias empresas de intermediación inmobiliaria y de asesoramiento en compraventa de empresas (GRUPO GD&A). En la actualidad, preside tanto el Consejo General de todos los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) de España como la Confederación Nacional de Agentes y Empresas Inmobiliarias (CNAEI), lo que le sitúa como el principal interlocutor representante del sector inmobiliario ante el Ministerio de Vivienda. Considera un bodrio la Ley de Vivienda y critica la falta de VPO.

Alquiler Seguro ha analizado en un informe las normativas que han aprobado en los últimos meses los Gobiernos de España y Portugal en materia de vivienda. Tanto la Ley de Vivienda como Mais Habitaçao tienen algunos puntos en común, como el tope a los alquileres, que el propietario debe asumir los honorarios de la inmobiliaria o la ausencia de diálogo con el sector inmobiliario al elaborar el texto, aunque utilizan diferentes fórmulas para conseguir dichos objetivos. Pero si hay una similitud entre ambos casos es que tendrán efectos negativos sobre la oferta y que limitarán más el acceso a la vivienda a las clases medias, según el estudio.

El límite del 2% aplicado desde abril de 2022 en la actualización de los contratos de alquiler de viviendas llega a su fin el próximo 31 de diciembre, para dar paso a un nuevo tope del 3% de incremento durante 2024, según la Ley de Vivienda. Este noviembre, a los alquileres a los que les toque renovar su renta verán una subida media de 180 euros anuales (15 euros/mes), lo que supone 135 euros menos de haber seguido vinculada la renta al IPC (3,5%).

La nueva Ley de Vivienda está suscitando muchas dudas y en especial con respecto a qué se considera gran tenedor de viviendas. Con la ley en la mano, es cualquier persona física o empresa que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial. Pero el número de inmuebles en propiedad baja a cinco si están ubicados en zonas declaradas tensionadas por la comunidad autónoma correspondiente.

La Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE) le ha puesto deberes al próximo Gobierno en materia de vivienda en su último ‘Estudio Económico de España’ para mejorar el acceso a un hogar a las familias, especialmente a los jóvenes.

En la actualidad, la Agencia Tributaria ha establecido una doctrina administrativa que perjudica a los arrendamientos turísticos y de temporada en comparación con los arrendamientos de vivienda tradicionales en términos de beneficios fiscales. Sin embargo, con la aprobación de la nueva Ley de Vivienda 12/2023, esta situación podría cambiar, tal y como señala José María Salcedo, socio director de Salcedo Tax Litigation. En su opinión, el alquiler turístico y el alquiler de temporada deberían disfrutar de los mismos beneficios fiscales en el IRPF que el alquiler tradicional por varias razones.

El portal Alquiler Seguro considera que las medidas en materia de vivienda recogidas en el acuerdo entre PSOE y Sumar para formar un nuevo Gobierno de coalición van "contra el mercado del alquiler" en España. En un comunicado, el presidente de Alquiler Seguro, Antonio Carroza, señala que la nueva Ley de Vivienda, que será reeditada por PSOE y Sumar en caso de que consigan formar gobierno, ya está provocando que todos los indicadores del mercado del alquiler estén en "rojo".

El último informe de previsiones inmobiliarias de la gestora de Deutsche Bank lanza una crítica a la Ley de Vivienda, la normativa que entró en vigor a finales de año y que incluye la posibilidad de topar los alquileres en las zonas que se declaren tensionadas. Según DWS, la ley "supone un riesgo para la rentabilidad y la liquidez de las viviendas de alquiler privado" y limita el crecimiento de los alquileres asequibles. No obstante, ve oportunidades de inversión en los planes público-privados, donde es posible "obtener rentabilidades atractivas", así como en los segmentos de logística y alojamientos para estudiantes.

El acuerdo programático para formar un nuevo Gobierno de coalición progresista consta de 230 medidas que PSOE y Sumar quieren llevar a cabo durante la legislatura. Entre ellas plantean revisar los gravámenes sobre la banca y las empresas energéticas así como fijar un tipo del 15% en el Impuesto de Sociedades sobre el resultado contable. En materia de vivienda se fijan políticas para alcanzar el 20% del parque público residencial y mantener las políticas establecidas en la Ley de Vivienda, como el control de alquileres, o ampliar las ayudas a los hipotecados con problemas. También se evaluará el Impuesto a las Grandes Fortunas, además de alcanzar una nueva jornada laboral de 37,5 horas.

La Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) repasa en un estudio cómo ha evolucionado el mercado del arrendamiento tradicional en el último medio año, coincidiendo con la entrada en vigor de la Ley de Vivienda. Entre sus conclusiones destaca la caída del 30% de la oferta de viviendas mientras la demanda ha aumentado un 11%, que los arrendadores están endureciendo los requisitos exigibles a los potenciales inquilinos o que casi un 30% de los propietarios están trasladando sus inmuebles al alquiler temporal o al mercado de compraventa. Además, avisa de más subidas de las rentas.

Los inversores siguen poniendo el foco en la vivienda de alquiler. Según un estudio de Inviertis, plataforma especializada en la inversión inmobiliaria, el número de inversores en vivienda de alquiler está creciendo este año a un ritmo del 5% interanual, gracias a factores como la rentabilidad o la previsión de que sigan subiendo las rentas. También destaca el interés del capital extranjero, sobre todo latinoamericano y europeo, así como el atractivo de ciudades como Madrid, Zaragoza y Málaga, e insiste en que la entrada en vigor de la Ley de Vivienda está afectando más a los particulares que al mercado inversor.

El presidente del Gobierno en funciones y candidato del PSOE a la reelección, Pedro Sánchez, ha concluido su ronda de contactos para su investidura con una lista de peticiones económicas de los diferentes grupos parlamentarios que incluyen cambios en la Ley de Vivienda para evitar invasiones de las competencias de las autonomías, encarecer el despido, reducir la jornada laboral y dar por terminado el déficit fiscal de Cataluña y otras comunidades. Repasamos qué pide cada partido.

Con motivo de una particularidad en el mercado de arrendamiento, la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) recuerda la importancia de cumplir con la normativa vigente en materia del plazo de preaviso para comunicar la finalización de los contratos, que actualmente se encuentra en cuatro meses por anticipado para los propietarios y de dos meses de antelación para los inquilinos. Y es que entre el 19 de diciembre de 2018 y el 23 de enero de 2019, dentro de poco cinco años, se adelantó esta medida que acabó con los contratos de 3 años. El RDL 21/2018 fue derogado por el Congreso de los Diputados, hasta que se aprobó uno nuevo en marzo de 2019 (RDL 7/2019), que está actualmente en vigor.

La Ley de Vivienda, que entró en vigor el pasado 26 de mayo, ha modificado la reducción en el IRPF por los ingresos obtenidos por el alquiler de una casa por parte del arrendador.  Y también ha dejado varias dudas en el aire, como no determinar el alcance de la reducción del IRPF: podría beneficiar también a los alquileres turísticos y de temporada. Explicamos de la mano de José María Salcedo, socio director de Salcedo Tax Litigation, cuáles son las reducciones en el IRPF y cómo aplicarlas.

El portavoz del PNV en el Congreso, Aitor Esteban, trasladará propuestas para "retocar" la Ley de Vivienda en las negociaciones para la posible investidura de Pedro Sánchez, ya que admite "discrepancias" con la norma por "invadir competencias". Con este panorama, el portavoz del partido nacionalista vasco en la Cámara Baja ha apuntado que en las negociaciones para investir a Pedro Sánchez "hay que hablar" y "retocar" la Ley de Vivienda, por lo que el PNV hará propuestas en ese sentido.

El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana ha reunido en la isla de La Palma a los directores generales de Vivienda de la Unión Europea (UE) para abordar los principales retos del sector, como son el acceso a una vivienda digna, adecuada y asequible, los elevados precios y la rehabilitación energética. El encuentro se celebra en el marco de la Presidencia Española del Consejo de la Unión Europea y antecede a la Reunión Informal de Ministros, que se celebrará en Gijón el próximo 14 de noviembre, sobre vivienda y asuntos urbanos, lo que permitirá sentar las bases de los temas que se debatirán a más alto nivel.