Valorar una casa

Una vez superada la incertidumbre provocada por la pandemia, la tasadora Euroval estima que el precio de la vivienda ha entrado en una fase de estabilidad al alza, con subidas moderadas. Prevé que la vivienda se encarezca un 0,9% este año, un 0,5% en 2023 y un 0,3% en 2024. Se trata de estimaciones medias agregadas para el conjunto de transacciones, sin distinguir entre vivienda nueva y usada.

El 15% de las viviendas que se vendieron a través de idealista [empresa editora de este boletín] durante el pasado febrero no llevaba ni una semana en el mercado. Otro 17% estuvo a la venta entre una semana y un mes; un 22%, entre uno y tres meses, mientras que el 30% se mantuvo anunciado entre tres meses y un año. El 16% restante llevaba más de un año en venta. El porcentaje de ventas exprés supera la media nacional en grandes mercados como Barcelona (29%), Madrid (23%) o Valencia (18%).

La mayoría de los ciudadanos está convencido de que la vivienda se seguirá encareciendo este año, tras registrar una subida de precios cercana al 4% en 2021, según el INE. El Observatorio publicado por Aedas Homes apunta a que un 71,3% de los españoles prevé más repuntes este año, mientras que solo un 3% cree que los precios bajarán. La promotora asegura que este sentimiento ya se está dejando notar en la intención de compra y que más de la mitad de las operaciones previstas se han pospuesto o se han cancelado.

El precio de la vivienda empieza el año con subidas. Según los datos de los notarios, el m2 de las viviendas vendidas ha subido un 6,8% interanual en enero, hasta quedarse en 1.599 euros, el dato más alto desde abril de 2011, aunque hay grandes diferencias entre comunidades. En Baleares, por ejemplo, la cifra duplica al promedio nacional con casi 3.300 euros, mientras que en el País Vasco y Madrid rebasa los 2.500 euros de media. En cambio, en Castilla-La Mancha y Extremadura el precio está por debajo de 800 euros/m2.

En los últimos 10 años, el mercado de la vivienda en España ha vivido importantes caídas de los precios de venta, una recuperación de la crisis económica empujada por el alquiler hasta encontrarse con el impacto de una pandemia mundial en 2020. Analizamos la evolución nacional de los precios en la compraventa y en el alquiler en esta década (2011-2021) y en los cuatro grandes mercados de Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga con datos históricos de idealista.

Los profesionales inmobiliarios estiman que el precio de la vivienda subirá un 4,5% en 2022, en línea con el comportamiento registrado a lo largo del 2021, según el barómetro elaborado por UCI y SIRA. Los agentes afirman que el sector vive un momento de estabilidad y que el año estará marcado por el comportamiento de los tipos de interés. Prevén un alza media de las rentas del alquiler del 3%, en línea con la demanda, mientras que esperan mayor interés por la compra que por el arrendamiento.

El precio de la vivienda usada en España ha registrado una bajada del 0,6% durante el mes de febrero, situándose en 1.814 euros/m2, lo que supone el tercer descenso mensual consecutivo, según el último índice de precios inmobiliarios de idealista. En términos interanuales, el dato repunta un 2,4%, aunque se sitúa un 11,6% por debajo del máximo histórico. El precio sube un 0,6% en Madrid capital en febrero y un 2,1% respecto al año pasado, mientras en Barcelona baja un 0,1% mensual y hasta un 1,4% interanual. En la Comunidad de Madrid el precio bate récord.

El Tribunal Supremo tiene otro asunto entre manos relacionado con impuestos sobre la vivienda.

La nueva regulación de la plusvalía municipal aprobada “in extremis” por el Ministerio de Hacienda el pasado mes de noviembre trae una desagradable sorpresa para los contribuyentes. En concreto, el Real Decreto-Ley 26/2021 prevé dos alternativas de cálculo de la plusvalía municipal: una objetiva, que es la que se ha estado usando hasta ahora aplicando al valor catastral del terreno el resultado de multiplicar el coeficiente previsto en la ley. Y otra fórmula real que es comparando los valores de adquisición y transmisión del terreno y tributar por la diferencia. Pero el contribuyente debe saber que si quiere usar este último método debe solicitarlo expresamente porque si no, se aplicará el otro método por defecto y puede salir perdiendo.

La venta de viviendas en España marca máximos desde el boom inmobiliario. Según los datos del INE, en diciembre se inscribieron 48.119 transacciones de inmuebles, lo que eleva el montante total del año a 565.523 operaciones. Es la cifra más elevada desde 2007 y ha registrado el mayor repunte anual de la serie histórica, tras crecer casi un 35% interanual. Durante 2021, la obra nueva supuso el 20% del mercado, mientras que la segunda mano batió récord con más de 450.000 ventas.

En 2021 se contabilizaron 676.775 compraventas de viviendas en España, la segunda cifra anual más alta de la serie histórica, según los notarios. Las operaciones se aceleraron en diciembre hasta rebasar las 72.000 unidades, lo que le sitúa en el sexto mejor dato mensual registrado hasta la fecha. La firma de hipotecas también marca su mejor balance desde 2007, con más de 344.000 préstamos en 2021. Baleares, Canarias, Andalucía y Comunidad Valenciana lideraron los incrementos de las ventas.

El precio de la vivienda usada en España ha registrado una bajada del 0,3% durante el mes de enero, situándose en 1.824 euros/m2, según el último índice de precios inmobiliarios de idealista. Por el contrario, se produce una subida del 2,1% interanual a nivel nacional. Frente al arranque del año pasado, el precio de las casas usadas en venta baja un 1,3% en la ciudad de Barcelona y mientras que sube un 1,6% en Madrid.

El euríbor vuelve a cambiar de tendencia. Tras despedir 2021 muy cerca de mínimos históricos, el indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas en España empieza el año al alza. Ha terminado enero con una media mensual del -0,477%, el nivel más alto desde octubre. Este repunte provocará un leve encarecimiento de la cuota mensual de los préstamos a los que le toque revisar condiciones próximamente.

En el undécimo mes del año pasado se cerraron 49.895 compraventas de viviendas en España, un 24,4% más interanual. Se trata de la cifra más alta registrada en noviembre de los últimos 14 años, según el INE. A falta del último mes del año, las transacciones crecen cerca de un 35% en 2021, con alzas tanto en la obra nueva como en el mercado de segunda mano, y superan ya el medio millón.

El precio medio de las viviendas a la venta en España está en los 140.000 euros, según el último estudio de Euroval. La tasadora ha elaborado un ranking con los precios mínimos y máximos residenciales que se ven en el mercado. El precio medio de las casas más baratas a nivel nacional roza los 60.000 euros, mientras que para las más caras llega a los 315.000 euros. En cinco provincias -Baleares, Madrid, Guipúzcoa, Málaga y Barcelona-, el precio medio de las casas más caras supera los 400.000 euros, con más de 600.000 euros en las islas. Estas regiones, junto a las provincias vascas, también tienen los precios mínimos residenciales más altos del mercado, por encima de los 100.000 euros de media.

La compañía espera que a lo largo del año se produzcan más subidas del precio de la vivienda, aunque apunta a que serán leves y moderadas. La elevada demanda, la vuelta de los extranjeros interesados en comprar inmuebles en España y los bajos tipos de interés son algunos de los factores que seguirán impulsando los precios, aunque de forma heterogénea. Es decir, las casas no se encarecerán al mismo ritmo en todo el país.

El número de tasaciones de inmuebles entre enero y septiembre de 2021 se situó en 850.240 operaciones, lo que supone un crecimiento del 21% respecto al año anterior y una cifra muy similar a la del mismo periodo de 2018, según los datos de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV). En el caso de las valoraciones con finalidad hipotecarias, solo en verano se realizaron casi 100.000, con un valor de 21.000 millones de euros.

Las agencias inmobiliarias estiman de cara al arranque de año que los precios de la vivienda seguirán subiendo tanto en compraventa como en alquiler, mientras que la actividad en ventas y en captación seguirá aumentando, aunque a un ritmo más pausado, según la Encuesta de Sensibilidad Inmobiliaria (ESI) elaborada por idealista. Los índices generales se mantienen por encima de la media que se veía justo antes del estallido del coronavirus, ya lejos de las cifras más bajas vividas durante la pandemia.

La agencia inmobiliaria Viva Sotheby's International Realty destaca la localización, la sostenibilidad, la calidad y diseño así como la disposición de zonas exteriores como los principales requisitos de una vivienda para que su venta sea un éxito. Además contar con un 'partner' de confianza que acompañe en todo el proceso de la transacción también ayudará a que la operación se realice.

Los últimos datos sobre el mercado residencial ofrecidos por Eurostat confirman que los precios de la vivienda aumentaron a un ritmo mucho más rápido que los alquileres. En una comparativa histórica, entre 2010 y el tercer trimestre de 2021, las rentas aumentaron un 16% en el conjunto de la UE, mientras que los precios de compraventa lo hicieron hasta en un 39%. En España, sin embargo, la comparativa confirma precios prácticamente similares, con un descenso del 0,5% en los precios de las casas en venta, y una subida entorno al 5% de los alquileres.

El precio de la vivienda en el conjunto de la Unión Europea (UE) registró una subida del 9,1% interanual en el tercer trimestre de 2021, su mayor incremento desde el segundo trimestre de 2007, según los datos publicados por Eurostat. Las mayores subidas se registraron en la Rep. Checa (22%), Lituania (18,9%), Estonia (17,3%) y Países Bajos (16,8%). Los incrementos más moderados se observaron en Chipre (2,2%), Italia y España (4,2%).

En el undécimo mes del año se formalizaron 63.080 compraventas de viviendas en España, el dato más alto de la serie histórica de los notarios y el decimocuarto mejor registro mensual. Las transacciones crecen casi un 26% interanual y avanzan en todas las autonomías, mientras que los precios repuntan un 7,4%. La firma de hipotecas, por su parte, marca el mejor noviembre desde 2007, con 29.856 operaciones, un 8,3% más interanual.

En el undécimo mes del año se formalizaron 46.160 compraventas de viviendas, un 23,2% más que en noviembre de 2020 y un 26,7% más que en 2019, según los datos adelantados por los registradores. La firma de préstamos también se incrementó en niveles similares, tras concederse casi 34.000 operaciones, un 23,1% más que el año pasado y un 25,4% más que antes de la pandemia. A pesar de la tendencia al alza, los aumentos interanuales poco a poco se van moderando.

La subida de los precios de la vivienda a nivel mundial no se detiene. El precio medio de las casas en los 150 principales mercados del planeta aumentó un 10,6% a cierre del tercer trimestre, el ritmo más rápido en casi 17 años, según la consultora Knight Frank. Más de 60 ciudades presentan subidas de doble dígito, como Wellington (33,5%), Estambul (32,6%) o Seúl (32,3%). Sin embargo, las capitales españolas analizadas se encuentran registran incrementos más moderados, alejando así los fantasmas de una burbuja inmobiliaria.