Valorar una casa

La entidad financiera pronóstica un 2022 y un 2023 con subidas en el precio de la vivienda en España. Las buenas condiciones de financiación serán el factor clave para que se produzca este aumento, aunque también matiza que será sostenido en el tiempo y moderado. En este sentido, Caixabank cree que el precio dejará de crecer hacia finales de diciembre de 2023.

Málaga (7,6%), Sevilla (3,9%) y Valencia (3,4%) son la ciudades españolas en la que el precio de la vivienda ha experimentado una mayor subida a lo largo del año 2021, según un estudio elaborado por la consultora Knight Frank en la que se han analizado los mercados inmobiliarios de 150 ciudades de l

El residencial ha sido uno de los valores más estables del mercado durante 2021, con un incremento de las operaciones tras superar los primeros golpes del coronavirus, y que está ofreciendo cifras que no se veían desde la época del boom inmobiliario (2007-2008). Los precios se han mantenido prácticamente estables, con aumentos por debajo del 5% interanual de media, evitando el riesgo de una burbuja que sí se está apreciando en los mercado internacionales. Los expertos creen que la vivienda seguirá estable, pero serán variables ajenas al inmobiliario las que marcarán sus pasos en 2022 como la inflación, la evolución de la pandemia o el cuello de botella en la distribución de materias primas en la construcción.

Las previsiones en la compraventa de viviendas dependen de la economía y también de la crisis sanitaria que este invierno acecha Europa. Aun así, los expertos auguran mayor demanda y transacciones en la compra de inmuebles para el año que viene. Una mayor demanda de viviendas en 2022, transacciones en aumento, tímida subida de precios y mayores inversiones son algunas de las claves.

El precio de la vivienda usada en España ha marcado una subida del 2,8% durante 2021, que deja un precio medio de 1.829 euros/m2 a cierre de año, según el último índice de precios de idealista. 14 autonomías tienen valores superiores a los que registraban hace 12 meses y entre las grandes capitales, Madrid se mantiene estable (0,5%), mientras los precios caen en Barcelona (-1,9%).

Las previsiones del mercado de la vivienda son optimistas de cara al próximo año, aunque su evolución dependerá de factores como la situación sanitaria, la inflación o el desabastecimiento de las materias primas. Los expertos, no obstante, creen que el inmobiliario seguirá acaparando inversión nacional y extranjera, gracias a la rentabilidad que ofrece y a que es considerado un activo refugio. Las grandes ciudades y alrededores, la zona mediterránea y las islas serán las ubicaciones más interesantes.

El mercado residencial en venta en España lleva un 2021 ofreciendo datos positivos en transacciones e hipotecas tras las importantes caídas sufridas en lo peor de la pandemia. Analizamos con datos de idealista, la evolución anual y frente al periodo precovid de los precios, la oferta y la demanda relativa, en las ocho grandes áreas urbanas españolas por población: Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Málaga, Bilbao, Asturias y Zaragoza. En general, las capitales tiran de la demanda frente a la periferia, mientras cae el stock de viviendas, pero los precios se han recuperado mejor en el extrarradio que en las grandes ciudades.

El 2021 que acaba ha estado marcado por la vacuna contra el covid-19 y por nuevas dinámicas: el fin de muchos ERTE, el aumento del teletrabajo o la vuelta del turismo. Todos estos factores han tenido un impacto directo en el mercado inmobiliario en el que, a pesar de no detectarse elementos de sobrecalentamiento, sí se ha producido un patrón eufórico, según idealista [empresa editora de este boletín]: han subido las ventas, las hipotecas y el precio de la vivienda. Para 2022, uno de los aspectos que pueden modificar el comportamiento del mercado actual es la elevada inflación porque, entre otros factores, podría mermar la capacidad de ahorro de los españoles.

En octubre se registraron 46.242 compraventas de viviendas en España, un 22,2% más interanual y la mejor cifra de un décimo mes del año desde 2007. Según los datos del INE, las transacciones acumulan ocho meses consecutivos de subidas y en lo que va de año se anotan un repunte del 35,9% interanual. La obra nueva, que representa una de cada cinco operaciones, lidera el incremento hasta 2021, con un 39,3%. Las ventas aceleran en toda España, salvo en Asturias y el País Vasco.

Las compraventas de viviendas siguen al alza. Según los notarios, en octubre se han formalizado 56.958 operaciones, un 14,4% más que el año pasado y la cifra más alta de un décimo mes del año desde 2007. En el acumulado del año, se han vendido ya más de 527.000 casas en toda España. Los precios han repuntado casi un 8% interanual, mientras que las hipotecas han crecido un 7%, tras firmarse 26.570 préstamos, registrando también el mejor dato de octubre de los últimos 14 años.

Los expertos en el sector inmobiliario creen que nos encontramos ante un momento propicio para cerrar compraventas de viviendas, dada la necesidad de algunos propietarios de obtener liquidez y la demanda embalsada tras la pandemia, sumada a unos tipos de interés bajos que favorecen la financiación. En líneas generales, creen que vender ahora será más sencillo que dentro de unos meses, aunque probablemente a un precio inferior. La clave de todo es cuánto riesgo queremos asumir en la transacción.

Según datos INE, en el mes de septiembre, hubo un total de 53.410 operaciones de compraventa de vivienda, aumentando estas transacciones en un 40,6%, si lo comparamos con el mismo periodo de 2020. Al parecer las subidas en tales operaciones han sido constantes desde mayo, lo que augura un final de año positivo con mayor cantidad de firmas en compraventa de viviendas. Los agentes del sector valoran todo ello como positivo con una recuperación del sector que puede verse también el año que viene.

1 de cada 3 viviendas que se vendieron a través de idealista durante el mes de octubre no llevaba ni un mes en el mercado, según un estudio publicado por idealista, el marketplace inmobiliario del sur de Europa. Actualmente el porcentaje se sitúa en el 32% del total, mientras que antes del verano estaba en el 33%. Del resto de viviendas que se vendieron el 23% estuvo en el mercado entre 1 y 3 meses, el 33% estuvo entre un trimestre y un año, y el 12% restante se anunció por más de un año antes de encontrar comprador.

Las compraventas de viviendas han aumentado un 40,6% interanual en septiembre para registrar 53.410 operaciones. Es la cifra más alta que se da en más de 13 años, desde abril de 2008, según los datos del INE.

El mercado de la vivienda sigue al alza. Según los datos de los notarios, en septiembre se formalizaron 53.970 compraventas en toda España, un 16,1% más que el año pasado y el mejor dato logrado en un noveno mes desde 2007. Las hipotecas también tocan máximos de 14 años, con 25.725 firmas. En los nueve primeros meses del año ya se han vendido 470.600 casas y se han rubricado 252.000 préstamos.

Cada vez queda menos para finalizar el año. 2021 ha estado marcado por un proceso de recuperación general, con una mayor movilidad entre países, aumento de la compraventa de viviendas, la llegada de inversores internacionales, y una bajada constante en el precio de los alquileres. ¿Cómo será 2022? Los expertos esperan subidas ligeras de precios de venta (nunca superiores al 10%) y un aumento de la demanda de vivienda.

La máxima autoridad monetaria y financiera en la eurozona afirma que la demanda de vivienda seguirá siendo intensa en los próximos meses gracias al ahorro acumulado durante la pandemia, las buenas condiciones de financiación o el atractivo de los inmuebles como inversión y que un 4,5% de los ciudadanos prevé comprar una casa en el plazo de un año. Sin embargo, recuerda que las expectativas de subidas de precios podrían dificultar el acceso a la vivienda a las familias con rentas bajas.

El impacto de la inflación en el mercado inmobiliario europeo continuará durante los próximos cuatro años, según el último informe de S&P Global Ratings. El precio de la vivienda está aumentando este año a su mayor nivel en Europa desde 2006, hasta un 6,9% interanual en segundo trimestre de 2021. En España, sin embargo, el crecimiento de los precios ha sido uno de los más bajos desde 2013, aunque ya se prevé una subida del 4,3% en las previsiones de cierre de 2021.

El precio de la vivienda usada en España ha registrado una ligera subida del 0,2% intermensual en octubre, situándose en 1.816 euros/m2, según el último índice de precios inmobiliarios de idealista. Si nos fijamos en el dato interanual, se produce una subida del 3,7%. En las grandes capitales, sin embargo, las expectativas de los propietarios caen ligeramente frente al mes anterior, con un 0,7% en Madrid y un 0,4% en Barcelona. Los dos grandes mercados de la vivienda van por distintos caminos si analizamos la evolución interanual: bajada del 4,3% Barcelona y un ligero aumento del 0,9% en Madrid.

La evolución del mercado de compraventa en general es positiva pese a la situación provocada por la pandemia. Pero también hay lugares donde los precios de las casas están por debajo frente al periodo precovid. Esta heterogeneidad se aprecia en el estudio por zonas, distritos y barrios de idealista, donde analiza las expectativas actuales de los propietarios que aún no están en los niveles de 2019. Además, presenta los precios más asequibles para comprar casa en las grandes ciudades. Por ejemplo, el barrio más barato de San Sebastián es Altza (2.638 euros/m2), mientras que la zona de Colonia Requena-Virgen del Carmen, en Alicante, se queda en 493 euros/m2.

Las agencias inmobiliarias estiman que el mercado de compraventa seguirá una tendencia al alza en el cierre de 2021, con un mayor número de transacciones y una estabilización de los precios, según la última Encuesta de Sensibilidad Inmobiliaria (ESI), elaborada por idealista. La confianza en el alquiler, mientras tanto, se resiente frente al trimestre anterior, con menos operaciones y rentas prácticamente similares al verano pasado. Los índices siguen moviéndose en el entorno del periodo precovid, mejorando así los datos de hace justo un año.

En el octavo mes del año se inscribieron 49.884 compraventas de viviendas, el mejor dato de un mes de agosto desde 2007. Según el INE, en lo que llevamos de año las transacciones acumulan una subida del 37,2% y el mercado de segunda mano recupera protagonismo, al suponer más del 80% del total. La Rioja, Madrid y Comunidad Valenciana son las regiones donde más repuntan las ventas en términos interanuales.

Cada vez más tribunales están anulando liquidaciones de comprobaciones de valores dictadas por el método de la tasación hipotecaria, es decir, un método usado por muchas CCAA para comprobar que el contribuyente ha pagado convenientemente el ITP por la compra de una casa o el ISyD por una herencia o donación. Ahora algunos tribunales dependientes del propio Ministerio de Hacienda están anulando sistemáticamente estas valoraciones por considerar que con este método no se da una valoración justa al no poder visitarse el inmueble y ver las mejoras que ha hecho el propietario.

La compraventa de viviendas subió un 11,9% en tasa interanual durante el mes de agosto, hasta alcanzar las 38.154 unidades, mientras que el precio medio del m2 se situó en los 1.396 euros, con un repunte del 7,9% en comparación con el mismo mes de 2020, según datos del Consejo General del Notariado. Por tipo de vivienda, las compraventas de pisos aumentaron un 13,8% interanual, mientras que las unifamiliares subieron un 7,1%.