La compra de viviendas en España por parte de extranjeros no deja de aumentar. Para todos ellos, resulta imprescindible conocer cuáles son los impuestos a la vivienda del no residente, de qué forma cumplir con esta obligación y cuánto cuesta tener casa en España sin residir formalmente en el país.
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Para que salgas de dudas, respondemos a las preguntas más frecuentes en materia de fiscalidad de los no residentes con vivienda en España.
Impuestos por la compra de vivienda para un no residente
Los compradores de vivienda no residentes en España, ya sean extranjeros o expatriados, deben abonar ciertos impuestos, del mismo modo en que lo haría un comprador residente en el país. Por tanto, la compraventa estará sujeta, del lado del comprador:
- A IVA o a ITP, en función de si se trata de vivienda nueva o de segunda mano.
- Al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
Toma nota de cuáles son los impuestos por la compra de vivienda en España.
Impuestos para no residentes por la venta de vivienda
La venta de vivienda supondrá el pago de determinados impuestos:
- El vendedor deberá declarar la ganancia o pérdida patrimonial obtenida en el Impuesto sobre la Renta de No residentes (IRNR). El tipo de gravamen es el general vigente:
- Residentes de la UE y EEE al 19%
- Residentes extracomunitarios al 24%
Existe una exención por reinversión en vivienda habitual para contribuyentes residentes en otro Estado miembro de la UE, Islandia, Noruega y Liechtenstein, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta.
- Otro tributo que entra en juego es el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o plusvalía municipal. La Ley de Haciendas Locales nos dice que, cuando quien venda sea un no residente, esta obligación recaerá en el comprador. Sin embargo, la Ley General Tributaria permite al comprador exigir el reembolso de la plusvalía al vendedor no residente. Para evitar problemas, lo mejor es pactar en la escritura de compraventa quién deberá hacer frente a este gasto.
Impuestos por el alquiler de vivienda para no residentes
La normativa actual indica que los no residentes en España que alquilen sus inmuebles situados en territorio nacional deberán declarar en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) las rentas obtenidas del alquiler de sus inmuebles y tributar al tipo correspondiente.
Sin embargo, existen importantes diferencias entre no residentes comunitarios (otros Estados miembros de la UE o del EEE) y extracomunitarios:
- Rentas inmobiliarias obtenidas por no residentes comunitarios. Podrán deducir los gastos que prevé la normativa del IRPF para las rentas obtenidas del alquiler de inmuebles (intereses hipotecarios, gastos de mantenimiento, etc.). El tipo en este caso es del 19%.
- Residentes extracomunitarios. Los propietarios residentes en un tercer país no podrán deducir gasto alguno. La totalidad de la renta obtenida del alquiler tributará, en este caso, al 24%.
Este criterio podría durar muy poco: la Audiencia Nacional sentenció en julio de 2025 que los no residentes extracomunitarios deben poder deducir los gastos necesarios para la obtención de los ingresos del arrendamiento de inmuebles. Esta sentencia no es firme. Se espera una respuesta definitiva por parte del Tribunal Supremo que podría poner fin a esta diferencia en la tributación.
Además, ten en cuenta lo siguiente:
- Alquiler parcial. Si el inmueble solo está arrendado una parte del año, se deberá determinar el rendimiento por los meses que haya durado el arrendamiento y, para los restantes, aplicar la parte proporcional de la renta imputada (1,1% o, en su caso, 2% del valor catastral).
- Actividad económica. Si, para la ordenación de la actividad de arrendamiento, el propietario cuenta en España con, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, la actividad que se realiza "se podrá entender que es de carácter empresarial a través de establecimiento permanente" y deberá tributar como 'Rendimientos de actividades económicas obtenidas por medio de establecimiento permanente'.
Otros impuestos a no residentes en España en materia de vivienda
Las personas no residentes en España que tienen inmuebles en este país están sujetas al pago de determinados impuestos:
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): Es un tributo de gestión municipal que pagan cada año los propietarios de inmuebles ubicados en territorio nacional. Con él se grava la posesión de propiedades urbanas y rústicas. Su cuota se calcula teniendo en cuenta el valor catastral del inmueble en relación con el tipo impositivo fijado por cada ayuntamiento.
- Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR): Los propietarios de inmuebles situados en territorio español que residan en el extranjero deberán abonar este impuesto, siempre que se generen rentas derivadas de cualquier operación relacionada con el bien.
- Impuesto sobre el Patrimonio (IP): Grava el patrimonio neto de las personas físicas, es decir, el conjunto de bienes y derechos de contenido económico de que sean titulares. Los no residentes están sometidos al impuesto por obligación real y deberán presentar, en su caso, el Modelo 210. Esto significa que se tendrá en cuenta únicamente el patrimonio en España de cara a determinar el patrimonio neto de cada persona. Del mismo modo, solo serán deducibles las cargas y gravámenes que afecten a los bienes y derechos que radiquen en territorio español o puedan ejercitarse o hubieran de cumplirse en España.
Existe un mínimo exento de 700.000 euros en el Impuesto sobre el Patrimonio, aplicable a los no residentes sometidos a obligación real de contribuir.
En cuanto al tipo del Impuesto sobre el Patrimonio de no residentes, se mueve entre el 0,2 y el 3,5%, tal y como recoge la siguiente tabla:
¿Hay que pagar impuestos por tener un inmueble vacío en España?
Hay que declarar la imputación de renta inmobiliaria cuando se use un inmueble de su propiedad para sí mismos o cuando este se encuentre desocupado, con una reducida factura fiscal: se deberá computar como renta el 2% del valor catastral o el 1,1% para valores actualizados.
El tipo de gravamen es el general vigente:
- Residentes de la UE, Islandia, Noruega y Liechtenstein: 19%.
- Resto de contribuyentes: 24%.
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