"Si la vivienda sube beneficia a 16 millones de familias y sólo perjudica a 300.000 al año"

Inmerso en los preparativos para sima 2010, josé Manuel galindo, presidente de asprima (asociación de promotores inmobiliarios de Madrid), analiza el mercado inmobiliario actual en una entrevista para idealista news. Considera que una subida de precios no es tan negativa como la pintan algunos expertos, pues actualmente sólo le costaría más cara la vivienda a las 300.000 personas que buscan casa cada año, frente a los 16 millones de propietarios encantados de que la vivienda suba. Eso sí, al ritmo de la inflación

Pregunta: ¿cómo se presenta sima este año?

Respuesta: este año las expectativas de oferta de vivienda son mejores y esperamos que haya más interesados que el año pasado. Además, en 2010 los stands son más grandes que el año pasado. Creo que es bueno celebrar un salón inmobiliario tanto para saber qué viviendas se están vendiendo, como para conocer el precio al que se están vendiendo

P: el año ha arrancado con datos positivos, como el aumento de venta de viviendas y de la concesión de hipotecas, ¿a qué cree que se debe?

R: tiene que ver con circunstancias objetivas. Hemos llegado a un punto en que hay suficiente oferta: unas 700.000 viviendas sin vender. Hay pisos para elegir pero la gente percibe que lo mejor del stock es lo primero que se está vendiendo. Como no aumentará más el stock, poco  a poco habrá menos donde elegir, menos oferta. Desde el punto de vista de la oferta, los precios han realizado el ajuste y las condiciones de financiación son buenas, siempre que se encuentre el crédito oportuno. El que quiere vender se da cuenta de que como no lo ponga al precio lógico de venta, el que marca el mercado, no lo venderá

P: ¿qué cree que pasará a partir de julio con la subida del iva y a partir de 2011 con la eliminación de la desgravación?

R: creo que la subida del 1% del iva no es tan desincentivador como para que determine la compra de una vivienda, sin embargo sí es cierto que el que compre hoy la vivienda [de obra nueva] le costará un 1% más barata que cuando se incremente el iva. Con respecto a la desgravación por la compra de vivienda a partir de 2011, es una medida más importante. A lo largo de la vida de la hipoteca pueden suponer unos 30.000 euros de menor coste que se podría uno desgravar. Esta medida tendrá un efecto tirón antes de 2011 pero el año que viene se tendrá que notar la eliminación de la desgravación. No es una medida que haya aplaudido pues creo que induce a que el año que viene la vivienda cueste más dinero. Lo que puede compensar esta medida es una mejora de la situación económica y el haber llegado a un techo en el paro y a una mayor confianza

P: ¿qué le diría a la persona que piensa que la mejora del precio de la vivienda es lo peor que le puede pasar a la economía?

R: en España hay unos 16 millones de hogares. Casi todos propietarios de primera residencia y están encantados de que la vivienda suba de precio porque tienen un bien patrimonial que les vale más y la vivienda no sólo es un producto de uso, sino también de una garantía que puede complementar el futuro tan incierto de su vejez. El hecho de que la vivienda suba no es algo negativo. Le cuesta más la vivienda al que quiere comprar, que son unas 300.000 personas al año, y con esto no quiero decir que defienda que suba el precio, sino que hay casi 16 millones de familias con viviendas en propiedad que tienen más valor, más riqueza y mejor cobertura de futuro que si la vivienda bajara. Sólo interesa que baje el precio de la vivienda a aquel que quiera comprar porque querrá que al día siguiente el precio de su vivienda sea superior. Todos tenemos que trabajar para que los precios de la vivienda se sostengan, tengan un crecimiento próximo al ipc, como cualquier otro bien

P: actualmente con la economía en crisis y el aumento del paro de telón de fondo, ¿es bueno que comience a subir el precio de la vivienda al nivel del ipc?

R: lo peor que hay para la economía es la deflación. Siempre es bueno una componente de inflación positiva y esa componente es la nos gustaría que se mantuviera con carácter constante en todos los bienes de la economía, es decir, que no se produjeran altibajos pronunciados en los precios de la vivienda como lo que ha pasado en los periodos 2004-2007 y 2007-2009. No nos fiemos sólo en bajadas de precios que no dicen nada ni en anuncios que pueden ser interesados, sino en productos determinados y en ver qué precio tienen y condiciones de acceso tiene y que se comparen con otros

P: ¿qué opinión le merecen las estadísticas oficiales sobre el precio de la vivienda?

R: no reflejan la realidad, no toman datos de transacciones sino de valoraciones. Los datos del notario o de la formalización de la escritura pública no reflejan el precio real. Nosotros creemos que el ajuste ya se ha producido en torno al 20% o más, que es lo que se está viendo en la calle y es lo que la gente ha percibido. Deberían ser las administraciones las que pusieran una metodología clara, cierta y lo más actualizada posible. Habría maneras para que los precios reflejaran de verdad las transacciones.

P: ¿qué propone para medir el precio de la vivienda?

R: propongo una mesa donde todos los actores pudiéramos estar para decir qué metodología habría que aplicar. En la mesa tendrían que estar las entidades financieras que conceden hipotecas; los notarios que cierran operaciones de compraventa; los registradores que registran la vivienda; los promotores que ponen los precios, y el ministerio de vivienda también. Entre todos estos operadores, no francotiradores, encontraríamos una metodología capaz y seria para dar datos

P: hace un año dijo que ajustaría los precios de venta hasta el momento en que tuviera que poner dinero de su bolsillo y hace algunas semanas comentó que hay promotores que aceptarían vender pisos perdiendo dinero

R: dije que el promotor si es consciente de que al precio al que quiere vender sin hacer una mayor rebaja no vende, no tendría lógica el no intentar vender. Pero también dije que ha agotado sus posibilidades en torno al 20% porque en estos momentos los promotores tienen préstamos con los bancos y cajas, con lo cual es muy difícil que puedan ajustar precios más allá de la deuda hipotecaria. Lo que sí comenté es que si quiero vender algo o lo pongo al precio del mercado o no lo vendo

P: muchos potenciales compradores esperan que el precio baje más para comprar casa, ¿qué les diría?

R: que miren, comparen y si encuentran algo mejor que lo compren. ¿Qué puede seguir bajando? el inmueble que no encuentra mercado es porque a la gente no le interesa por estar en localizaciones muy difíciles o porque son productos con tipología que no son los que la gente demandan. Entonces, en estos casos es posible que baje de precio. Los productos son muy diferenciales, hay que mirar el piso del banco y del promotor, porque los pisos que llegan a los bancos son los que los promotores han estimado que menos interesaban o con menos salida. Se trata de un producto que requiere más ajuste y son pisos cerrados y no tienen un compromiso de postventa. No demonizo a los bancos, simplemente digo que una vivienda que se ha rebajado un 35% puede ser peor que otro producto que esté al lado y que lo hayan bajado un 15%. Hay que ver precio y calidad

P: ¿qué propone para salir de la crisis?

R: transparencia y conocimiento lo más detallado del mercado. Además, hay que estructurar el stock de viviendas en diferentes áreas geográficas y diferentes tipologías. Se debería hacer un dibujo muy detallado de cómo se localiza el stock y de cuál es el precio y comunicarlo a la gente para que sepa cuál es el momento de su oportunidad. Hay zonas donde no hay prácticamente stock y me encuentro que hay promotores que quieren empezar promociones de viviendas, aunque ya se han comenzado a iniciar casas nuevas. Los precios de referencia en origen será el de aquellas operaciones que se están materializando ahora

P: ¿cómo ve el sector inmobiliario dentro de unos años? ¿en qué va a cambiar?

R: espero que no volvamos a vivir un boom ni un “desboom”. Lo primero que hay que hacer es reducir el exceso de crédito, la euforia financiera, no justificada por la economía. El promotor ha tenido dinero muy fácil, por debajo del nivel de inflación, con lo que la lógica es endeudarte para producir más y era difícil sustraerse a este entorno. Lo nuevo que traerá esta crisis es más información y pensar que el sistema financiero también es vulnerable y nosotros los promotores también por ser subsidiarios

P: ¿hay culpables en la burbuja inmobiliaria?

R: me gusta más decir responsables, que hemos sido todos, comenzando por las administraciones públicas y los organismos reguladores que no hicieron nada por cortar esta gran disponibilidad de dinero

P: ¿qué hubiera hecho para evitar la burbuja?

R: ahora es muy fácil saberlo. Durante la burbuja era muy difícil sustraerse para no meterse en más inversiones, especialmente suelo. Si el proceso de transformación de suelo en lugar de tardar siete u ocho años, hubiera tardado dos o tres seguro que el stock de suelo no habría llegado a los niveles a los que ha llegado porque esa capacidad de transformación hubiera sido mucho más rápida y los promotores hubieran comprado menos suelo. Calculamos que las empresas tienen el triple de suelo en desarrollo que las viviendas que son capaces de producir porque no se fiaban de encontrar solares a precios razonables, porque los precios que más subían eran los finalistas. Y ahora el suelo es una losa tanto de los créditos que soportan los bancos, como de los propietarios