Inmerso en los preparativos para sima 2010, josé Manuel galindo, presidente de asprima (asociación de promotores inmobiliarios de Madrid), analiza el mercado inmobiliario actual en una entrevista para idealista news. Considera que una subida de precios no es tan negativa como la pintan algunos expertos, pues actualmente sólo le costaría más cara la vivienda a las 300.000 personas que buscan casa cada año, frente a los 16 millones de propietarios encantados de que la vivienda suba. Eso sí, al ritmo de la inflación
Pregunta: ¿cómo se presenta sima este año?
Respuesta: este año las expectativas de oferta de vivienda son mejores y esperamos que haya más interesados que el año pasado. Además, en 2010 los stands son más grandes que el año pasado. Creo que es bueno celebrar un salón inmobiliario tanto para saber qué viviendas se están vendiendo, como para conocer el precio al que se están vendiendo
P: el año ha arrancado con datos positivos, como el aumento de venta de viviendas y de la concesión de hipotecas, ¿a qué cree que se debe?
R: tiene que ver con circunstancias objetivas. Hemos llegado a un punto en que hay suficiente oferta: unas 700.000 viviendas sin vender. Hay pisos para elegir pero la gente percibe que lo mejor del stock es lo primero que se está vendiendo. Como no aumentará más el stock, poco a poco habrá menos donde elegir, menos oferta. Desde el punto de vista de la oferta, los precios han realizado el ajuste y las condiciones de financiación son buenas, siempre que se encuentre el crédito oportuno. El que quiere vender se da cuenta de que como no lo ponga al precio lógico de venta, el que marca el mercado, no lo venderá
P: ¿qué cree que pasará a partir de julio con la subida del iva y a partir de 2011 con la eliminación de la desgravación?
R: creo que la subida del 1% del iva no es tan desincentivador como para que determine la compra de una vivienda, sin embargo sí es cierto que el que compre hoy la vivienda [de obra nueva] le costará un 1% más barata que cuando se incremente el iva. Con respecto a la desgravación por la compra de vivienda a partir de 2011, es una medida más importante. A lo largo de la vida de la hipoteca pueden suponer unos 30.000 euros de menor coste que se podría uno desgravar. Esta medida tendrá un efecto tirón antes de 2011 pero el año que viene se tendrá que notar la eliminación de la desgravación. No es una medida que haya aplaudido pues creo que induce a que el año que viene la vivienda cueste más dinero. Lo que puede compensar esta medida es una mejora de la situación económica y el haber llegado a un techo en el paro y a una mayor confianza
P: ¿qué le diría a la persona que piensa que la mejora del precio de la vivienda es lo peor que le puede pasar a la economía?
R: en España hay unos 16 millones de hogares. Casi todos propietarios de primera residencia y están encantados de que la vivienda suba de precio porque tienen un bien patrimonial que les vale más y la vivienda no sólo es un producto de uso, sino también de una garantía que puede complementar el futuro tan incierto de su vejez. El hecho de que la vivienda suba no es algo negativo. Le cuesta más la vivienda al que quiere comprar, que son unas 300.000 personas al año, y con esto no quiero decir que defienda que suba el precio, sino que hay casi 16 millones de familias con viviendas en propiedad que tienen más valor, más riqueza y mejor cobertura de futuro que si la vivienda bajara. Sólo interesa que baje el precio de la vivienda a aquel que quiera comprar porque querrá que al día siguiente el precio de su vivienda sea superior. Todos tenemos que trabajar para que los precios de la vivienda se sostengan, tengan un crecimiento próximo al ipc, como cualquier otro bien
P: actualmente con la economía en crisis y el aumento del paro de telón de fondo, ¿es bueno que comience a subir el precio de la vivienda al nivel del ipc?
R: lo peor que hay para la economía es la deflación. Siempre es bueno una componente de inflación positiva y esa componente es la nos gustaría que se mantuviera con carácter constante en todos los bienes de la economía, es decir, que no se produjeran altibajos pronunciados en los precios de la vivienda como lo que ha pasado en los periodos 2004-2007 y 2007-2009. No nos fiemos sólo en bajadas de precios que no dicen nada ni en anuncios que pueden ser interesados, sino en productos determinados y en ver qué precio tienen y condiciones de acceso tiene y que se comparen con otros
P: ¿qué opinión le merecen las estadísticas oficiales sobre el precio de la vivienda?
R: no reflejan la realidad, no toman datos de transacciones sino de valoraciones. Los datos del notario o de la formalización de la escritura pública no reflejan el precio real. Nosotros creemos que el ajuste ya se ha producido en torno al 20% o más, que es lo que se está viendo en la calle y es lo que la gente ha percibido. Deberían ser las administraciones las que pusieran una metodología clara, cierta y lo más actualizada posible. Habría maneras para que los precios reflejaran de verdad las transacciones.
P: ¿qué propone para medir el precio de la vivienda?
R: propongo una mesa donde todos los actores pudiéramos estar para decir qué metodología habría que aplicar. En la mesa tendrían que estar las entidades financieras que conceden hipotecas; los notarios que cierran operaciones de compraventa; los registradores que registran la vivienda; los promotores que ponen los precios, y el ministerio de vivienda también. Entre todos estos operadores, no francotiradores, encontraríamos una metodología capaz y seria para dar datos
P: hace un año dijo que ajustaría los precios de venta hasta el momento en que tuviera que poner dinero de su bolsillo y hace algunas semanas comentó que hay promotores que aceptarían vender pisos perdiendo dinero
R: dije que el promotor si es consciente de que al precio al que quiere vender sin hacer una mayor rebaja no vende, no tendría lógica el no intentar vender. Pero también dije que ha agotado sus posibilidades en torno al 20% porque en estos momentos los promotores tienen préstamos con los bancos y cajas, con lo cual es muy difícil que puedan ajustar precios más allá de la deuda hipotecaria. Lo que sí comenté es que si quiero vender algo o lo pongo al precio del mercado o no lo vendo
P: muchos potenciales compradores esperan que el precio baje más para comprar casa, ¿qué les diría?
R: que miren, comparen y si encuentran algo mejor que lo compren. ¿Qué puede seguir bajando? el inmueble que no encuentra mercado es porque a la gente no le interesa por estar en localizaciones muy difíciles o porque son productos con tipología que no son los que la gente demandan. Entonces, en estos casos es posible que baje de precio. Los productos son muy diferenciales, hay que mirar el piso del banco y del promotor, porque los pisos que llegan a los bancos son los que los promotores han estimado que menos interesaban o con menos salida. Se trata de un producto que requiere más ajuste y son pisos cerrados y no tienen un compromiso de postventa. No demonizo a los bancos, simplemente digo que una vivienda que se ha rebajado un 35% puede ser peor que otro producto que esté al lado y que lo hayan bajado un 15%. Hay que ver precio y calidad
P: ¿qué propone para salir de la crisis?
R: transparencia y conocimiento lo más detallado del mercado. Además, hay que estructurar el stock de viviendas en diferentes áreas geográficas y diferentes tipologías. Se debería hacer un dibujo muy detallado de cómo se localiza el stock y de cuál es el precio y comunicarlo a la gente para que sepa cuál es el momento de su oportunidad. Hay zonas donde no hay prácticamente stock y me encuentro que hay promotores que quieren empezar promociones de viviendas, aunque ya se han comenzado a iniciar casas nuevas. Los precios de referencia en origen será el de aquellas operaciones que se están materializando ahora
P: ¿cómo ve el sector inmobiliario dentro de unos años? ¿en qué va a cambiar?
R: espero que no volvamos a vivir un boom ni un “desboom”. Lo primero que hay que hacer es reducir el exceso de crédito, la euforia financiera, no justificada por la economía. El promotor ha tenido dinero muy fácil, por debajo del nivel de inflación, con lo que la lógica es endeudarte para producir más y era difícil sustraerse a este entorno. Lo nuevo que traerá esta crisis es más información y pensar que el sistema financiero también es vulnerable y nosotros los promotores también por ser subsidiarios
P: ¿hay culpables en la burbuja inmobiliaria?
R: me gusta más decir responsables, que hemos sido todos, comenzando por las administraciones públicas y los organismos reguladores que no hicieron nada por cortar esta gran disponibilidad de dinero
P: ¿qué hubiera hecho para evitar la burbuja?
R: ahora es muy fácil saberlo. Durante la burbuja era muy difícil sustraerse para no meterse en más inversiones, especialmente suelo. Si el proceso de transformación de suelo en lugar de tardar siete u ocho años, hubiera tardado dos o tres seguro que el stock de suelo no habría llegado a los niveles a los que ha llegado porque esa capacidad de transformación hubiera sido mucho más rápida y los promotores hubieran comprado menos suelo. Calculamos que las empresas tienen el triple de suelo en desarrollo que las viviendas que son capaces de producir porque no se fiaban de encontrar solares a precios razonables, porque los precios que más subían eran los finalistas. Y ahora el suelo es una losa tanto de los créditos que soportan los bancos, como de los propietarios
248 Comentarios:
Desgraciadamente a los politicos no les interesa el interes colectivo sino los intereses personales. Y el sector inmobiliarion da(ba) muchas ventajas desde este punto de vista...
Ahhh que esta noticia no nos interesa????? a los burbujistas no interesa... verdad! pues si, lleva toda la razón!!!!!!! que lo sepais y aunque os duela..... es mejor que la vivienda suba..... pues claro que si! o que me quereis hacer creer que cuando compreis vosotros querreis que siga bajando??? JAAAAAAAA, pUES ESO, yO YA HE COMPRADO Y QUE SUBA
El nivel de argumentacion de este señor roza el ridiculo.
Aunque consideraramos la vivienda como un problema moral (que no lo es, es un problema economico) no seria deseable que siempre subiera.
Puede tener razon en que beneficia a mas gente que sea cara porque hay mas propietarios que no propietarios, pero a largo plazo las generaciones futuras se verian perjudicadas en su acceso a la vivienda. No serian solo 300000 al año serian muchos mas millones que los que ahora detentan la propiedad.
No solo no es economicamente viable una sociedad donde el precio de la vivienda siempre este a niveles insostenibles, es que moralmente es un robo a todas las generaciones jovenes y futuras. Mantener estos precios es simplemente un suicidio social.
Yo, francamente, prefiero que la vivienda baje y baje a niveles de 1985 (no de 1998, sino anteriores a la primera burbuja) para que nuestros recursos limitados no se derrochen en mantener una construccion demenciada.
Si fueramos una sociedad realmente rica la gente no tendria casas cada vez mas caras sino casas cada vez mas grandes. Somos pobres con sueños de grandeza. Despertemos y aceptemos la realidad.
Esta frase es de resaltar:
--""Si fueramos una sociedad realmente rica la gente no tendria casas cada vez mas caras sino casas cada vez mas grandes. Somos pobres con sueños de grandeza. Despertemos y aceptemos la realidad.""--
Muy bueno !!!
Un saludo.
El nivel de argumentacion de este señor roza el ridiculo.
Aunque consideraramos la vivienda como un problema moral (que no lo es, es un problema economico) no seria deseable que siempre subiera.
Puede tener razon en que beneficia a mas gente que sea cara porque hay mas propietarios que no propietarios, pero a largo plazo las generaciones futuras se verian perjudicadas en su acceso a la vivienda. No serian solo 300000 al año serian muchos mas millones que los que ahora detentan la propiedad.
No solo no es economicamente viable una sociedad donde el precio de la vivienda siempre este a niveles insostenibles, es que moralmente es un robo a todas las generaciones jovenes y futuras. Mantener estos precios es simplemente un suicidio social.
Yo, francamente, prefiero que la vivienda baje y baje a niveles de 1985 (no de 1998, sino anteriores a la primera burbuja) para que nuestros recursos limitados no se derrochen en mantener una construccion demenciada.
Si fueramos una sociedad realmente rica la gente no tendria casas cada vez mas caras sino casas cada vez mas grandes. Somos pobres con sueños de grandeza. Despertemos y aceptemos la realidad.
EL 80% DE LOS BARCELONESES LA RECHAZA
Hereu cesa a su número dos tras el batacazo en la consulta sobre la reforma de la Diagonal
El primer teniente de alcalde del Ayuntamiento de Barcelona, el socialista Carles Martí, ha anunciado su dimisión tras reconocer "errores" en la organización de la consulta sobre el futuro de la Diagonal, después de que el 80% de los barceloneses haya rechazado la reforma de la avenida.
En rueda de prensa, martí ha anunciado su dimisión instantes después de que el alcalde, Jordi Hereu, se lo pidiera tras conocerse los resultados de la consulta ciudadana convocada por el consistorio sobre el futuro de la Diagonal, en la que sólo han participado un 12,7% de los barceloneses.
Hereu ha explicado también que ha aceptado la renuncia de la gerente de los servicios de información del Ayuntamiento, pilar Conesa, al tiempo que ha anunciado una reorientación y reorganización del gobierno municipal a raíz del fracaso en la consulta.
"La ciudadanía nos ha dicho que no era ni la pregunta pertinente ni el momento pertinente", ha señalado Hereu, que ha considerado que lo que debía ser "un instrumento de acercamiento se ha convertido en el símbolo del alejamiento de las preocupaciones de los ciudadanos", lo que interpreta como "un aviso".
El alcalde ha asegurado también que pedirá responsabilidades a las empresas responsables de la plataforma de voto por los "errores inadmisibles" que se han dado en el proceso.
La cosa esta que esos tres millones de personas ya tienen el derecho a una vivienda digna cubierto, el problema lo tienen los 300.000 que viven en precario, con sus padres o bajo de un puente que se encuentran con que los pisos Valencia burradas astronomicas sin sentido.
La banca pide más prebendas al BdE: reducir las provisiones de los ladrillos adjudicados
Bancos y cajas de ahorros no parecen tener suficiente con todas las facilidades que les han dado hasta ahora el Gobierno y el Banco de España para reducir notablemente su carga de provisiones y, en consecuencia, sus pérdidas. Y ahora van a pedir otra prebenda, posiblemente la más importante de todas, según confirman varias fuentes del sector: una reducción de las provisiones que ahora obliga a aplicar el supervisor sobre los ladrillos adjudicados; es decir, el famoso 10% al 'comerse' el activo, el 20% cuando cumple un año en balance y el 30% cuando cumple dos.
Esta relejación consistiría en aplicar a los ladrillos la relajación aplicada en julio del año pasado para los créditos morosos con garantía hipotecaria, contenida en la llamada 'carta Roldán' (escrita por José María Roldán, director general de Regulación del supervisor). Según esta carta, ya no hay que provisionar el 100% del importe de los créditos morosos, sino sólo la diferencia entre el importe del crédito y el valor de tasación actualizado de los inmuebles que respaldan el préstamo, con un tope del 30% del importe inicial (es decir, los inmuebles mantienen siempre un valor residual del 70%, o dicho de otra forma, la vivienda no puede bajar más del 30% según el Banco de España). Esta relajación sólo se aplica a créditos morosos con garantía de vivienda terminada o suelo rústico, no a las promociones a medias o a los suelos recalificados.
Ahora, lo que pide el sector es aplicar esta misma teoría a la siguiente fase del proceso: cuando el inmueble ya no es garantía de un préstamo moroso sino cuando la entidad se lo ha quedado en pago porque considera irrecuperable dicho préstamo. Y consistiría en que los porcentajes del 10% inicial más otro 10% cada año se apliquen no sobre el valor nominal del préstamo, sino sobre la diferencia entre este importe y el 80% valor de tasación actualizado del inmueble.
Supongamos que un préstamo se concedió en su día por un importe de 80, con valor de tasación de 100. Pasan dos años, incurre en impago, la entidad ejecuta la garantía y se lo adjudica. Entonces realiza una nueva tasación que da como resultado 70. De aplicarse la demanda del sector, no se aplicaría el famoso 10% del primer año sobre esos 70 (y el 10% del segundo, y el del tercero), si no por la diferencia entre los 80 (importe del crédito inicial) y el 80% de 70 (es decir 56, con lo que la diferencia sobre la que se aplicaría el 10% sería de 24).
Una ayuda muy importante
Según las fuentes consultadas, el Banco de España todavía está estudiando si accede a las demandas de bancos y cajas, y todavía no ha tomado una decisión. A efectos prácticos, esta relajación significaría una enorme disminución de las provisiones que ahora tienen que soportar los inmuebles adjudicados, al aplicar ese 10% anual a un importe mucho más reducido. Y esa reducción se refiere a un volumen importantísimo: según el propio B
La banca pide más prebendas al BdE: reducir las provisiones de los ladrillos adjudicados
Bancos y cajas de ahorros no parecen tener suficiente con todas las facilidades que les han dado hasta ahora el Gobierno y el Banco de España para reducir notablemente su carga de provisiones y, en consecuencia, sus pérdidas. Y ahora van a pedir otra prebenda, posiblemente la más importante de todas, según confirman varias fuentes del sector: una reducción de las provisiones que ahora obliga a aplicar el supervisor sobre los ladrillos adjudicados; es decir, el famoso 10% al 'comerse' el activo, el 20% cuando cumple un año en balance y el 30% cuando cumple dos.
Esta relejación consistiría en aplicar a los ladrillos la relajación aplicada en julio del año pasado para los créditos morosos con garantía hipotecaria, contenida en la llamada 'carta Roldán' (escrita por José María Roldán, director general de Regulación del supervisor). Según esta carta, ya no hay que provisionar el 100% del importe de los créditos morosos, sino sólo la diferencia entre el importe del crédito y el valor de tasación actualizado de los inmuebles que respaldan el préstamo, con un tope del 30% del importe inicial (es decir, los inmuebles mantienen siempre un valor residual del 70%, o dicho de otra forma, la vivienda no puede bajar más del 30% según el Banco de España). Esta relajación sólo se aplica a créditos morosos con garantía de vivienda terminada o suelo rústico, no a las promociones a medias o a los suelos recalificados.
Ahora, lo que pide el sector es aplicar esta misma teoría a la siguiente fase del proceso: cuando el inmueble ya no es garantía de un préstamo moroso sino cuando la entidad se lo ha quedado en pago porque considera irrecuperable dicho préstamo. Y consistiría en que los porcentajes del 10% inicial más otro 10% cada año se apliquen no sobre el valor nominal del préstamo, sino sobre la diferencia entre este importe y el 80% valor de tasación actualizado del inmueble.
Supongamos que un préstamo se concedió en su día por un importe de 80, con valor de tasación de 100. Pasan dos años, incurre en impago, la entidad ejecuta la garantía y se lo adjudica. Entonces realiza una nueva tasación que da como resultado 70. De aplicarse la demanda del sector, no se aplicaría el famoso 10% del primer año sobre esos 70 (y el 10% del segundo, y el del tercero), si no por la diferencia entre los 80 (importe del crédito inicial) y el 80% de 70 (es decir 56, con lo que la diferencia sobre la que se aplicaría el 10% sería de 24).
Una ayuda muy importante
Según las fuentes consultadas, el Banco de España todavía está estudiando si accede a las demandas de bancos y cajas, y todavía no ha tomado una decisión. A efectos prácticos, esta relajación significaría una enorme disminución de las provisiones que ahora tienen que soportar los inmuebles adjudicados, al aplicar ese 10% anual a un importe mucho más reducido. Y esa reducción se refiere a un volumen importantísimo: según el propio B
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Por esta razón -y muchas más- los "hartos de los bancos" crecemos exponencialmente.
Es una manera muy hipócrita de tratar de esconder los intereses propios de una persona que pesca en río revuelto para ganar mas y mas para el y sus amigos especuladores.
No hay derecho que, después de hundirnos en semejante crisis, sigan tirando piedras y escondiendo la mano detrás de un discurso de esta índole.
Poca vergüenza.
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