Inmerso en los preparativos para sima 2010, josé Manuel galindo, presidente de asprima (asociación de promotores inmobiliarios de Madrid), analiza el mercado inmobiliario actual en una entrevista para idealista news. Considera que una subida de precios no es tan negativa como la pintan algunos expertos, pues actualmente sólo le costaría más cara la vivienda a las 300.000 personas que buscan casa cada año, frente a los 16 millones de propietarios encantados de que la vivienda suba. Eso sí, al ritmo de la inflación
Pregunta: ¿cómo se presenta sima este año?
Respuesta: este año las expectativas de oferta de vivienda son mejores y esperamos que haya más interesados que el año pasado. Además, en 2010 los stands son más grandes que el año pasado. Creo que es bueno celebrar un salón inmobiliario tanto para saber qué viviendas se están vendiendo, como para conocer el precio al que se están vendiendo
P: el año ha arrancado con datos positivos, como el aumento de venta de viviendas y de la concesión de hipotecas, ¿a qué cree que se debe?
R: tiene que ver con circunstancias objetivas. Hemos llegado a un punto en que hay suficiente oferta: unas 700.000 viviendas sin vender. Hay pisos para elegir pero la gente percibe que lo mejor del stock es lo primero que se está vendiendo. Como no aumentará más el stock, poco a poco habrá menos donde elegir, menos oferta. Desde el punto de vista de la oferta, los precios han realizado el ajuste y las condiciones de financiación son buenas, siempre que se encuentre el crédito oportuno. El que quiere vender se da cuenta de que como no lo ponga al precio lógico de venta, el que marca el mercado, no lo venderá
P: ¿qué cree que pasará a partir de julio con la subida del iva y a partir de 2011 con la eliminación de la desgravación?
R: creo que la subida del 1% del iva no es tan desincentivador como para que determine la compra de una vivienda, sin embargo sí es cierto que el que compre hoy la vivienda [de obra nueva] le costará un 1% más barata que cuando se incremente el iva. Con respecto a la desgravación por la compra de vivienda a partir de 2011, es una medida más importante. A lo largo de la vida de la hipoteca pueden suponer unos 30.000 euros de menor coste que se podría uno desgravar. Esta medida tendrá un efecto tirón antes de 2011 pero el año que viene se tendrá que notar la eliminación de la desgravación. No es una medida que haya aplaudido pues creo que induce a que el año que viene la vivienda cueste más dinero. Lo que puede compensar esta medida es una mejora de la situación económica y el haber llegado a un techo en el paro y a una mayor confianza
P: ¿qué le diría a la persona que piensa que la mejora del precio de la vivienda es lo peor que le puede pasar a la economía?
R: en España hay unos 16 millones de hogares. Casi todos propietarios de primera residencia y están encantados de que la vivienda suba de precio porque tienen un bien patrimonial que les vale más y la vivienda no sólo es un producto de uso, sino también de una garantía que puede complementar el futuro tan incierto de su vejez. El hecho de que la vivienda suba no es algo negativo. Le cuesta más la vivienda al que quiere comprar, que son unas 300.000 personas al año, y con esto no quiero decir que defienda que suba el precio, sino que hay casi 16 millones de familias con viviendas en propiedad que tienen más valor, más riqueza y mejor cobertura de futuro que si la vivienda bajara. Sólo interesa que baje el precio de la vivienda a aquel que quiera comprar porque querrá que al día siguiente el precio de su vivienda sea superior. Todos tenemos que trabajar para que los precios de la vivienda se sostengan, tengan un crecimiento próximo al ipc, como cualquier otro bien
P: actualmente con la economía en crisis y el aumento del paro de telón de fondo, ¿es bueno que comience a subir el precio de la vivienda al nivel del ipc?
R: lo peor que hay para la economía es la deflación. Siempre es bueno una componente de inflación positiva y esa componente es la nos gustaría que se mantuviera con carácter constante en todos los bienes de la economía, es decir, que no se produjeran altibajos pronunciados en los precios de la vivienda como lo que ha pasado en los periodos 2004-2007 y 2007-2009. No nos fiemos sólo en bajadas de precios que no dicen nada ni en anuncios que pueden ser interesados, sino en productos determinados y en ver qué precio tienen y condiciones de acceso tiene y que se comparen con otros
P: ¿qué opinión le merecen las estadísticas oficiales sobre el precio de la vivienda?
R: no reflejan la realidad, no toman datos de transacciones sino de valoraciones. Los datos del notario o de la formalización de la escritura pública no reflejan el precio real. Nosotros creemos que el ajuste ya se ha producido en torno al 20% o más, que es lo que se está viendo en la calle y es lo que la gente ha percibido. Deberían ser las administraciones las que pusieran una metodología clara, cierta y lo más actualizada posible. Habría maneras para que los precios reflejaran de verdad las transacciones.
P: ¿qué propone para medir el precio de la vivienda?
R: propongo una mesa donde todos los actores pudiéramos estar para decir qué metodología habría que aplicar. En la mesa tendrían que estar las entidades financieras que conceden hipotecas; los notarios que cierran operaciones de compraventa; los registradores que registran la vivienda; los promotores que ponen los precios, y el ministerio de vivienda también. Entre todos estos operadores, no francotiradores, encontraríamos una metodología capaz y seria para dar datos
P: hace un año dijo que ajustaría los precios de venta hasta el momento en que tuviera que poner dinero de su bolsillo y hace algunas semanas comentó que hay promotores que aceptarían vender pisos perdiendo dinero
R: dije que el promotor si es consciente de que al precio al que quiere vender sin hacer una mayor rebaja no vende, no tendría lógica el no intentar vender. Pero también dije que ha agotado sus posibilidades en torno al 20% porque en estos momentos los promotores tienen préstamos con los bancos y cajas, con lo cual es muy difícil que puedan ajustar precios más allá de la deuda hipotecaria. Lo que sí comenté es que si quiero vender algo o lo pongo al precio del mercado o no lo vendo
P: muchos potenciales compradores esperan que el precio baje más para comprar casa, ¿qué les diría?
R: que miren, comparen y si encuentran algo mejor que lo compren. ¿Qué puede seguir bajando? el inmueble que no encuentra mercado es porque a la gente no le interesa por estar en localizaciones muy difíciles o porque son productos con tipología que no son los que la gente demandan. Entonces, en estos casos es posible que baje de precio. Los productos son muy diferenciales, hay que mirar el piso del banco y del promotor, porque los pisos que llegan a los bancos son los que los promotores han estimado que menos interesaban o con menos salida. Se trata de un producto que requiere más ajuste y son pisos cerrados y no tienen un compromiso de postventa. No demonizo a los bancos, simplemente digo que una vivienda que se ha rebajado un 35% puede ser peor que otro producto que esté al lado y que lo hayan bajado un 15%. Hay que ver precio y calidad
P: ¿qué propone para salir de la crisis?
R: transparencia y conocimiento lo más detallado del mercado. Además, hay que estructurar el stock de viviendas en diferentes áreas geográficas y diferentes tipologías. Se debería hacer un dibujo muy detallado de cómo se localiza el stock y de cuál es el precio y comunicarlo a la gente para que sepa cuál es el momento de su oportunidad. Hay zonas donde no hay prácticamente stock y me encuentro que hay promotores que quieren empezar promociones de viviendas, aunque ya se han comenzado a iniciar casas nuevas. Los precios de referencia en origen será el de aquellas operaciones que se están materializando ahora
P: ¿cómo ve el sector inmobiliario dentro de unos años? ¿en qué va a cambiar?
R: espero que no volvamos a vivir un boom ni un “desboom”. Lo primero que hay que hacer es reducir el exceso de crédito, la euforia financiera, no justificada por la economía. El promotor ha tenido dinero muy fácil, por debajo del nivel de inflación, con lo que la lógica es endeudarte para producir más y era difícil sustraerse a este entorno. Lo nuevo que traerá esta crisis es más información y pensar que el sistema financiero también es vulnerable y nosotros los promotores también por ser subsidiarios
P: ¿hay culpables en la burbuja inmobiliaria?
R: me gusta más decir responsables, que hemos sido todos, comenzando por las administraciones públicas y los organismos reguladores que no hicieron nada por cortar esta gran disponibilidad de dinero
P: ¿qué hubiera hecho para evitar la burbuja?
R: ahora es muy fácil saberlo. Durante la burbuja era muy difícil sustraerse para no meterse en más inversiones, especialmente suelo. Si el proceso de transformación de suelo en lugar de tardar siete u ocho años, hubiera tardado dos o tres seguro que el stock de suelo no habría llegado a los niveles a los que ha llegado porque esa capacidad de transformación hubiera sido mucho más rápida y los promotores hubieran comprado menos suelo. Calculamos que las empresas tienen el triple de suelo en desarrollo que las viviendas que son capaces de producir porque no se fiaban de encontrar solares a precios razonables, porque los precios que más subían eran los finalistas. Y ahora el suelo es una losa tanto de los créditos que soportan los bancos, como de los propietarios
248 Comentarios:
¿De que sirve un activo patrimonial no mueble si es incapaz de liquidarse?, Es como tener liquidez sin activos en venta, mirándo la simetría.
Debes ser el tal galindo que quiere reafirmar la maltrecha figura que configuran sus declaraciones.
"Malos tiempos son aquellos en los que hay que explicar lo evidente"
Si alguien se pregunta como hemos llegado hasta aquí, que lea esta entrevista. Y eso que representa que el Sr. galindo estará entre la élite de los constructores y promotores: asusta su nivel intelectual y lo profundo de sus razonamientos y su análisis económico
Una vez conocí a la mujer de un constructor. Se ve que como pareja no iban muy bien, y ella estaba locuaz. Un día me dejó una confidencia: "no te imaginas como se ponen los precios de los pisos.... a veces piensas, no puede ser, la gente no se lo tragará y luego va, y se venden en un par de semanas."
¿Para que sirve? Para vivir si puede pagarlo.
Es tan obvio que estos 16 millones de personas se beneficiarian de una hipotética subida en el precio de su vivienda, que realmente no entiendo el ataque a este señor (al que no conozco).
Para mi lo que ha dicho es de perogrullo, soy uno de esos 16 millones y si sube mi piso, sube mi patrimonio, lo venda o no. Además afirma que otros 300k que buscan anualmente tendrían que comprar mas caro en ese caso, otra obviedad y me da igual que lo diga agamenón que su porquero.
Si sube su patrimonio y no lo va a vender ¿Que mas le da? ¿Tiene alguna importancia para su vida?
Que eso se considere deseable es lo escandaloso. Que se tomen medidas para evitar que los precios vuelvan a lo racional es lo escandaloso
Habla de 300000 personas como perfectamente sacrificables a el dios del ladrillo con una bajeza moral terrible. No hablamos solo de los 300000 que compraran este año sino de todas las generaciones futuras que son muchos mas milloones que esos 16 de presuntos avaros orgullosos de su presunta riqueza.
No es por nada pero imagino que usted tendra descendientes que deseara puedan hacer su vida sin necesitar sacrificar toda su capacidad de ahorro para conseguir una residencia.
Este señor solo da ejemplo de la profunda insolidaridad de este pais. Lo importante no es solo que yo me convierta en rico sino que los demas empobrezcan para que destaquen mas mis millones. Asi nos va.
Bueno, independientemente a lo que piense este "señor" por llamarle algo, solo le indico que economicamente esta situacion en que usted se enriquece mientras todas las futuras generaciones se empobrecen es insostenible. Asi que lo siento si tenia esa fantasia. Es hora de despertar.
Sigo diciendo que lo que ha dicho este señor es de perogrullo.
Me llama mucho la atención que parezca que es más beneficioso el apocalipsis que el progreso, por mucho que se empeñen, al final los precios suben, como sube el pan, los taxis, los yogures, los cursos de inglés, su sueldo, los alquileres, los CDs, los hoteles, etc etc y eso se llama inflación. Por que insultar a los que dicen esto??
Los 300000 anuales entiendo que son los que compran anualmente, entre los que me puedo incluir, no creo sentirme insultado.
Parece que hay a quien le gustaría que esto bajara y bajara hasta puntos que ni yo puedo imaginar. Deberíais saber que si esto se produjera estaríamos todos (incluso los que no tienen pensado comprar ni vender viviendas) muy muy "jodidos" con perdón.
"Sigo diciendo que lo que ha dicho este señor es de perogrullo."
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Ya te lo han explicado, pero no lo puedes o quieres entender. Te lo explico de nuevo:
1. Es imposible que el precio de tu casa suba, si no hay quien pueda comprarla. No pueden subir de precio 16 millones de casas, si los compradores potenciales no pueden permitirselas. Es una riqueza totalmente ficticia, porque no podrías convertirla en dinero.
2. ¿Progreso? ¿Te parece que es progreso que por ejemplo tus hijos, o un hermano, o un amigo tuyo tengan que hipotecarse a 50 años por una mierda de casa, o que tengan que renunciar a tener el numero de hijos que les gustaría porque ese piso que les ha esclavizado es pequeño y además se come todos sus recursos económicos (y su tiempo porque tienen que trabajar los dos mil horas para pagarlo)?
Hacer que la gente viva mucho peor que sus padres, ¿Es progreso? ¿O tu idea del progreso es que el viejuno que les venda la mierda de piso se compre un Bmw y se vaya de vacaciones a cancún?
Progreso no es empeorar las condiciones de vida de los jovenes y esclavizarles para que los que estaban antes que ellos y que compraron a precios lógicos hace 20 años, se enriquezcan sin haber hecho nada para merecerlo... aparte de haber nacido antes.
Confundes "pelotazo" con "progreso" y como tu muchos. Lucrarse sin aportar nada convenciendo a los conciudadanos para que se esclavicen de por vidad no es lo mimo que crear valor, tecnología y riqueza. Así le va a esta desgracia de país.
No insistas galceran que aquí todo lo que no sea criticar está fuera de lugar.
Pues yo también pienso que si la vivienda sube beneficia al que ya la tiene, ¿Como? Pues preguntárselo a los miles de mileuristas que estos años atrás iban a su banco a pedir que le ampliasen la hipoteca porque el pisito que compraron por 120.000 € ya valía 180.000 €. Trincaban la pasta y terminaban de pagar el coche antiguo, daban entrada para otro mayor (a ser posible monovolumen), liquidaban los préstamos personales que tenían, hacían obras y, si les sobraba algo se iban de vacaciones a cancún a celebrarlo. Pero es que a los tres años estaban otra vez igual y...vuelta a empezar. Tengo amigos que refinanciaron la hipoteca hasta dos veces en los últimos 10 años. Y ahora porque no pueden, que sino...
De todas formas este hombre no habla de subidas desorbitadas, solo dice "que tengan un crecimiento próximo al ipc, como cualquier otro bien", es lo que todos hubiésemos deseado estos años atrás, ¿No?
"Solo interesa que baje la vivienda al que compra, pero al día siguiente ya quiere que suba"
Bueno, esto lo hemos visto aquí muchas veces. Compradores que estaban ansiosos por comprar barato y, cuando lo hacen, ya dicen que la vivienda no debe bajar más o, que la que sigue bajando es porque es invendible.
"El que quiere vender sabe que o pone el precio que marca el mercado o no lo venderá"
¿Tampoco estas de acuerdo?
Vale que a mi este Sr. y todos los promotores me la soplan, pero vamos a ser un poco más racional y dejar de criticar por criticar.
Algunas personas son propietarias y desean que los precios bajen. Posiblemetne porque ni piensan en vender, ni les interesa sentirse ricos y ni por asomo piensan que endeudarse sea "gratis".
En su actitud solo veo una falta de empatia sorprendente. No es criticar por criticar pero sin duda su forma de pensar puede ser "normal" pero permitame que me parezca repugnante.
"Algunas personas son propietarias y desean que los precios bajen. Posiblemetne porque ni piensan en vender, ni les interesa sentirse ricos y ni por asomo piensan que endeudarse sea "gratis"."
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Vale, yo estoy ahí. si baja la vivienda compro más barato. Pero si sube mi patrimonio también aumenta. Además, ni vendo lo que tengo ni lo que compre.
No sé de que actitud habla, yo he expuesto lo que he visto estos años, y digo lo que pienso, como Vd., aunque a mí también me parece repugnante su comentario, entre otras cosas, porque ni viene a cuento ni tengo porqué empatizar con Vd., ¡Hasta ahí podíamos llegar!
Porque se niega a empatizar conmigo? empatiza usted con alguien? tan dificil le es ponerse en la piel ajena?
No es por nada pero la economia tambien es una ciencia moral aunque a usted se le escape.
No tiene usted que justificar su codicia conmigo porque a mi ni me va ni me viene sus fantasias de perpetuo enriquecimiento pero usted, si pertenece a la raza humana, tiene una obligacion con sus descendientes, porque algun dia usted morira y aun quedara alguien en este planeta. Si usted no lo ve, lo siento por usted.
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