El Tribunal Supremo ha declarado la nulidad de la cláusula de fianza solidaria incorporada en un préstamo otorgado a una sociedad, al apreciar que la entidad impuso una garantía personal adicional carente de justificación en relación con el riesgo real de la operación.
Pese a que la hipoteca constituida ofrecía por sí sola una cobertura suficiente para garantizar el préstamo, la entidad no acreditó razones económicas u objetivas vinculadas al riesgo real de la operación que justificaran la exigencia adicional de un aval personal.
La resolución aplica y reafirma la jurisprudencia establecida en sentencias anteriores del alto tribunal, consolidando un criterio según el cual la imposición de garantías adicionales a un consumidor debe superar un test de conveniencia, que permita comprobar si la garantía exigida guarda una relación razonable con el riesgo real de la operación.
Cómo llegó este caso al Tribunal Supremo: claves del procedimiento
La operación se firmó en 2009. Para garantizar un préstamo de 300.000 euros, los padres del administrador hipotecaron un inmueble de su propiedad tasado en 1.105.822,10 euros, con una responsabilidad hipotecaria de 433.500 euros, y además aceptaron figurar como fiadores solidarios, pese a no mantener relación funcional ni profesional con la sociedad prestataria.
Años después, tras el impago de la empresa, Liberbank (hoy integrada en Unicaja) reclamó la totalidad del importe tanto a la mercantil como a los garantes. Estos se opusieron alegando que la fianza era desproporcionada, ya que la hipoteca ofrecía una cobertura más que suficiente para cubrir el riesgo real del préstamo.
El asunto llegó a la Audiencia Provincial de Santander, que validó parcialmente las garantías personales, y posteriormente al Supremo, donde se planteó la cuestión esencial: determinar si los garantes debían ser tratados como consumidores. Esta calificación era decisiva, porque solo bajo ese marco jurídico podía analizarse la fianza como una posible cláusula abusiva.
La consideración del fiador como consumidor
La Sala de lo Civil concluyó que efectivamente los padres actuaban como consumidores, al intervenir al margen de cualquier actividad profesional, lo que permitió someter la fianza al control de abusividad previsto en la normativa de protección de consumidores y usuarios (en particular, el artículo 88.1 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios), mediante la aplicación del test de conveniencia de la garantía exigida, conforme a una doctrina ya consolidada en la jurisprudencia del Tribunal Supremo.
La sentencia, dictada el 2 de diciembre, analiza las garantías impuestas a la luz de ese test y reafirma un criterio jurisprudencial: si quien avala actúa como consumidor, la entidad debe respetar los límites sobre cláusulas abusivas y justificar la necesidad de las garantías añadidas.
La fianza solidaria: una garantía desproporcionada
El alto tribunal concluye que, atendiendo al importe del préstamo, la tasación del inmueble y la responsabilidad hipotecaria fijada en 433.500 euros, la imposición adicional de una fianza solidaria no guardaba una relación razonable entre las garantías exigidas y el riesgo asumido por el acreedor.
Además, incluso teniendo en cuenta el capital y los intereses previsibles, la deuda no alcanzaría una parte sustancial del valor de tasación, lo que ponía de manifiesto que la hipoteca ofrecía ya una cobertura holgada, sin que la entidad acreditara ningún riesgo real de depreciación del bien ni otras circunstancias que hicieran necesaria la garantía personal, por lo que la fianza resultaba contraria a las exigencias de la buena fe contractual.
Ausencia de contraprestación que justificara la doble garantía
La Sala constata que la entidad prestamista no acreditó que la doble garantía supusiera un tipo de interés más bajo o condiciones financieras más favorables. La ausencia total de contraprestación reforzó el carácter injustificado y excesivo de la fianza exigida a los garantes.
Con una vivienda tasada en más de un millón de euros y una responsabilidad hipotecaria muy superior al importe del préstamo, el aval personal resultó injustificado a la vista de la cobertura hipotecaria existente, elemento decisivo para apreciar la desproporción y declarar la fianza abusiva en este caso.
Impacto de la sentencia del Supremo en futuros contratos con garantías adicionales
La sentencia refuerza la protección del fiador consumidor, aun cuando la operación principal es empresarial, y reitera que dicha condición se mantiene siempre que el avalista actúe fuera de su actividad profesional o de cualquier vínculo funcional con la sociedad, delimitando que la acumulación de garantías solo es válida cuando la exigencia adicional aparece justificada a la vista de las circunstancias del caso, valorando factores como la tasación del inmueble, la responsabilidad hipotecaria, el riesgo real de la operación, la solvencia de la prestataria y la eventual existencia de contraprestaciones.
Además, la resolución permite identificar con mayor claridad cuándo la acumulación de garantías puede resultar abusiva, al exigir que la garantía adicional supere el test de conveniencia atendiendo a las circunstancias concretas de la operación.
El Supremo aclara que, cuando la hipoteca ofrece una cobertura holgada por sí misma, la exigencia adicional de un aval personal puede romper el equilibrio contractual, sobre todo cuando no existe una justificación económica que lo respalde. Con ello, aporta un criterio relevante para futuros litigios y que obliga a las entidades a justificar por qué reclaman más garantías de las estrictamente necesarias.
La exigencia de proporcionalidad no opera de forma abstracta, sino que resulta de valorar si la garantía exigida es realmente necesaria y razonable para cubrir el riesgo concreto de la operación, convirtiéndose en un elemento central en el análisis de las fianzas solidarias y de la acumulación de garantías hipotecarias.
De la sentencia se desprende que la apreciación del carácter abusivo de una fianza exige un análisis atendiendo a las circunstancias concretas de cada operación, en particular a la relación entre las garantías exigidas y el riesgo real asumido por la entidad.
Sigue toda la información inmobiliaria y los informes más novedosos en nuestra newsletter diaria y semanal. También puedes seguir el mercado inmobiliario de lujo con nuestro boletín mensual de lujo.
Lo más leído
Para poder comentar debes Acceder con tu cuenta