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El gigante Blackstone saca a bolsa 5.000 inmuebles en alquiler valorados en 500 millones

El Mercado Alternativo Bursátil (MAB) cuenta las horas para recibir a una nueva socimi. Mañana, 22 de marzo, empezará a cotizar en esta plataforma Albirana Properties a un precio de 33,6 euros por acción, lo que le confiere un valor de mercado de 168 millones de euros.

Esta sociedad agrupa a tres socimis que en conjunto suman 5.004 inmuebles de arrendamiento repartidos por media España y están valorados en más de 500 millones de euros, según los cálculos de Gesvalt.

Según el documento informativo que ha presentado la compañía al MAB, Albirana es la socimi dominante de tres vehículos: Budmac Investments, que posee 3.039 activos en la provincia de Barcelona; Lambeo Investments, con 377 activos en la Comunidad de Madrid; y Treamen Investments, con 1.588 activos localizados en diferentes partes del país. Ésta es la estructura de las filiales:

Fuente: MAB
Fuente: MAB

Entre los inmuebles en manos de la socimi destacan principalmente viviendas terminadas y gran parte de ellas fueron adquiridas a Catalunya Banc. Además de 4.500 pisos y casas, en su cartera también encontramos medio centenar de locales comerciales, una nave, tres oficinas, 328 garajes, 53 trasteros y otros 12 activos alquilables. Entre todos los inmuebles suman casi 400.000 m2 de superficie construida, poseen una tasa de ocupación del 68% y una de morosidad del 10%.

“El portfolio de Albirana se compone principalmente de activos inmobiliarios de uso residencial adquiridos en el marco de ejecuciones hipotecarias o compraventas con subrogación, en las que el acreedor original cede a las entidades del Grupo Albirana los derechos de adjudicación/adquisición del inmueble hipotecado”, aclara el texto.

Fuente: MAB
Fuente: MAB
Las cuentas de la sociedad han sido auditadas por Deloitte, mientras que la gestión de la cartera de la socimi está gestionada por Anticipa Real Estate. La valoración de los activos, en cambio, ha corrido a cargo de Gesvalt, que sitúa el valor de mercado del portfolio de Albirana entre 529 y 548 millones de euros. El valor neto contable de los activos, en cambio, se sitúa en 480 millones de euros, lo que permite que la diferencia bruta (plusvalía) se sitúe en una horquilla de entre 49,8 y 68,7 millones de euros.

Blackstone tiene el control

Detrás de la socimi dominante y sus tres filiales se encuentra el gigante estadounidense Blackstone, que controla todo el entramado a través de sus fondos de inversión.

Según consta en el folleto informativo, “la sociedad cuenta con un accionista único, Alcmena (REIT) Holdco. Los accionistas últimos de dicha sociedad son los fondos de inversión Blackstone Real Estate Partners Global VII con una participación del 66,24% y Blackstone Real Estate Partners Europe IV L.P., con una participación del 16,56%, Blackstone Tactical Opportunities, con una participación del 8%, Blackstone Strategic Fund, con un porcentaje de participación del 8%, y Blackstone Total Alternatives Solutions, con un porcentaje de participación del 1,2%”.

Asimismo, continúa el documento, “la sociedad está integrada dentro del mismo grupo de sociedades al que pertenecen la sociedad luxemburguesa BRE Europe 7NQ del que también forma parte la sociedad Anticipa, gestor del emisor”. Para entender el entramado, basta echar un vistazo al siguiente gráfico:

Fuente: MAB
Fuente: MAB

Fue a la vuelta del verano cuando Blackstone decidió crear tres socimis para agrupar las miles de hipotecas tóxicas que había adquirido a Catalunya Caixa en 2014 por 6.400 millones de euros y otros activos inmobiliarios. Una de ellas es Albirana, mientras que las otras dos han sido registradas como Pegalena y Tourmalet. Estas socimis se suman a Fidere, otro vehículo en manos de Blackstone que agrupa viviendas en alquiler en la Comunidad de Madrid, Barcelona y Guadalajara y que lleva cotizando casi dos años.