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La razón por la que Merlin todavía no es una socimi en Portugal si es uno de sus mercados estratégicos

Marildo Montenegro|Iberian Property
Marildo Montenegro|Iberian Property

Merlin Properties, el mayor gigante inmobiliario cotizado en España, siempre ha tenido al mercado ibérico en el centro de su estrategia de inversión. De hecho, el primer espada de la compañía, Ismael Clemente, asegura que España y Portugal son un todo a ojos de los grandes inversores, a pesar de que existen algunas diferencias regulatorias.

La socimi tiene locales comerciales, edificios de oficinas, centros comerciales, naves logísticas y hoteles que suman más de 3 millones de m2 de superficie y que generan cada año más de 500 millones de euros vía rentas, y tiene activos en toda la Península.

Ahora bien, Merlin se está enfrenando a un ‘quiero y no puedo’ a la hora de constituir una socimi en Portugal, donde ya está cotizando como sociedad española, no local. ¿El motivo? A pesar de que el país luso sacó adelante el régimen fiscal para impulsar estos vehículos de inversión (bautizados como ‘sigis’) en 2019, tras cuatro años de retrasos, la normativa no ha incorporado una fórmula conocida como ‘pasaporte comunitario’ que permitiría a Merlin adaptar matemáticamente el régimen luso.  

La regulación actual es imperfecta y por ejemplo no permite el pasaporte comunitario, así que esperaremos a que lo incorporen en una segunda vuelta. Como no existe, ahora nos veríamos obligados a cumplir el régimen portugués, agrupar todos nuestros activos bajo una sociedad lusa, cotizarla en ese mercado, conseguir un 20% de free-float, esperar a que bajara en bolsa y luego recomprarla. Esto lo hemos visto hacer en el mundo corporativo internacional muchas veces con las filiales de otros países, pero es una guarrería. Nosotros preferimos esperar”, eha explicado el CEO de Merlin en las jornadas Iberian REIT celebradas en Madrid. 

Para evitar este proceso, la compañía apuesta por esperar a que el Gobierno luso modifique la regulación. En el caso de España también fue necesario realizar cambios respecto a la primera versión que entró en vigor en 2009. Y no fue hasta 2013 cuando el sistema empezó a despegar y llegaron las primeras socimis a la bolsa.

Aunque se desconoce cuándo llegarán las modificaciones al régimen luso, los expertos en la materia sí que confían en que haya una mejora del régimen que permita eliminar los desafíos que plantea la normativa actual.

El propio Clemente está convencido de que “en algún momento debe haber un cambio, porque lo normal es que poco a poco se vayan eliminado todas las limitaciones técnicas para perfeccionar la primera legislación que se ha escrito, al igual que pasó en España”. No obstante, confiesa

Además, ha recalcado que “tendría sentido tener una socimi en España y una ‘sigi’ en Portugal, y que sea la misma compañía la que tenga los dos regímenes a la vez. Es como creo que deberían ser las cosas y como se evitan ineficiencias desde el punto de vista fiscal”.

¿Y qué opciones hay sobre la mesa? Según Clemente, hay dos opciones y todo dependerá de la que escoja el Gobierno portugués. La primera sería que Merlin pueda ser socimi en España y sigi en Portugal, lo que “sería la perfección del pasaporte comunitario”, mientras que la segunda sería “crear una filial portuguesa que aglutine todos los activos de Merlin y que, por ser filial de la socimi, sea ‘sigi’ de forma automática, igual que la filial de socimi extranjera en España es socimi de forma automática sin haber pasado por ningún proceso de petición de permisos ni cotización”, ha detallado.

A expensas de lo que decida el Ejecutivo luso, el principal objetivo que se ha marcado a corto plazo la compañía es reinvertir en mejorar su propia cartera para maximizar el retorno a sus accionistas. Su plan de mejora incluye una inversión cercana a 260 millones de euros hasta 2022 y descarta la venta de activos, a pesar del apetito de los inversores institucionales (principalmente conservadores) por ampliar su presencia en todo el mercado ibérico.