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La estrategia de las grandes socimis: reinvertir en su cartera y crecer vía compras y nuevos desarrollos

Marildo Montenegro|Iberian Property
Marildo Montenegro|Iberian Property

El sector inmobiliario sigue gozando de buen estado de salud. A pesar de que el ladrillo, al igual que la economía, está moderando su crecimiento, el mercado ibérico sigue estando entre las apuestas de los grandes inversores.

Sin embargo, los pesos pesados cotizados del sector descartan sacar rédito del apetito del capital internacional a través de la venta de activos y la rotación de la cartera. Todo lo contrario: su estrategia de cara a 2020 se basa en la reinversión y en la búsqueda de nuevas oportunidades, ya sea a través de la compra de activos o empresas o de desarrollar nuevo producto. 

Según ha explicado Ismael Clemente, CEO de Merlin Properties, durante las jornadas Iberian REIT celebradas en Madrid, su hoja de ruta pasa por sacar brillo a su cartera actual. “Nuestro momento de compras ya pasó y habrá tiempo para volver a adquirir activos. Ahora nos vamos a centrar en mejorar lo que tenemos y buscar la mayor rentabilidad posible para el accionista (ROE)”.

Clemente ha añadido que su estrategia es "matemática pura" y se basa principalmente en la ecuación coste/beneficio. “Para maximizar el retorno a nuestros accionistas tengo dos opciones: o bien salir al mercado y endeudarme para comprar un buen activo o invertir en mejorar los que ya tengo y hacerlo sin deuda”, ha recalcado.

Y es que Merlin se trazó hace dos años un plan a medio plazo para dotar de certificado energético a toda su cartera, en la que hay oficinas, locales comerciales, centros comerciales, activos logísticos y también hoteles. Hasta ahora ha cumplido dos terceras partes de ese objetivo tras destinar alrededor de 24 millones de euros, un 30% más de lo que tenía previsto invertir. Más allá del factor eficiencia, sus cálculos apuntan a una inversión de más de 260 millones de euros hasta 2022 para mejorar su portfolio. 

Con este ‘capex’, Merlin quiere aumentar el valor y la liquidez de sus inmuebles a largo plazo, aunque con un coste a corto. Para llevar a cabo sus planes, por ejemplo, ha tenido que vaciar de inquilinos varios edificios que suman casi 84.000 m2 de superficie bruta alquilable (están situados en Castellana 83-85 y Plaza Pablo Ruiz Picasso de Madrid; Diagonal 605 de Barcelona y Plaza Duque de Saldanha en Lisboa) con los que ingresa en torno a 30 millones de euros vía rentas. Una cantidad que tendrá un reflejo en los resultados de este año de la socimi más valiosa del mercado doméstico.

Otra estrategia diferente es la que plantea Colonial, el segundo gigante inmobiliario cotizado en España. Y es que esta sociedad especializada en el mercado de oficinas ‘prime’ de Madrid, Barcelona y París, encara el año con el objetivo de aumentar su cartera.

Tal y como ha reconocido Albert Alcober, director de negocio de la compañía, “estamos en un momento bonito, pero nada fácil, en el que mejorar la rentabilidad o al menos mantenerla es uno de los retos más importantes del año”.

Según el directivo, la sociedad encomienda su crecimiento a la mejora de su cartera, pero también a aumentar el número de activos en las ciudades donde ya tiene presencia. De momento, descarta diversificar con la adquisición de activos alternativos, aunque reconoce que podría crecer a través de la compra de otras sociedades. Una fórmula que ya utilizó hace años cuando absorbió la socimi Axiare.

Algo parecido explica Miguel Pereda, consejero delegado de Grupo Lar Iberia y consejero de la socimi Lar España, quien asegura que este año el foco va a ser más operacional, centrado en el dividendo, en el cash-flow..., que vendedor. De hecho, no prevé protagonizar grandes transacciones, aunque no descarta rotar activos de tamaño reducido.

De momento, sus planes se centran en invertir para mejorar su cartera pasa mejorar el retorno a los accionistas, aunque confiesa que la socimi sigue de cerca las oportunidades del mercado dentro del sector ‘retail’, por lo que podría llevar a cabo compras de nuevos activos o desarrollar producto en aquellas zonas donde hay un desajuste entre oferta y demanda.

Un mensaje al Gobierno

Los principales referentes del mundo socimi en España también han aprovechado su intervención en las jornadas para lanzar un mensaje al nuevo Gobierno, que en los últimos tiempos ha situado en el punto de mira al régimen fiscal especial del que gozan estos vehículos.

 A pesar de que la única novedad que se espera próximamente es la creación de un nuevo impuesto que solo afectaría al beneficio que las socimis no reparten vía dividendo a sus accionistas (por ley deben distribuir al menos el 80% de las ganancias, por lo que el tributo previsto del 15% afectaría como mucho al 20% restante), lo que sí piden los pesos pesados del sector es que el sector público intervenga lo menos posible en este segmento.

Miguel Pereda, de Lar, pide al Ejecutivo que “no toque lo que funciona, ya que ese es el miedo que hay” y le recuerda que “no solo es importante lo que se hace, sino también lo que se dice. Amagar no es gratis y menos un país donde el consumo es tan sensible como en España”.

En esa misma línea, Albert Alcober (Colonial) espera que el Gobierno “no estropee” lo que se ha conseguido, mientras que Ismael Clemente (Merlin Properties) recuerda que "lo importante es no polarizar las decisiones, que no pueden ser extremistas ni provocar que empeore la riqueza de un país”.