Alquiler turístico e IRPF: cómo tributan los días sin inquilinos y qué gastos puedes deducir

Una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña (TSJC) ha aclarado una duda muy habitual entre propietarios: no basta con declarar solo los días en los que el inmueble está ocupado ni es posible deducir todos los gastos del año sin más.

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Regularización de Hacienda por un alquiler turístico y el IBI de otra vivienda

El caso arranca con una comprobación de la Delegación de la AEAT en Girona sobre la declaración de la renta de un propietario que, además de una vivienda vacacional, contaba con otra que su inquilino utilizaba como residencia habitual y una explotación porcina, también arrendada.

En su autoliquidación, declaró los ingresos del alquiler turístico, pero incluyó como deducibles todos los gastos del año: desde la comunidad, hasta los intereses. La Administración entendió que ese planteamiento dejaba fuera una parte de la tributación y ajustó la declaración en dos frentes: por un lado, añadió la imputación de rentas por los periodos sin alquilar; por otro, limitó los gastos al tiempo en el que el inmueble había generado ingresos.

Además, Hacienda puso el foco en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) de la vivienda alquilada como residencia habitual. El contribuyente pretendía deducirlo, pese a que en el contrato constaba que el arrendatario asumía ese coste.

El resultado fue una liquidación provisional y una sanción. El propietario recurrió en primer lugar ante el Tribunal Económico-Administrativo Regional de Cataluña, que le dio parcialmente la razón y anuló la sanción, pero mantuvo la regularización, por lo que acudió al TSJ de Cataluña.

Imputación de rentas en alquileres turísticos: por qué se tributa sin ingresos

Aquí está una de las claves de la sentencia. El Tribunal Superior de Justicia recuerda que la Ley del IRPF no solo grava los ingresos reales, sino también la mera posibilidad de obtener esa renta.

Esto implica que un inmueble que no constituye la vivienda habitual ni está afecto a una actividad económica sigue siendo relevante a nivel fiscal, aun cuando no genera ingresos. En estos casos, la normativa obliga a declarar una renta calculada proporcionalmente a los días en que el inmueble ha estado vacío, siempre que esté a disposición del contribuyente.

Por eso, declarar solo los días de ocupación no es suficiente: el propietario debe reflejar todo el año, distinguiendo entre los periodos en los que el inmueble genera rendimientos y aquellos en los que procede la imputación de rentas.

Gastos deducibles en alquiler turístico: en qué proporción aplicarlos

El segundo gran punto de fricción lo encontramos en los gastos. ¿Se puede deducir todo aunque el piso no haya estado alquilado durante los 365 días del año? La sentencia insiste en una idea clave: los gastos solo son deducibles en la medida en que estén vinculados a la obtención de ingresos y deben imputarse en proporción al tiempo en el que la vivienda ha estado arrendada, lo que obliga a realizar un prorrateo.

Si el inmueble ha estado alquilado solo una parte del año, los gastos deberán ajustarse a ese mismo periodo. Este criterio afecta a conceptos tan habituales como los intereses de la hipoteca, los impuestos, los gastos de comunidad, seguros, reparaciones y conservación, así como la amortización o los gastos de gestión e intermediación.

IBI y alquiler: cuando el contrato no coincide con la realidad

Como hemos comentado, la tercera cuestión en liza no se produjo en la vivienda vacacional, sino en la que el propietario tenía arrendada como residencia habitual. Alegó que el contrato contenía un error al estipular que el arrendatario asumía el IBI, asegurando que lo pagó él.

Sin embargo, el TSJC desestimó su pretensión al considerar que no aportó ninguna prueba que acreditara dicha afirmación, lo que impidió que este gasto fuera admitido como gasto deducible.

El TSJ confirma el criterio de Hacienda e incide en que el propietario debe aportar la prueba

El criterio del TSJC en esta resolución no es nuevo, sino que aplica la doctrina ya fijada por el Tribunal Supremo, citando la Sentencia núm. 270/2021, de 25 de febrero, según la cual todo inmueble urbano que no constituya la vivienda habitual es susceptible de generar renta. Desde esta premisa, el tribunal autonómico avala la actuación de la Administración: no es posible separar la fiscalidad del alquiler, en este caso turístico, de la disponibilidad del inmueble.

Tanto los días con ingresos como los vacantes tienen impacto, aunque de forma distinta: los primeros como rendimientos del capital inmobiliario, permitiendo la deducción proporcional de gastos, y los segundos como la imputación de rentas que prevé el artículo 85 de la Ley del IRPF.

Este rigor se extiende también a la acreditación de los gastos. Al no aportar el contribuyente pruebas sólidas que demostraran que él asumió realmente el IBI, la Sala calificó su defensa como “huérfana de prueba” y en consecuencia, confirmó la liquidación de Hacienda.

Claves fiscales para los arrendadores y errores a evitar

Esta sentencia nos recuerda la importancia de llevar un control exhaustivo y documentado de los periodos de alquiler y de todos los gastos asociados. El TSJC subraya que la carga de la prueba recae sobre el contribuyente y, como demuestra el caso del IBI, la falta de documentación deja sin efecto cualquier alegación.

Ignorar que un inmueble a disposición del titular genera efectos fiscales no es un descuido menor, sino uno de los motivos más recurrentes para iniciar una inspección. El coste de no cumplir con estas reglas puede ser muy elevado, ya que una aplicación incorrecta de los gastos o de la imputación de rentas puede dar lugar a regularizaciones, intereses de demora e incluso sanciones. En este caso, el propietario no solo ha tenido que aceptar la liquidación, sino que ha sido condenado al pago de 1.000 euros en costas procesales.