¿Puede quien vende un inmueble que figura en el Catastro como despacho beneficiarse de la exención por reinversión en vivienda habitual? Aunque pueda sorprendernos, la respuesta es sí, mientras se cumplan los requisitos exigidos por la normativa del IRPF.
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La Dirección General de Tributos (DGT) analiza esta cuestión en la consulta vinculante V0946-26, donde concluye que la forma en que el inmueble figura descrito en el Catastro o en el Registro de la Propiedad no constituye, por sí sola, un obstáculo para acceder a este beneficio fiscal.
El criterio resulta especialmente interesante para quienes residen en antiguos locales o despachos cuya descripción administrativa no coincide con el uso que hacen de ellos. Eso sí, la Administración deja claro que es necesario acreditar que han constituido su vivienda en los términos exigidos.
La consulta parte del caso de la propietaria de un inmueble inscrito en el Catastro como despacho. Desde febrero de 2023 vivía allí de forma permanente, habiéndolo acondicionado para su uso residencial, y quería saber si, llegado el momento de venderlo, podría aplicar la exención prevista en el artículo 38 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre.
Requisitos para aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual
El artículo 41 del Reglamento del IRPF permite dejar exenta la ganancia patrimonial obtenida por la venta de la vivienda habitual cuando el importe obtenido se reinvierte en la adquisición o rehabilitación de la que será la nueva residencia del contribuyente dentro de los dos años anteriores o posteriores a la transmisión.
Para aplicar esta ventaja fiscal, la consideración de vivienda habitual debe concurrir tanto en el inmueble que se transmite como en el que se adquiere y, si únicamente se reinvierte una parte del dinero obtenido con la venta, la exención también será parcial y solo alcanzará a la parte proporcional de la ganancia.
La DGT también recuerda que, cuando la reinversión no se realiza en el mismo ejercicio en el que se transmite la vivienda, el contribuyente debe reflejar en la declaración de la Renta su intención de acogerse a este régimen.
¿Qué se considera vivienda habitual a efectos del IRPF?
El artículo 41 bis del Reglamento establece que debe tratarse de la residencia efectiva y permanente durante, al menos, tres años. No obstante, ese plazo puede no exigirse cuando el cambio de domicilio venga motivado por circunstancias como un traslado laboral, un matrimonio, una separación, la obtención del primer empleo o cualquier otra causa de naturaleza similar debidamente justificada. La normativa también exige que el inmueble sea ocupado dentro de los doce meses siguientes a su adquisición o a la finalización de las obras.
Además, la DGT recuerda un aspecto que suele pasar desapercibido: para aplicar la exención por reinversión también se considera vivienda habitual aquella que hubiera tenido esa condición en cualquier momento de los dos años anteriores a la venta, lo que permite acceder a ella aunque el contribuyente no resida allí en la fecha de la transmisión.
El uso efectivo del inmueble prevalece sobre lo que figura en el Catastro
Tributos afirma que el concepto de vivienda habitual puede comprender cualquier tipo de edificación, aunque no cumpla la normativa urbanística propia de una vivienda o figure en el Catastro o en el Registro de la Propiedad con un uso distinto del residencial, siempre que esté habilitada para ese uso y reúna los requisitos exigidos por la normativa tributaria.
Por lo tanto, que un inmueble conste como despacho o local no impide que pueda recibir el mismo tratamiento fiscal que una casa o un apartamento si se utiliza de forma efectiva como residencia permanente.
En otras palabras, la descripción catastral constituye un elemento a tener en cuenta, pero no es determinante para aplicar la exención. Lo importante será acreditar que el inmueble cumplía todos los requisitos para tener la consideración de vivienda habitual.
Así, la DGT pone el foco en la realidad del uso y no únicamente en su descripción catastral o registral, si bien ello no significa que cualquier despacho o local pueda dar derecho a este beneficio fiscal ni que esta interpretación altere su situación urbanística.
En caso de comprobación o inspección, corresponderá al contribuyente acreditar, mediante cualquier medio de prueba admitido en Derecho, que el inmueble constituyó efectivamente su vivienda habitual.
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