Mariana Arrochella (ARC Homes Portugal): "Una rebaja gradual del IVA evitará un shock en la obra nueva"

Quienes están construyendo casas en Portugal sienten un cambio constante de políticas, una inestabilidad que acaba frenando la colocación de más viviendas en el mercado. Las últimas medidas que han entrado en vigor, como la exención del IMT (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) para los jóvenes, han estimulado aún más la demanda de viviendas, lo que acaba alimentando la subida de precios. Y quien crea que la bajada del IVA de la construcción al 6% traerá inmediatamente viviendas más baratas se equivoca.

Esta opinión es compartida por Mariana Arrochella Lobo, socia y CEO de ARC Homes Portugal, en una entrevista concedida a idealista/news Portugal. "La reducción del IVA en la construcción tiene que ser gradual, para evitar la competencia entre productos y los choques en los precios de la vivienda", argumenta la responsable de la promotora nacional, de origen español, que empezó a operar en el país hace unos tres años y tiene más de 140 viviendas en construcción en Oporto (y nuevos proyectos en cartera). En concreto, se trata de una promotora inmobiliaria enfocada en la promoción de viviendas y rehabilitación de edificios singulares en Barcelona y alrededores y que hace cerca de tres años dio el saltó al país vecino. 

La estabilidad legislativa es una de las consignas que suelen exigir los promotores inmobiliarios, que necesitan previsión para planificar sus proyectos de vivienda. Pero, en Portugal, esto está muy lejos, con los avances y retrocesos de Mais Habitação (Más Vivienda) bajo el anterior gobierno Costa y la llegada en 2024 del programa Construir Portugal bajo el actual gobierno. Y a todo esto hay que añadir una serie de medidas en materia de vivienda incluidas en los Presupuestos Generales del Estado para 2025 (OE2025), documento que ha pasado su primer trámite en el Parlamento.

En este escenario, las nuevas medidas de construir en Portugal en materia de vivienda han ido llegando con cuentagotas. Y no hacen más que estimular la demanda de viviendas, que ya es elevada en el país. "Más que la cuestión de bajar los tipos de interés, hemos sentido una mayor demanda y una toma de decisión más rápida por parte de los jóvenes con la exención del IMT y del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados", dice Mariana Arrochella Lobo, que se declara “preocupada” por la situación, “porque aunque sea una medida que ayuda a los jóvenes a comprar una casa, fue totalmente inmediata”, por lo que no ve “cómo no va a contribuir al aumento del precio de la vivienda”. Y si añadimos la garantía pública, de nuevo tendremos un aumento inmediato de la demanda", subraya.

"¿Por qué no entró en vigor la exención del IMT juvenil junto con todo el paquete, es decir, la reducción del IVA, para que pudiéramos planificar con asertividad?"

Por si fuera poco, la principal medida que tiene el poder de aumentar la oferta de viviendas en el país aún no se ha puesto en práctica: la reducción del IVA de la construcción del 23% al 6%. Como resultado de este estancamiento, "los promotores están dejando los proyectos en un segundo plano" y, en consecuencia, la oferta de viviendas se está reduciendo, añade la directora general de ARC Homes Portugal. Y es en este contexto en el que el experto plantea una pregunta: "¿Por qué no ha entrado en vigor la exención del IMT Joven junto con todo el paquete, es decir, la reducción del IVA, para que podamos planificar de forma asertiva?". De este modo, habría un "mayor equilibrio entre demanda y oferta", garantiza.

Mariana Arrochella Lobo cree que "la reducción del IVA en la construcción tiene que ser gradual, para evitar la competencia entre productos y los sobresaltos en el precio de la vivienda". Porque cuando entre en vigor el IVA del 6% en la construcción, lo que "ocurrirá es que los promotores inmobiliarios tendrán que nivelar los precios desde el principio y absorber la rebaja del 17% para no correr el riesgo de quedarse con pisos sin vender por la competencia de otros más baratos".

"Si la reducción del IVA en la construcción de viviendas es gradual, los promotores podrán realmente mantenerse y bajar los precios, además de tener más oferta para las familias", comenta Mariana Arrochella Lobo, socia y consejera delegada de ARC Homes Portugal, en una entrevista concedida a idealista/news en la que también habla de la promoción en construcción en Oporto y de los proyectos residenciales que tiene en mente para el futuro.

Créditos: ARC Homes Portugal

ARC Homes llegó a Portugal en 2021 con un plan de inversión de 100 millones de euros para construir 500 viviendas. ¿Qué motivó a la promotora catalana a expandir su negocio al mercado inmobiliario portugués?

Los españoles de ARC Homes descubrieron Oporto en una feria inmobiliaria internacional y vinieron aquí a ver qué pasaba en la zona, porque estaban muy intrigados. Y cuando llegaron aquí, vinieron directamente a ver este terreno en Prelada, Oporto, e hicieron la compra a finales de 2020.

Hay una gran proximidad entre España y Portugal y, me atrevería a decir, que hay una gran similitud entre Barcelona y Oporto, al igual que entre Madrid y Lisboa. Y eso es lo que sintieron, que el entorno inmobiliario era muy similar y decidieron arriesgarse. Mientras tanto, tuvimos algunos retrasos a la hora de empezar a desarrollar el proyecto, porque nos pilló el periodo postcovid y tuvimos que replantearnos la forma en que íbamos a hacer el desarrollo, por eso no empezamos a construir hasta 2023.

"Todos los pisos pueden tener al menos una exención parcial del IMT para jóvenes"

¿Qué ajustes se han realizado en la promoción Porto By ARC Homes (valor de inversión inicial, número de viviendas construidas y precios de las viviendas)?

Inicialmente había 156 pisos y ahora hay 142 pisos. Porque al principio había la idea de hacer más pisos de 2 dormitorios y de 1 dormitorio, pero como queríamos que fuera un edificio familiar optamos por construir más pisos de 3 dormitorios (tenemos un total de 36 pisos de tres dormitorios).

Evidentemente, tuvimos que ajustar un poco al alza los precios de las viviendas debido al impacto del coste de la construcción e incluso al formato de los contratos de obras que se estaban haciendo en aquel momento. Así que, sí, la visión que ARC Homes tenía cuando entró sería un poco más ambiciosa en términos de precios. En otras palabras, la idea era tener precios un poco más bajos de lo que acabamos teniendo, porque teníamos que seguir el ritmo del mercado. Ahora, los pisos de un dormitorio empiezan en 240.000 euros y llegan hasta 299.000 euros (en la última planta). Los de dos dormitorios cuestan entre 315.000 y 400.000 euros. Y los pisos de 3 dormitorios empiezan en 395.000 euros y llegan hasta 595.000 euros. Así que todos los pisos pueden tener al menos una exención parcial del IMT para jóvenes.

¿Para cuándo está prevista la finalización de esta promoción en Oporto? ¿Cómo va la demanda de viviendas?

La finalización de Porto By ARC Homes está prevista para finales de 2025. Abrimos las ventas reales -firmar contratos de promesa de compraventa- en marzo/abril de 2023. En ese momento, ya estábamos muy cerca del 30-40% de unidades vendidas. Desde entonces, la demanda ha ido creciendo, no sólo por el atractivo del mercado de Oporto, sino también porque tenemos un producto muy competitivo, con tipologías que las familias buscan hoy en día, con dimensiones y diseño inteligentes, donde destacamos la eliminación de pasillos, los espacios de almacenamiento, la apertura de la cocina al salón e incluso un balcón con buenas zonas.

Sala de estar e cozinha do andar modelo do Porto By ARC Homes Créditos: ARC Homes Portugal

¿Quién compra más casas (portugueses o extranjeros)?

Claramente portugueses. De hecho, aquí siempre hemos querido crear apartamentos para familias portuguesas, aunque también tenemos familias extranjeras que compran una casa para vivir y no desde una perspectiva de inversión. También hay inversores comprando aquí, sí, pero sólo inversores portugueses. Hasta ahora ningún inversor internacional ha comprado un apartamento aquí. Hemos tenido casos muy interesantes de familias que compraron un apartamento para cada niño y para los padres y luego vino el tío y lo compró también. Y entonces tenemos familias que tienen cinco, seis, siete apartamentos en el edificio. En estas mismas familias tenemos claramente inversores, es decir, que compran de dos o tres dormitorios para sus hijos y para ellos mismos y luego compran un estudio o con una única habitación para alquilar.

"Más que la cuestión de bajar las tasas de interés, ahora sentimos una mayor demanda y una toma de decisiones más rápida por parte de los jóvenes con la exención de las IMT e IS "

¿Cómo anticipa el efecto de recortar las tasas de interés en la demanda de viviendas para comprar y en los precios? ¿Y ya siente los efectos en la búsqueda de exención del IMT y del Impuesto del Timbre (IS) para jóvenes de hasta 35 años?

No experimentamos una caída importante en la velocidad de las ventas con el aumento de los tipos de interés. Simplemente sentimos que la gente tardó un poco más en tomar la decisión. Las tasas de interés más bajas ayudan a la demanda. Pero más que el tema de interés, ahora sentimos una mayor demanda y una toma de decisiones más rápida por parte de los jóvenes con la exención de IMT e IS. Lo que me preocupa, porque a pesar de ser una medida que ayuda a los jóvenes a comprar una casa, fue completamente inmediata, por lo que no veo cómo no contribuirá al aumento del precio de la vivienda. Y si le sumamos la garantía pública, una vez más veremos un aumento inmediato de la demanda.

¿Cómo se puede mejorar la accesibilidad a la vivienda para mayores de 35 años? ¿Podrían extenderse estos incentivos para los jóvenes a otros grupos de edad?

Espero que ahora no, porque si no, la demanda aumentará aún más. Pero se podría analizar el impacto en los ingresos públicos de, por ejemplo, estar exento del IMT en la compra de la primera vivienda independientemente de su edad. Sobre todo porque hay muchas personas mayores de 40 años que se sienten tratadas de forma muy injusta por esta ley. Lo que también es urgente considerar es la cuestión de los salarios, porque no hay un seguimiento de los ingresos en relación con el coste de la vida y los precios en Portugal, donde la carga fiscal es elevada.

Porto By ARC Homes Créditos: ARC Homes Portugal

¿Sigue centrándose en la construcción de viviendas asequibles?

Debe haber una preocupación por parte del Gobierno de diferentes maneras y con mucho pensamiento para poner en el mercado viviendas asequibles, en un momento en el que hay tres familias interesadas en cada casa. Nosotros, los promotores, al poner en el mercado cualquier tipo de vivienda –ya sea de lujo o para una clase media baja– estamos contribuyendo a la dilución de esta demanda. Y por lo tanto, todos estamos haciendo nuestra parte. El Gobierno tiene que luchar por eso, por vivienda asequible, aprovechando inmuebles baldíos, pensando en suelo, políticas públicas, alianzas público-privadas, en las que puedan entregar terreno a un promotor privado con la condición de que haga, por ejemplo, 10%-20% de viviendas asequibles. Pero hay que pensarlo y hacerlo juntos. Los particulares no pueden ser responsables, por sí solos, de proporcionar una solución que es imposible que exista por un solo lado. Debe haber una convergencia de todos los actores que tienen algún tipo de influencia en el mercado.

"La bajada del IVA en la construcción debe ser gradual, para que no haya competencia entre productos"

La reducción del IVA de obra nueva al 6% es una medida que está diseñando el actual Gobierno. ¿Cómo ve esta reducción de impuestos? ¿Y qué impacto tendrá en la construcción de viviendas y en los precios finales?

En mi opinión, la reducción del IVA en la construcción debe ser gradual, para que no haya competencia entre productos. Por ejemplo, Porto By ARC Homes se está construyendo con un IVA del 23%. Y vamos a comprar otro terreno en Prelada, donde se espera que las obras avancen hasta marzo o abril del próximo año. Si llegado ese momento ya es posible aplicar el IVA del 6% al nuevo proyecto, el producto que saldrá a la venta recibirá un shock de precio, que podría ser hasta un 17% menor. Y ningún promotor inmobiliario quiere eso, porque entonces tendremos productos parados, ya que otros son más baratos. Por eso la tendencia en una etapa inicial es nivelar los precios. ¿Y quién se quedará con el 17%? El fiscal. Si la reducción del IVA sobre la construcción de viviendas es gradual –al 21%, 19%, 17%– ayudará a evitar estos shocks del mercado. Y así, los promotores podrán controlar realmente y bajar los precios, así como tener más ofertas de calidad para las familias.

Quarto de casal do andar modelo do Porto By ARC Homes Créditos: ARC Homes Portugal

¿Qué más se podría hacer a nivel legislativo para aumentar la oferta de viviendas asequibles en Portugal?

El mercado inmobiliario portugués necesita estabilidad y previsión. Y lo que hemos sentido es mucha inestabilidad, con el ir y venir de las medidas Mais Habitação, la llegada de Construir Portugal y ahora con la OE2025, que no sabemos si se aprobará (probablemente sí). Para un inversor y promotor inmobiliario la previsión es clave y sólo proviene de la estabilidad, por lo que debe haber un consenso a largo plazo, independientemente de los colores políticos.

Ahora no sabemos qué pasará, en particular cómo y cuándo se producirá la reducción del IVA en la construcción. Y, ante la incertidumbre, hay promotores que están dejando proyectos en el cajón, que están a la espera de noticias sobre el IVA. Esto reduce la oferta de vivienda, en un momento en el que la demanda es muy alta.

Pero ¿por qué no entró en vigor la exención del IMT junto con todo el paquete, es decir, con la reducción del IVA, para que pudiéramos llevar a cabo una planificación asertiva? Por supuesto, podríamos tener un retraso de un año en la exención del IMT. Pero al mismo tiempo ya tendríamos en marcha todos los proyectos que están en el cajón por culpa del IVA. Es decir, en términos de equilibrio entre demanda y oferta, ahorraríamos ese tiempo. Por supuesto, se trata de cuestiones muy complejas, pero creo que mucho implica consulta, estabilidad y un plan duradero para la vivienda en Portugal.

Porto By ARC Homes Créditos: ARC Homes Portugal

Tienen previstas nuevas inversiones inmobiliarias en Oporto (adquisición de un terreno en Foz y otro en Prelada para invertir un total de 45 millones de euros). ¿Cuántas casas planeas construir? ¿Y qué otros proyectos tenéis previstos para el futuro?

Estamos todavía en una fase muy embrionaria tanto en el nuevo proyecto en Prelada como en Foz pero yo diría que construiremos apartamentos como lo hicimos aquí, en Porto By ARC Homes, porque realmente es un paquete ganador. Probablemente serán apartamentos pequeños, funcionales y eficientes. Los precios dependerán del mercado, así como de las políticas gubernamentales, pero se centrarán en las familias portuguesas. En cuanto a tipologías, no deberíamos tener apartamentos superiores a tres habitaciones, por razones demográficas (en Portugal hay, de media, 2,5 personas por hogar y la mayoría de las familias acaban divorciándose). Tener tipologías funcionales más pequeñas es la apuesta segura.

Está en nuestro proyecto comprar cuatro terrenos cada 18 meses. Si por cada dos proyectos finalizados tenemos una inversión total de entre 40-45 millones de euros, estamos hablando de una inversión de 80 millones de euros cada 18 meses.

Ahora nos estamos centrando principalmente en la zona Norte, empezando a mirar a Gaia y Maia. Tenemos algo de curiosidad por el Algarve y las islas, pero no nos interesa mucho la parte central del país. Oporto tiene mucho que ofrecer y tiene una cosa maravillosa que es una cámara diligente, que aclara lo que se necesita para iniciar un proyecto y que tiene tiempos de respuesta superiores a la media del país. Creemos que no es así en la mayoría de las demás cámaras. Y eso pesa en la decisión, porque tener proyectos que se quedan dormidos en las cámaras es muy costoso, sobre todo después de comprometerse financieramente con un proyecto y comprar un terreno.

Por lo tanto, somos una empresa portuguesa que llegó para quedarse y construir casas para familias portuguesas, de clase media y media alta, por ahora. En el futuro, podremos mirar otros objetivos.