EEUU lleva años viviendo con una crisis habitacional silenciosa que ya ha dejado de ser silenciosa. El país arrastra un déficit de entre uno y cinco millones de unidades residenciales, lo que ha disparado los precios y ha dejado a millones de familias sin acceso a un hogar asequible.
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El precio de la vivienda ha crecido muy por encima de los salarios y de la inflación general, y la causa es tan sencilla de enunciar como difícil de resolver: el país sencillamente no construye suficientes casas.
Los expertos discrepan en la magnitud exacta del problema, pero el consenso es unánime en su existencia: el déficit de vivienda en EEUU se ha convertido en un lastre importante para el crecimiento. Una brecha tan enorme que ha obligado a políticos, promotores y al sector a buscar soluciones por caminos muy distintos.
Eliminar servicios para abaratar el precio de la obra nueva
California se ha convertido en el principal ejemplo de políticas que han frenado sistemáticamente la construcción de viviendas, en uno de los Estados más demandados del país. Durante décadas, municipios con ordenanzas restrictivas, largos procesos burocráticos y demandas medioambientales han atrasado la edificación.
Pero algo está cambiando en los últimos. En este Estado bañado por el Pacífico, hay una ley que permite a los propietarios construir viviendas auxiliares en sus patios traseros, conocidas coloquialmente como ‘granny flats’ o apartamentos para abuelos. Desde 2023 se han construido más de 20.000 unidades. California también ha aprobado recientemente una norma que permite a los promotores saltarse el planeamiento urbanístico local para levantar edificios de hasta nueve plantas en un radio de 800 metros de estaciones de transporte público.
Otras ciudades han seguido el ejemplo. Minneapolis y Austin, en Texas, han eliminado la obligación de incluir plazas de aparcamiento en los nuevos edificios residenciales, lo que abarata la construcción y libera suelo para más viviendas. En Texas, Tennessee y Oregón, además, se ha aprobado una medida aparentemente menor, pero con impacto real: permitir una sola escalera central en los edificios en lugar de dos, lo que permite diseñar apartamentos más grandes y aprovechar mejor el espacio disponible.
El problema del dinero para el promotor
Reformar los códigos urbanísticos es necesario, pero insuficiente. Si los promotores no pueden financiar sus proyectos a un coste razonable, las grúas no se mueven.
Desde que la Reserva Federal comenzó a subir los tipos de interés en 2022, el coste del crédito promotor se ha disparado. Una de las propuestas que gana adeptos en el sector es ampliar el papel de las agencias hipotecarias públicas Fannie Mae y Freddie Mac para que financien préstamos de construcción (especialmente los llamados ‘mezzanine loans’, los de alto riesgo) a tipos inferiores a los del mercado.
Según Jim Millstein, copresidente de Guggenheim Securities y exfuncionario del Tesoro durante la Administración Obama, esta medida podría impulsar la construcción de cientos de miles de viviendas adicionales al año: un 20% podrían ser unidades con precios regulados. Los críticos advierten, sin embargo, que financiar construcción es mucho más arriesgado que financiar inmuebles ya existentes, y que los contribuyentes podrían acabar asumiendo pérdidas en caso de recesión.
Reducir tiempos: llega la hora de la industrialización de la construcción
Otro frente abierto es el de la industrialización de la construcción. En Norwalk, California, la promotora Primestor trabaja en el mayor proyecto residencial modular del país: 374 viviendas prefabricadas en fábrica y ensambladas en el terreno. Su responsable estima que el ahorro respecto a la construcción tradicional puede alcanzar el 30%, gracias a la reducción de tiempos y de mano de obra.
La expansión de este modelo, sin embargo, tropieza con la misma burocracia que frena el resto del sector: las normativas de construcción varían tanto entre municipios que la producción en serie se complica enormemente. Y los inversores siguen mirando con desconfianza un método que aún no ha demostrado su solidez a gran escala.
Acceso a la primera vivienda, una especie en extinción
El déficit se agrava especialmente en el acceso a la primera vivienda, aquella pensada para jóvenes y familias con ingresos medios. Hace décadas, los inmuebles de menos de 130 metros cuadrados representaban más de un tercio de toda la construcción nueva. En 2024, apenas suponen el 10%. Los promotores han optado por construir grande para clientes de mayor poder adquisitivo, y las ordenanzas municipales sobre tamaño mínimo de parcela han contribuido a ello.
Investigadores del American Enterprise Institute proponen que los Estados anulen estas restricciones locales y permitan parcelas más pequeñas, siguiendo el modelo de Houston, donde desde 2010 se han construido más de 80.000 viviendas y adosados en parcelas reducidas. Washington, Kansas, Virginia e Idaho ya han aprobado leyes en esta línea.
Para los sectores de menor renta, el mercado no ofrece soluciones por sí solo. Legisladores progresistas propusieron en 2024 crear una Autoridad Nacional de Desarrollo de Vivienda que construyera 1,3 millones de unidades asequibles. La propuesta no prosperó en el Congreso.
El debate, en todo caso, ha dejado de ser ideológico. Hoy, tanto el sector privado como los activistas coinciden en el diagnóstico: sin una intervención decidida, la vivienda seguirá siendo un lujo para demasiados estadounidenses.
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