Información sobre vivienda y economía

Ignacio Cernuda (LyC Consultores): "El Gobierno no ha ayudado nada a los centros comerciales"

Ignacio Cernuda, CEO y partner de LyC Consultores, repasa en idealista/news la actualidad de los centros comerciales, uno de los sectores más golpeados por la crisis del covid-19. Cernuda explica que, en estos momentos, los complejos reciben más compradores y menos paseantes y que por eso algunos grandes operadores han notado un aumento de su ticket medio. Además critica la inactividad del Gobierno para relanzar la actividad de los centros comerciales y le reclama medidas para salvar el negocio.

¿En qué momento se encuentran los centros comerciales?

El cierre obligado de todos los comercios en los centros comerciales ocurrido entre el 15 de marzo y el casi 30 de junio nos ha generado una dificultad de generación de ingresos gigantesca. La vuelta al trabajo ha sido diferente por zonas, aunque creo que ha sido muy positiva.

Hemos recuperado muy rápidamente baremos de entre el 75% y el 80% de las afluencias del año anterior, aunque es como quieras ver el vaso: medio lleno o medio vacío. Nosotros intentamos verlo siempre medio lleno, por ejemplo, en una población como Lorca, que han vuelto a confinar y están en fase 1, se están registrando unas afluencias del 55%, que realmente a mí me parecen positivas. Es cierto que es un año difícil, de pérdidas de ingresos para todos y es un año que estamos colaborando con los operadores de los centros para sacarlo adelante.

¿Qué tipo de centro comercial es el que está sufriendo más esta crisis?

Por tipología, el que más va a sufrir es aquel con locales más pequeños, más vulnerables a una crisis económica o una pérdida de ventas. Luego, el ocio y la restauración no cabe duda que están sufriendo de una manera muy especial. Por ejemplo, los cines en el mes de agosto han estado con ocupaciones del 30% con respecto al ejercicio anterior.

Con respecto al tamaño, es evidente que los operadores pequeños de locales pequeños de un ámbito local son los que van a tener menos capacidad de aguante. Está claro que los parques comerciales de grandes operadores y de medianas superficies son los que mejor van a aguantar. Por el contrario, diría que el hogar y el deporte especialmente están siendo un poco las actividades estrella de la vuelta a la normalidad.

¿Seguirá el comercio electrónico dañando al físico tras la pandemia?

El comercio electrónico ha llegado para quedarse, aunque creo que es un complemento del comercio físico, no un sustituto de éste. Detrás de todo esto está la gran incógnita de si haciendo comercio online se puede ganar dinero.

"En los centros comerciales ahora hay más compradores y menos paseantes"

¿Se refiere a los gastos que genera el comercio online como los de las devoluciones?

Absolutamente. Yo creo que yo creo que los operadores no han encontrado esa rentabilidad en el comercio electrónico. Ten en cuenta que tiene unos costes de almacenamiento importante porque tienen que dar una respuesta inmediata. Tienen unos costes de 'packaging' de preparación importantes, tienen unos costes de envío muy elevados y sobre todo, tienen el tema de las devoluciones.

Para mí las devoluciones son la clave del comercio electrónico. ¿Qué volumen puede asumir cualquier operador sin que se rompa el stock? Hasta que no lleguemos a un punto en el que las devoluciones que hacemos nosotros nos cuesten algo de dinero será muy difícil que los operadores puedan ganar dinero.

Volvamos al entorno físico, ¿qué ha ocurrido con las ventas durante la pandemia?

Se ha producido un efecto curioso, aunque quizás esperable. A finales de junio y a principios de julio las ventas funcionaron muy bien en general e incluso superaron a las del año anterior. Una circunstancia que nos sorprendió y que justificamos como una demanda contenida. Pero en términos mensuales, las ventas cayeron bastante en julio y agosto fue muy malo, con caídas de hasta el 30% Hablo de la media y sin contar las actividades de ocio.

¿Y qué ha ocurrido con las rentas?

Bueno, pues estamos haciendo un tratamiento en dos fases. En la primera, durante el confinamiento, en general en nuestros centros hemos condonado la renta a los operadores y sólo les hemos cobrado los gastos generales porque en el fondo el centro estaba abierto y funcionando.

Ahora estamos utilizando soluciones temporales. Si tenemos un problema temporal, apliquemos una solución temporal. En este sentido, lo que estamos haciendo es ligar la renta a las ventas; es decir, establecer unos límites de pago de renta que automáticamente se regulen con tus ventas. Si tú vendes un 70%, pues lo lógico es que yo te acabe cobrando un 70% de la renta durante el período que pactemos, que nosotros estamos cifrando hasta diciembre.

Con respecto a los nuevos contratos, lo que se está insertando son bonificaciones durante los seis primeros meses o el primer año de arrendamiento, porque hay muchos operadores que perciben que esto no es el fin del comercio y por eso seguimos abriendo locales y firmando contratos.

¿El objetivo ahora es convertir las pocas visitas en más ventas?

Bueno, creo que con menos visitas hacer más ventas es un poco quimera. Sí es cierto que el ticket medio de algunos operadores muy importantes ha aumentado de manera sustancial durante el primer periodo de desconfinamiento. La calidad de las visitas es distinta, porque ahora hay más comprador y menos paseante.

¿Ha afectado el turismo al descenso de las afluencias en los centros comerciales?

Sí. No cabe duda de que el descenso de ventas del verano tiene mucho que ver con el turismo. Nosotros tenemos varios centros en zonas turísticas y hemos notado al descenso de los visitantes internacionales. Con respecto al turismo nacional, la gran mayoría se ha ido al norte o al sur, donde menos centros comerciales hay… Entonces la falta de extranjeros y el movimiento del cliente nacional han hecho que las ventas sufran muchísimo.

"Los parques de medianas son los grandes triunfadores de esta crisis"

¿Cree que el Gobierno ha ayudado a superar esta crisis al sector?

Mi respuesta sincera es nada. Creo que el Gobierno y las autoridades han pecado de no evaluar las consecuencias de sus órdenes. En el caso nuestro, cerrar los comercios de un centro comercial sin cerrar el centro comercial es un suicidio, porque cuesta mucho dinero tenerlo abierto: seguridad, limpieza, mantenimiento, climatización, iluminación, seguros…

Después, creo que hemos aplicado unos conceptos de apertura que tienen muy poca lógica. Hemos permitido abrir el comercio de 50 m2 y hemos impedido abrir el comercio de 5.000 m2, cuando, en mi opinión, es mucho más sencillo introducir medidas de distanciamiento y de seguridad en un comercio de 5.000.

Lo que nos va a pasar a todos los centros comerciales es que este año vamos a sufrir una caída de ingresos gigante, que estamos intentando bandear como podemos. Pero ayudas del Gobierno hemos tenido cero, francamente.

¿Qué medidas hubieran reclamado?

La única medida que se ha habilitado es la posibilidad que se ha dado a los arrendatarios de posponer las rentas de abril y mayo durante 24 meses.

Esto realmente ha sido inoperativo. Ya te he dicho que normalmente lo que hemos hecho es bonificar el 10% de esa renta, con lo cual no ha tenido efecto ninguno. Creo que durante el período covid (dos meses y medio) el Gobierno debería de haber hecho un cálculo de las pérdidas y realizar una propuesta para combatirlo, porque no es mucho dinero.

Cuando tomas medidas extraordinarias hay que evaluar las consecuencias y proponer un plan para paliarlas y eso no ha pasado hasta ahora. Ha sido un partido sin árbitro. O sea, había dos equipos (operadores y propietarios) y nadie que aclarara el asunto.

¿Cómo estáis adaptando los centros comerciales a esta situación?

Hemos puesto medidas de distanciamiento, marcado itinerarios de circulación en los centros comerciales, hemos reforzado la seguridad, hemos instalado dispensadores de gel… y teníamos una duda gigante con las mascarillas, aunque ahora está aclarada porque es obligatoria.

En su día dudamos de esta medida y al final decidimos dejar a la gente entrar sin mascarilla (finales de junio, principios de julio) porque nos parecía una medida muy exigente para ese momento y porque además en España sufríamos un problema de abastecimiento de mascarillas.

¿Tienen pensado aumentar su cartera de centros comerciales en gestión?

Durante final de año de vamos a incrementar la cartera en dos centros comerciales que estamos a punto de incorporar en la zona de Madrid. Nuestro plan de expansión era llegar a unos 20 centros comerciales, que era un poco la cartera que nosotros queríamos consolidar desde enero. Con estos dos nuevos activos estaremos en 16 y creo que estamos en una dinámica para cumplir las previsiones iniciales.

"La crisis de Intu no tiene nada que ver con sus actuaciones en España"

¿Es el parque de medianas uno de los grandes beneficiados?

Sin duda. Una, porque todos tenemos la percepción de que al aire libre es más difícil contagiarse que en un recinto cerrado. Dos, porque los grandes operadores de este sector son justo los que están subiendo de ventas: el bricolaje, el deporte y la alimentación. Y tres, porque todos estos operadores tienen una dimensión mucho mayor que en los centros comerciales. Están más preparados para tener medidas de seguridad buenas y para tener una capacidad de aguante económico que quizá el pequeño operador comercial no tiene.

¿Es el momento de apostar por otros negocios como el 'coworking' en los centros comerciales?

Yo estoy completamente seguro de que tenemos que incorporar negocios alternativos a los centros comerciales, aunque creo que ya era el momento antes de esta crisis. Tú lo que pretendes es que tu visitante esté el mayor tiempo posible, porque las posibilidades de que acabe comprando algo aumentan. Si yo tengo un 'coworking' o una residencia de estudiantes, o si ya tengo cualquier tipo de actividad de este estilo, pues de alguna manera tengo gente bastante cautiva que pasa mucho tiempo en mi centro comercial y mis posibilidades de aumentar el negocio también lo hacen.

Nosotros estamos analizando en un par de centros comerciales incorporar una residencia de estudiantes. Es difícil ajustar los parámetros económicos y luego es difícil ver dónde puedes poner residencia de estudiantes en España, porque las universidades que te lo permiten son muy pocas por volumen.

¿Cómo valora la crisis de Intu?

Creo que la crisis de Intu no tiene nada que ver con España porque aquí hizo compras estupendas con tres de los mejores centros comerciales del país. Creo que la crisis proviene de Estados Unidos o Reino Unido. En estas localizaciones existen muchos centros comerciales de los años 70, a 30 kilómetros de los núcleos y sin evolucionar.

Con respecto a Xanadú, sí es cierto que la venta o por cuánto se vende puede marcar un antes y un después.  A mí lo que me asusta es que en ciertas operaciones de este estilo van a intervenir como tasadores de los activos gente que realmente no está en el sector y sí en el financiero.

¿Se va a producir un cierre masivo de centros comerciales?

Yo creo que no, de verdad. En España y en general en casi toda Europa, estamos mucho más ágiles con el concepto de reposicionamiento del centro comercial. Ya nos pasó de 2014 a 2018 con una gran venta de activos comerciales y un gran reposicionamiento de sus activos comerciales.

¿Cree que el sector aguantaría otro confinamiento de la población?

Creo que los operadores van a aguantar. Todos los grandes aguantarían y creo que la mayoría de los centros comerciales aguantarían, pero si hubiera otro confinamiento deberíamos solicitar al Gobierno que evalúe las repercusiones del confinamiento, como te decía antes, y que pacte un sistema de ayudas, porque no podemos seguir con la misma mochila todo el tiempo.

Soluciones temporales para problemas temporales. Y dado que mi 'cash-flow' se va a ver muy perjudicado, tengo que preservar el valor. El concepto fundamental en este momento es el valor del activo.