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Alquilar un local comercial en tiempos de covid: cuatro preguntas que debes plantearte antes de nada

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Autor: Redacción

La crisis económica provocada por la pandemia del coronavirus golpea de lleno a las pequeñas y medianas empresas, y autónomos, que cuentan con locales alquilados para desarrollar su actividad. Muchas tienen serias dificultades para pagar la renta del local cada mes, mientras que otras han decidido cerrar el negocio definitivamente.

Ante esta situación, la oferta de locales comerciales disponibles ha aumentado en los últimos meses, lo que puede hacer pensar a algunos emprendedores de que es el momento idóneo para encontrar alquileres más asequibles y en condiciones más ventajosas. Para Salvador Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, cualquier persona que esté pensando en alquilar un local debería de tener en cuenta estas cuatro cuestiones antes de tomar cualquier decisión.

Duración de contrato de alquiler

La duración del contrato es un aspecto esencial a la hora de alquilar un local comercial. Para el arrendador suele ser mejor acotar el tiempo del contrato para evitar que la renta se desactualice, mientras que para el inquilino le conviene prolongar el alquiler en el tiempo para conseguir mayor estabilidad y lograr recuperar la inversión inicial.

 “Estas diferencias pueden resolverse actualizando la renta conforme el contrato avance”, comenta Salvador Salcedo. “No obstante, en el contexto de incertidumbre actual, considero también relevante que el inquilino reivindique el derecho a desistir del contrato. Es decir, a poner fin a la relación arrendaticia antes de su vencimiento”.

Mientras que en un contrato de alquiler de la vivienda habitual el derecho a desistir está reconocido en la ley como un derecho del inquilino, en el arrendamiento de un inmueble para ejercer una actividad económica no está contemplado, salvo que el propio contrato lo establezca.

“Si se concede al inquilino la posibilidad de desistir, o se establece dentro del plazo de duración un periodo de obligado cumplimiento, no tendrá impedimento para poner fin al arriendo. Y más en un momento como el actual, en previsión de que el covid-19 o cualquier otra circunstancia pueda malograr su negocio”, aclara el abogado de Ático Jurídico.

Si esta prerrogativa no está prevista en el contrato, el inquilino deberá cumplirlo íntegramente hasta su finalización. Por lo que un desistimiento unilateral puede acarrearle problemas, dado que el arrendador podría reclamar los alquileres pendientes hasta el final del contrato, o los daños y perjuicios.

Garantías al inquilino para asegurar su solvencia

En los tiempos actuales de inestabilidad económica fruto de la pandemia, muchos propietarios anteponen la solvencia del futuro inquilino al cobro de una renta mayor por un arrendatario de riesgo. Por ello, es habitual que el arrendador esté exigiendo al potencial inquilino garantías para asegurar su solvencia.

“La legislación no establece para los arrendamientos de uso distinto de vivienda ningún límite a las garantías adicionales a la fianza, a diferencia de lo que sí ocurre en el alquiler de vivienda”, destaca el abogado Salvador Salcedo. “Por este motivo, el arrendador podrá exigir dos mensualidades de renta en concepto de fianza legal y, además, las garantías adicionales que considere necesarias para asegurarse el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato”, explica el experto.

Lo más frecuentes es que el propietario del local solicite como garantía adicional una cantidad de dinero o un aval bancario, que supone costes adicionales al inquilino. Otra alternativa que está surgiendo últimamente es la del fiador solidario, una persona física o jurídica solvente, que responda sobre todas las obligaciones que deriven del contrato de alquiler.

Incluir una cláusula covid o no en el contrato de arrendamiento

Las llamadas 'cláusulas covid' son previsiones que pueden incluirse en un contrato de alquiler. “Su aplicación está supeditada normalmente a que se produzca un recrudecimiento de la pandemia o un nuevo confinamiento, y su objeto es adaptar los términos del contrato a las circunstancias extraordinarias que un agravamiento de la crisis sanitaria pueda acarrear”, comentan desde Ático Jurídico.

“Sobre la conveniencia de incluir estas cláusulas se ha hablado mucho. En mi opinión, su incorporación al contrato de alquiler de negocio puede ser útil para ambas partes. De manera que el arrendatario tenga la tranquilidad de que las obligaciones del contrato se modularán si la crisis se agudiza. Y el arrendador se intente asegurar la continuidad del arriendo y unos ingresos mínimos. Evitando, de ser posible, que un incumplimiento del inquilino acabe judicializándose", expone el abogado experto.

Salvador Salcedo aclara que lo más importante, si finalmente se incluye esta cláusula, es que su redacción sea precisa y no genere problemas de interpretación, concretando cuáles son las medidas a adoptar y en qué casos. “No obstante, dado que la problemática no es imputable a ninguna de las partes, debe tenderse a un reparto equitativo de los perjuicios que la pandemia trae consigo”, aclara.

¿Puede exigirse al inquilino el pago de los gastos de comunidad y el IBI?

En los arrendamientos de negocio es relativamente frecuente que el inquilino asuma el pago de los gastos de comunidad y el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Solo resultarán exigibles al arrendatario tales conceptos si así se establece expresamente en el contrato de alquiler.

“Es muy probable, dada la situación actual, que antes de firmar el contrato el potencial inquilino se niegue a asumir el coste de dichos conceptos. Si bien el arrendador puede argumentar que no está dispuesto a tal renuncia. Teniendo en cuenta que la renta de alquiler habrá sido previamente negociada a la baja, debido a la coyuntura presente. La situación quizá pueda desbloquearse con una decisión salomónica. Asumiendo cada parte el pago de un concepto (gastos o IBI)”, comenta Salvador Salcedo.

La decisión última que se adopte respecto al pago de dichos conceptos quedará a merced de la negociación. Circunstancia que deben tener presente las partes a la hora de plantear la propuesta que se ajuste mejor a sus intereses. Y ello sin perjuicio de los consumos (gas, luz, agua, etc.) que en el local se generen, cuyo abono deberá soportar el inquilino.