"Con menos de 4.000 euros brutos al mes es muy difícil para una familia comprar una casa en Madrid"

Miguel córdoba, profesor agregado de economía financiera de la universidad ceu-san Pablo y director financiero de kiluva group, milita en las filas de aquellos que quieren impulsar el alquiler en detrimento de la compra de una vivienda en el contexto de crisis y desempleo actual. En una entrevista con idealista news, córdoba repasa su informe “el problema de la vivienda. La necesidad de cambiar el modelo residencial español”, en el que propone soluciones al parón de la vivienda

Actualidad inmobiliaria

P: tras publicar su informe donde propone reformas y propuestas para España, ¿cómo ve el mercado inmobiliario en la actualidad?

R: probablemente es el sector más complejo que hay en España por dos motivos. Uno, porque es un consumo necesario, y dos, porque en los últimos años se produjo una burbuja inmobiliaria desconocida en España, en la cual cualquier trozo de suelo valía 100 veces más que diez años antes. Esto ha repercutido en unos precios de la vivienda ridículamente desorbitados. Ahora hay una distancia importante entre la curva de la renta disponible y el precio de la vivienda. Esto ha sido una especie de locura colectiva sin fundamento y con eso de que España iba bien, pues parecía que a todo el mundo le parecía bien que la gente se endeudara a 40 años por 400.000 ó 500.000 euros. Y hay riesgos muy importantes al comprar casa, como la subida de los tipos de interés o como quedarse en el paro y no poder pagar la hipoteca

P: comprar casa supone correr riesgos, ¿y alquilar?

R: en la calle hay una situación sorprendente porque sigues hablando con la gente y te dice que alquilar es tirar el dinero. Es increíble esa mentalidad. Con el alquiler no corres riesgos. En España en los años 50 todo el mundo vivía en alquiler y en Alemania el 80% de la población vive de alquiler. Además, facilita la movilidad geográfica que permite encontrar trabajo. El alquiler es una forma razonable hasta ver la posibilidad de comprar casa. Yo he vivido 20 años en alquiler y cuando me compré la casa, la hipoteca que firmé fue a 15 años

P: entonces, vivir de alquiler no es tirar el dinero

R: no es tirar el dinero porque hay que tener en cuenta dos cosas. Hay que comparar el pago de los intereses de la deuda hipotecaria al banco y el alquiler. Por tu deuda tienes que pagar intereses. En el fondo si contratas una hipoteca, estás pagando un alquiler al banco, que son los intereses. En segundo lugar, el alquiler es fijo, puede subir al nivel del ipc, pero los intereses pueden subir de forma dramática. No es lo mismo pagar un alquiler de 800 euros que una letra del mismo importe pero que puede pasar a ser de 3.000 euros. Uno debe tener una casa cuando se lo pueda permitir, con menos de 4.000 euros brutos mensuales por unidad familiar al mes es muy difícil comprar una casa hoy en día en un barrio normal de Madrid. Creo que la gente se pone una venda en los ojos con el tema de tener casa en propiedad porque piensan que si no, es un paria

P: algunos expertos señalan que cada vez hay más españoles que quieren vivir cerca de su familia por el tema de los niños, etc.

R: España no es un país diferente a otros. En eeuu cuando la gente se va a la universidad, se marcha a 1.000 km de donde está viviendo. Hemos de asumir que si queremos ser europeos o modernos tenemos que pensar que hay que moverse geográficamente y es bueno también para realizarse profesionalmente. Un mileurista no puede comprar casa, es imposible, hay que asumirlo y ya está

Crisis inmobiliaria

P: ¿qué es lo que ha fallado para que la gente se haya hipotecado durante 30 ó 40 años?   

R: hubo un cierto acuerdo entre los bancos e inmobiliarias. Cuando las inmobiliarias empezaron a subir los precios, era imposible pagar las viviendas a 15 años, con lo que los bancos se vieron obligados a ampliar el plazo de financiación hasta 50 años, para que la cuota hiciera una ilusión genérica a la gente de que podría pagarlo, algo que es mentira, porque mucha gente no lo puede pagar. Y el gobierno ha estado de espectador. Se ha vivido una especie de acuerdo tácito y han metido en la olla a varios millones de personas que están esclavizados de por vida. Con la crisis actual, a la gente le están embargando y no tiene adonde ir y el gobierno no hace nada

P: ¿qué solución propone para dar salida al stock de viviendas, entre ellas las embargadas?

R: lo que no podemos hacer es que la gente se quede en la calle con los muebles después de ver embargada su vivienda. Se supone que hay que mantener el estado de bienestar. No digo que España sea el casero número uno pero sí que el estado, que está emitiendo barbaridades de deuda, analice caso por caso y con criterio a las personas embargadas para que no se queden en la calle. El estado podría adjudicarse las viviendas en proceso de embargo para luego alquilárselas a los embargados a un coste igual al precio oficial del dinero (2%) sobre el importe de la adjudicación del embargo. Por ejemplo, una vivienda de 120.000 euros tendría un alquiler de 2.400 euros al año, esto es, 200 euros al mes, y luego el estado podría ofrecer al embargado la posibilidad de comprar de nuevo la casa y también un periodo de carencia. Es decir, se trata de dar una solución transitoria a gente que paga impuestos y cumple con sus obligaciones

Perspectivas

P: ¿cómo cree que evolucionará el sector inmobiliario este año?

R: El primer semestre del año será un semestre de rebajas de precios. Desaparece la desgravación por compra de vivienda para algunos y los bancos tienen que sacar los pisos como sean y tienen hasta el 30 de junio para hacerlo por el tema de las provisiones. Tendrán que bajar los precios de los pisos de segunda mano en capitales en torno a un 15% ó 20% y en torno a un 30% ó 40% el precio de los pisos situados en la costa. Para el segundo semestre es posible que los precios repunten un poquito. Los precios de la burbuja tienen que bajar pero se resisten porque hay mucha gente que compró en el pico y no quiere perder dinero

P: ¿qué le diría a aquellas personas que señalan que el precio de la vivienda ha tocado fondo?

R: La vivienda es  un mercado, nadie puede decir que ha tocado fondo porque es un mercado especulativo más, que puede bajar o subir. No ha tocado fondo, vamos a seguir asistiendo a caídas pero además hay que ver cada caso personal de venta o compra. Tampoco es un mercado muy transparente

P: ¿y qué le diría a las personas que decían que la vivienda siempre sube?

R: Eso es una tontería, la vivienda es un bien como otro cualquiera, sube porque la gente compra y baja porque la gente vende. Es un mercado que no está funcionando. La gente compraba viviendas porque pensaba que siempre iban a subir. Todavía un bien financiero está referenciado a un tipo de interés, dividendos, etc. en el fondo la inversión de vivienda fue un mecanismo para vivir bien y vender burras. Tenemos que ir más a lo sencillo en materia de inversión. Al final las figuras básicas siempre han sido los préstamos, los depósitos, los bonos o las acciones de las empresas. Lo demás son mecanismos para liar a la gente que no sabe y para vender basura

P: ¿cree que el extinto ministerio de vivienda ha hecho lo suficiente para ayudar al sector?

R: No veo que el gobierno ni el ministerio tengan alguna iniciativa. Y la oposición tampoco tiene iniciativas. Vamos a pasarlo muy mal en 2011 y 2012. Y habrá gente que está en el paro y que nunca encontrará trabajo. Hay muchos problemas y todo tiene raíz en el ladrillo

P: ¿y con respecto a la vivienda qué haría?

R: pondría en marcha el dui (derecho de uso de inmuebles indefinido), con lo que alguien conserva la propiedad de un inmueble y otro el derecho de uso mediante el pago de un valor y una renta mensual que le garantice poder vivir en la casa como si fuera suya toda la vida o el tiempo que estime y otorgue al propietario unos ingresos de acuerdo con su valor y expectativa de rendimiento. Hay fondos de inversión internacionales a los que le podría interesar