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La prima de riesgo inmobiliaria o por qué los barrios más seguros son los menos rentables para invertir en vivienda

Autores: @Ana P. Alarcos, iván Martínez

¿Qué barrios de Madrid y Barcelona son los mejores para comprar una vivienda y alquilarla después? Ésta es la pregunta que se hacen muchos ahorradores que ven en el inmobiliario un oasis de rentabilidad en un mercado donde escasean las alternativas de inversión.

Sin embargo, no hay una única respuesta aceptada: todo depende del nivel de riesgo que esté dispuesto a asumir. La teoría del mercado dice que cuanto mayor es la rentabilidad de un activo, mayor es el riesgo que corren los inversores. Es como lo que sucede con los inversores, que exigen más o menos interés a los países por comprar su deuda pública. Alemania, apenas paga un 0,4% por su bono a 10 años, mientras que España debe ofrecer un 1,6% y Namibia, Turquía, Pakistán o Egipto, más del 10%.

Y si hay un concepto que resume el peligro que asume un inversor al comprar deuda de un país ese es el de la famosa ‘prima de riesgo’, que mide la distancia que separa al rendimiento de un bono cualquiera con el de Alemania, considerado un país extremadamente solvente y, por tanto, un refugio para el capital internacional. En el caso doméstico, la prima de riesgo de España ronda los 120 puntos básicos, mientras que en Turquía o Egipto ronda los 1.800.

Y esta teoría también se puede aplicar al sector inmobiliario, donde también tenemos barrios que ofrecen mayor o menor rentabilidad dependiendo de los riesgos que entrañan. A grandes rasgos, el barrio de Recoletos en Madrid podríamos entenderlo como libre de riesgo, pero el que menos rentabilidad ofrece al inversor. Es la Alemania del mercado de la vivienda en alquiler, un símbolo de garantía y fiabilidad, pero que supone una merma de los potenciales beneficios que se pueden conseguir con la compra de una casa en dicha zona para arrendarla después. El Viso o Jerónimos en la capital y Galvany en Barcelona son los otros tres barrios más conservadores. En cambio, las zonas más humildes de ambas ciudades permiten obtener mayores rendimientos, aunque el inversor se podría enfrentar a algunos problemas.

“A los barrios les ocurre como a los países. Unos tienen mayor riesgo que otros porque los inversores asignan consciente o inconscientemente una mayor probabilidad de que ocurran determinados acontecimientos que pueden afectar de manera adversa al rendimiento de la inversión”, explica Daniel del Pozo, responsable de idealista/data.

Si en el caso de los países el principal riesgo es la quiebra del país y una posible quita de la deuda, en el ladrillo los más destacados son el impago por parte del inquilino, la ocupación ilegal de la vivienda, el subarrendamiento, los desperfectos que puede sufrir el inmueble, la alta rotación de inquilinos, la desocupación, la inseguridad jurídica o los cambios legislativos. Así, cuanto mayor sean el impacto en los resultados y la probabilidad de que todo esto ocurra, mayor será la prima de riesgo que aplique el inversor. Por tanto, quien no esté dispuesto a asumir todos esos riesgos, debería buscar unos barrios más conservadores, en los que se sacrifica rentabilidad a cambio de tranquilidad.

Consulta los datos de Madrid

Consulta los datos de Barcelona

Madrid: Recoletos es el gran refugio y San Cristóbal, el más arriesgado

Según idealista/data, los tres barrios que ofrecen más garantías al inversor son Recoletos, El Viso y Jerónimos, que son comparables a la locomotora alemana. En ellos se puede obtener una rentabilidad bruta cercana al 3,3%-3,4% sin apenas riesgos.

En la capital también destacan otros barrios como Conde Orgaz-Piovera (Hortaleza), Castellana (Salamanca) o Campo de las Naciones-Corralejos (Barajas), con una prima de riesgo inferior a los 40 puntos básicos. Sería algo así como invertir en bonos de Suecia, Austria, Finlandia o Francia. Sol, Goya y Chueca también están en la lista de zonas de Madrid en las que el rendimiento es inferior a la media de la capital (5,1%). En esos casos, la prima de riesgo equivale a la de Eslovenia o Lituania (que están por debajo de los 100 puntos básicos).

Para encontrar una rentabilidad superior al promedio, el inversor tendría que buscar un inmueble en barrios mucho menos seguros que los anteriores. Por ejemplo, Ventas (en el distrito de Ciudad Lineal), el barrio del aeropuerto (distrito de Barajas) o en la zona de Vista Alegre (Carabanchel), que serían equivalentes a comprar bonos de Croacia, Hungría o Marruecos al asumir una prima de riesgo de entre 170 y 360 puntos básicos respecto al todopoderoso Recoletos.

Pero hay otros barrios que registran un ‘spread’ todavía más alto y una rentabilidad superior al 8%. Se trata de San Diego y Entrevías (en el distrito de Puente de Vallecas), y de San Andrés y San Cristóbal (en Villaverde). Los datos de mercado apuntan a que sus rentabilidades se sitúan entre el 8,2% y el 10,7%, aunque sus primas de riesgo se disparan por encima de los 490 puntos básicos: son equivalentes a las de Vietnam, Jordania, Mauricio o Filipinas.

Barcelona: Galvany es el refugio y La Trinitat Vella, el más arriesgado

En el caso de Barcelona, solo hay un barrio que puede hacer sombra a Recoletos en términos de seguridad: se trata de Sant Gervasi-Galvany ((distrito de Sarrià-Sant Gervasi), con una rentabilidad del 3,4% y una prima de riesgo de apenas 6 puntos básicos respecto a Recoletos.

Y si en la capital encontrábamos hasta 12 barrios con un riesgo inferior a 40 puntos, en la capital catalana solo existen cuatro: Galvany, Pedralbes (distrito de Les Corts), Les Tres Torres (Sarrià-Sant Gervasi) y La Dreta de L’Eixample (en Eixample). Invertir en ellos es equivalente en términos de riesgo a comprar bonos de Holanda o Finlandia, que son países muy solventes para los inversores, aunque no tanto como Alemania.

Con una rentabilidad inferior a la media de la ciudad (5%) también están barrios tan conocidos como Diagonal Mal o La Vila Olímpica del Poblenou (ambos en el distrito de Sant Martí, y con una prima de riesgo inferior a 50 puntos, en línea con Bélgica), La Sagrada Familia (que se encuentra en el distrito de Eixample y tiene una prima cercana a los 100 puntos, como Lituania), Vila de Gràcia (en el distrito de Gràcia y con un riesgo similar al de Reino Unido) o El Gòtic (en el distrito de Ciutat Vella y una prima de riesgo cercana a la de España).

Según idealista/data, para encontrar un rendimiento por encima del promedio habría que irse a Sants-Badal (distrito de Sants-Montjuïc) lo que sería como comprar bonos de Croacia, o a El Carmel (en el distrito de Horta Guinardó), cuyo comparable en lo que a riesgo se refiere sería Marruecos; ya que cuenta con una prima de riesgo de unos 280 puntos básicos sobre Recoletos. Pero sin duda los dos barrios que ofrecen las rentabilidades más altas de todo Barcelona son Ciutat Meridiana (en el distrito de Nou Barris) y La Trinitat Vella (ubicado en Sant Andreu), cuyo riesgo equivale al que tiene Islandia para los inversores internacionales. Esto supone ‘pagar’ una prima de más de 500 puntos básicos respecto a los barrios más conservadores.

"Es fundamental explicar bien este tipo de conceptos a los pequeños inversores, normalmente menos informados, porque mientras en bonos a 10 años puedes escalar la inversión y tienes opción a diversificar el riesgo invirtiendo en varios países, la inversión inmobiliaria depende del precio de compra del inmueble. Se da la paradoja de que los ahorradores sólo pueden optar a invertir en las zonas más humildes porque tienen los precios más bajos y no pueden permitirse comprar en las zonas de menor riesgo, que son mucho más caras. En resumen, si nos preguntarnos por qué los grandes inversores no compran para alquilar todo lo disponible en San Cristóbal (Madrid) o La Trinitat Vella (Barcelona) con la rentabilidad tan alta que ofrecen, la respuesta es sencilla: porque no están dispuestos a asumir ese riesgo", añade Daniel del Pozo.

Analizar el mercado, imprescindible

Por tanto, los expertos recomiendan a los inversores tener en cuenta el nivel de rentabilidad/riesgo asociado a la compra de una vivienda para destinarla al alquiler según la zona, y analizar algunos datos de mercado.

“Para calibrar el riesgo una opción es dejarse llevar por la intuición, pero es recomendable conocer algunas métricas de la zona como la demanda, la competencia, la volatilidad, las previsiones o la tasa de esfuerzo de alquiler (es decir, cuántos ingresos mensuales se deben destinar al pago de alquiler). Tampoco hay que olvidar que, aunque en medios se suele hablar siempre de rentabilidad bruta, el inversor debe tener en cuenta los costes fijos y variables asociados a la propiedad del inmueble para calcular la rentabilidad neta de la inversión, como los impuestos, los gastos de comunidad, las derramas, los seguros y los gastos de gestión”, concluye el responsable de idealista/data.

 

Datos de cada barrio de Madrid

Barrio de Madrid Rentabilidad bruta Prima de riesgo País equivalente
Recoletos 3.3% 0 Alemania
El Viso 3.3% 2 Alemania
Jerónimos 3.4% 9 Alemania
Palomas 3.5% 21 Suecia
Almagro 3.5% 22 Suecia
Atalaya 3.6% 25 Austria
Sanchinarro 3.6% 29 Finlandia
Conde Orgaz-Piovera 3.6% 31 Finlandia
Castellana 3.6% 31 Finlandia
Nueva España 3.7% 35 Francia
Campo de las Naciones-Corralejos 3.7% 37 Francia
Valdemarín 3.7% 38 Francia
Fuentelarreina 3.7% 42 Belgica
Legazpi 3.7% 42 Belgica
Horcajo 3.7% 43 Belgica
Valdebebas - Valdefuentes 3.8% 43 Belgica
Las Tablas 3.8% 47 Belgica
Arapiles 3.8% 49 Taiwán
Ibiza 3.8% 50 Taiwán
Aravaca 3.8% 51 Taiwán
Montecarmelo 3.8% 51 Taiwán
La Paz 3.8% 52 Taiwán
Virgen del Cortijo - Manoteras 3.8% 52 Taiwán
Bernabéu-Hispanoamérica 3.8% 53 Taiwán
Mirasierra 3.9% 53 Taiwán
Salvador 3.9% 55 Irlanda
Colina 3.9% 59 Irlanda
Estrella 4.0% 67 Eslovaquia
Lista 4.0% 69 Eslovaquia
Costillares 4.0% 72 Eslovaquia
Trafalgar 4.1% 74 Eslovenia
Chueca-Justicia 4.1% 76 Eslovenia
Palacio 4.1% 78 Eslovenia
El Plantío 4.1% 78 Eslovenia
Alameda de Osuna 4.1% 78 Eslovenia
Prosperidad 4.1% 78 Eslovenia
Rosas 4.1% 79 Eslovenia
Nuevos Ministerios-Ríos Rosas 4.1% 83 Lituania
Gaztambide 4.2% 88 Lituania
Goya 4.2% 89 Lituania
Arroyo del Fresno 4.2% 90 Lituania
Sol 4.2% 91 Lituania
San Juan Bautista 4.2% 92 Lituania
Imperial 4.2% 92 Lituania
Vallehermoso 4.3% 95 Lituania
Fuente del Berro 4.3% 95 Lituania
Cuatro Caminos 4.3% 96 Lituania
Ciudad Universitaria 4.3% 97 Reino Unido
Timón 4.3% 97 Reino Unido
Adelfas 4.3% 99 Reino Unido
Guindalera 4.3% 102 Reino Unido
Argüelles 4.4% 105 Reino Unido
Huertas-Cortes 4.4% 106 Reino Unido
Niño Jesús 4.4% 109 Malta
Cuzco-Castillejos 4.4% 110 Malta
Pau de Carabanchel 4.5% 114 Malta
Castilla 4.5% 116 Malta
Malasaña-Universidad 4.5% 117 Malta
Casa de Campo 4.5% 117 Malta
Acacias 4.5% 117 Malta
Valdebernardo - Valderribas 4.5% 120 España
Peñagrande 4.6% 124 España
Chopera 4.6% 128 España
Pacífico 4.7% 134 España
Delicias 4.7% 136 Portugal
Rejas 4.7% 136 Portugal
Marroquina 4.7% 142 Portugal
Concepción 4.7% 143 Portugal
Palos de Moguer 4.8% 145 Portugal
Ciudad Jardín 4.8% 145 Portugal
Pilar 4.8% 150 Portugal
Canillas 4.9% 159 Noruega
Ventilla-Almenara 4.9% 162 Noruega
Lavapiés-Embajadores 5.0% 165 Noruega
Pinar del Rey 5.0% 166 Noruega
San Pascual 5.0% 168 Noruega
Valdezarza 5.1% 177 Croacia
Pavones 5.1% 178 Croacia
Ensanche de Vallecas - La Gavia 5.1% 182 Corea del Sur
Casco Histórico de Barajas 5.1% 182 Corea del Sur
El Cañaveral - Los Berrocales 5.2% 189 Corea del Sur
Santa Eugenia 5.3% 201 Canadá
El Pardo 5.4% 211 Singapur
Aluche 5.5% 219 Nueva Zelanda
Quintana 5.6% 227 Australia
Ventas 5.6% 230 Australia
Apóstol Santiago 5.6% 230 Australia
Cuatro Vientos 5.7% 235 Tailandia
Bellas Vistas 5.7% 240 Tailandia
Vinateros 5.8% 246 Tailandia
Butarque 5.8% 249 Tailandia
Valdeacederas 5.8% 251 Tailandia
Media Legua 5.8% 253 Tailandia
Pueblo Nuevo 5.9% 260 Estados Unidos
Berruguete 5.9% 262 Estados Unidos
Opañel 6.0% 268 Estados Unidos
Palomeras sureste 6.0% 272 Estados Unidos
Simancas 6.1% 275 Polonia
Almendrales 6.1% 276 Polonia
Tres Olivos - Valverde 6.1% 278 Marruecos
San Fermín 6.1% 281 Marruecos
Buena Vista 6.1% 281 Marruecos
Águilas 6.2% 288 Marruecos
Casco Histórico de Vallecas 6.2% 290 Marruecos
Canillejas 6.3% 294 Marruecos
Fontarrón 6.3% 298 Italia
Campamento 6.3% 299 Italia
Moscardó 6.3% 302 Italia
Comillas 6.3% 302 Italia
San Isidro 6.4% 307 Italia
Los Rosales 6.5% 314 China
Los Cármenes 6.5% 322 China
Ambroz 6.6% 326 China
Puerta del Ángel 6.6% 327 Hungría
Aeropuerto 6.7% 340 Hungría
Puerta Bonita 6.7% 342 Hungría
Orcasitas 6.8% 344 Hungría
Vista Alegre 6.8% 352 Hungría
Abrantes 6.9% 354 Hungría
Palomeras Bajas 6.9% 359 Hungría
Casco Histórico de Vicálvaro 7.0% 364 Hungría
Lucero 7.0% 369 Malasia
Hellín 7.0% 370 Malasia
Zofío 7.1% 380 Malasia
12 de Octubre-Orcasur 7.1% 382 Malasia
Amposta 7.2% 388 Qatar
Portazgo 7.3% 395 Grecia
Los Ángeles 7.4% 408 Grecia
Arcos 7.5% 419 Grecia
Numancia 7.6% 424 Chile
Pradolongo 7.6% 429 Chile
San Diego 8.2% 491 Vietnam
San Andrés 8.4% 508 Mauricio
Entrevías 9.6% 625 Jordania
San Cristóbal 10.7% 737 Filipinas

 

Datos de cada barrio de Barcelona

Barrio de Barcelona Rentabilidad bruta Prima de riesgo País equivalente
Sant Gervasi - Galvany 3.38% 6 Alemania
Pedralbes 3.43% 11 Holanda
Les Tres Torres 3.63% 31 Finlandia
La Dreta de l'Eixample 3.63% 31 Finlandia
Sarrià 3.74% 42 Belgica
La Vila Olímpica del Poblenou 3.78% 46 Belgica
Diagonal Mar i el Front Marítim del Poblenou 3.80% 48 Belgica
L'Antiga Esquerra de l'Eixample 3.81% 49 Taiwán
La Salut 3.82% 50 Taiwán
Sant Gervasi - La Bonanova 3.86% 54 Bulgaria
La Maternitat i Sant Ramon 3.99% 67 Eslovaquia
Les Corts 4% 68 Eslovaquia
El Fort Pienc 4.01% 69 Eslovaquia
Sant Antoni 4.04% 72 Eslovaquia
La Nova Esquerra de l'Eixample 4.04% 72 Eslovaquia
Navas 4.13% 81 Lituania
La Sagrada Família 4.23% 91 Lituania
El Baix Guinardó 4.25% 93 Lituania
El Putxet i el Farró 4.37% 105 Reino Unido
Vila de Gràcia 4.39% 107 Reino Unido
El Camp d'En Grassot i Gràcia Nova 4.45% 113 Malta
El Poble Sec - Parc de Montjuïc 4.50% 118 España
La Vall d'Hebron - La Clota 4.51% 119 España
El Parc i la Llacuna del Poblenou 4.53% 121 España
El Poblenou 4.56% 124 España
El Gòtic 4.57% 125 España
El Clot 4.58% 126 España
Vallcarca i els Penitents 4.64% 132 España
La Font d'En Fargues 4.65% 133 España
Sant Pere - Santa Caterina i la Ribera 4.67% 135 España
El Guinardó 4.71% 139 Portugal
Sant Andreu 4.80% 148 Portugal
Horta 4.82% 150 Portugal
La Font de la Guatlla 4.82% 150 Portugal
El Camp de l'Arpa del Clot 4.83% 151 Portugal
El Coll 4.87% 155 Portugal
La Bordeta 4.87% 155 Portugal
La Sagrera 4.99% 167 Noruega
Sants 5.03% 171 Croacia
Hostafrancs 5.03% 171 Croacia
El Congrés i els Indians 5.07% 175 Croacia
Provençals del Poblenou 5.08% 176 Croacia
Vilapicina i la Torre Llobeta 5.11% 179 Croacia
Sants - Badal 5.14% 182 Corea del Sur
Vallvidrera - El Tibidabo i les Planes 5.25% 193 Israel
La Barceloneta 5.29% 197 Israel
Sant Martí de Provençals 5.32% 200 Israel
La Guineueta 5.38% 206 Hong Kong
La Verneda i la Pau 5.42% 210 Singapur
El Raval 5.47% 215 Singapur
Porta 5.59% 227 Australia
El Besòs 5.63% 231 Australia
Baró de Viver 5.73% 241 Tailandia
La Marina del Port 5.75% 243 Tailandia
Zona Franca - Port 5.76% 244 Tailandia
Can Baró 5.77% 245 Tailandia
Sant Genís Dels Agudells - Montbau 5.84% 252 Tailandia
La Prosperitat 5.99% 267 Estados Unidos
La Teixonera 6.05% 273 Polonia
El Carmel 6.26% 294 Marruecos
La Marina del Prat Vermell 6.46% 314 China
El Bon Pastor 6.66% 334 Hungría
Can Peguera - El Turó de la Peira 6.84% 352 Hungría
Verdun 7.15% 383 Malasia
Les Roquetes - Canyelles 7.65% 433 Chile
La Trinitat Nova 7.78% 446 Chile
Ciutat Meridiana - Torre Baró - Vallbona 8.59% 527 Islandia
La Trinitat Vella 8.79% 547 Islandia