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Los expertos rechazan el nuevo decreto catalán para frenar desahucios: "No puede recaer en el sector privado"

Piden responsabilidad a la Generalitat y alertan de un caos normativo que genera más inseguridad jurídica

Gtres
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Cataluña se convierte otra vez en el centro del debate inmobiliario. Si en septiembre puso en marcha el control de los precios del alquiler y hace dos semanas la Generalitat anunció un decreto que obliga a los propietarios de locales comerciales a la reducción del alquiler hasta el 50% si la actividad está suspendida y que hizo saltar las alarmas en el mercado, en esta ocasión el decreto se centra en la paralización de los lanzamientos de colectivos vulnerables.

El Gobierno autonómico ha prohibido esta semana vía decreto el desalojo de inquilinos vulnerables que residan en un inmueble en manos de un gran propietario, paralización que perdurará mientras se mantenga el estado de alarma o se produzcan restricciones a la movilidad por motivos sanitarias. La medida no afectará a los particulares, sino que se centra únicamente en los grandes tenedores de vivienda, pero ha vuelto a levantar ampollas en el sector. A pesar de que los expertos están a favor de paralizar los lanzamientos, se oponen a que la medida recaiga sólo sobre la espalda del sector privado, piden más responsabilidad a la Administración catalana y alertan de más inseguridad jurídica y un posible conflicto de competencias con el Estado Central.

El decreto en cuestión (Decreto Ley 37/2020) obliga a interrumpir los lanzamientos de las familias con pocos recursos hasta que el gran tenedor propietario de la vivienda ofrezca un alquiler social obligatorio. Así, la nueva norma amplía de facto el anterior decreto ley 17/2019 de medidas urgentes para el acceso a la vivienda que ya establecía en qué casos se debía ofrecer un arrendamiento y la ley 24/2015 que aborda la emergencia y pobreza energética.

Según explica el economista y consultor inmobiliario Gonzalo Bernardos, “los distintos gobiernos en España nunca han promovido vivienda pública de alquiler por dos motivos: la propiedad sufre un rápido deterioro y la gestión es muy difícil, porque genera pocos beneficios y muchos costes políticos para el partido que gobierne en el ayuntamiento”.

Debido a ello, “en Cataluña se les ha ocurrido una idea. La protección de las familias más vulnerables la deben hacer los propietarios, en especial los grandes tenedores. Me parece injusto puesto que la protección de las familias, vulnerables o no, la debería hacer el sector público. Para eso pagamos impuestos”, sostiene el economista.

Gonzalo Bernardos, no obstante, se muestra a favor de que se paralicen los lanzamientos de todas las familias que no pueden pagar las rentas, pero insiste en que la Administración debería pagar la renta impagada a los propietarios, ya sea ahora o en el futuro y reitera que es “una vergüenza que no haya un parque público de alquiler porque, en el momento actual, las necesidades de vivienda de los más afectados por la crisis podrían ser satisfechas”.

Para José Ramón Zurdo, Director General Agencia Negociadora del Alquiler, este decreto es un ataque directo al sector privado. “Es inadmisible e irresponsable que el sector privado pague las políticas sociales de vivienda. La medida adoptada por la Generalitat nos parece una alteración de las reglas del juego en mitad del partido, que va a crear más inseguridad jurídica y va a hacer que muchos de estos inversores huyan del alquiler. Entendemos que este decreto, encaminado a proteger a muchas familias que ya se encontraban en situación de vulnerabilidad y exclusión residencial, está dentro de las políticas sociales de vivienda que puede acometer el sector público, pero lo que es inadmisible es que las políticas sociales las pague el sector privado. ¿Por qué la Generalitat no compensa a los arrendadores de esas rentas que dejan de percibir?”.

Según el experto, “la Generalitat vuelve otra vez a trasladar al sector privado sus carencias en materia de oferta pública de viviendas, sector que no tiene la culpa de la situación actual y que ya se está hartando de tanta política intervencionista”.

No obstante, coincide con Bernardos en que, si bien la acción es la correcta, no se ha hecho de una manera equitativa para ambas partes. “Nos parece bien que desde el sector público se quiera proteger a las familias más vulnerables, pero debe ser el mismo sector público y la Administración que lo representa (la Generalitat en este caso), el que se haga cargo al 100% de todos los gastos de estas medidas. Hacer política social para que lo pague el sector privado es totalmente irresponsable y ataca frontalmente a la viabilidad de los grandes tenedores de vivienda que son los responsables del aumento de oferta de viviendas en alquiler, que es precisamente lo que más necesita el mercado del alquiler en toda España. Con esta medida se contraerá la oferta de viviendas, con las consecuencias que ello tiene en los precios de los alquileres”, alerta Zurdo.

En esa misma línea, Marta Martín, abogada de AM2 Legal, afirma que “mientras no se diga lo contrario, las entidades financieras, sus filiales inmobiliarias, fondos de inversión y fondos de capital riesgo son entidades jurídicas con derechos y obligaciones, y su actividad es lícita, por lo que no cabe condenarles a asumir obligaciones tan gravosas y a privarles del aprovechamiento de sus bienes inmuebles sin una compensación. El artículo 33.3 de la Constitución dice que nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes”.

La letrada añade que “si aceptamos que la situación actual es grave y el Gobierno de la Generalitat tiene una causa justificada de interés social para obligar a los grandes tenedores a poner sus inmuebles al servicio de las personas en riesgo de exclusión social, debe compensarles por ello. No puede expropiar el uso de los inmuebles de forma gratuita, tal y como está haciendo”.

Por su parte, la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (ASVAL) considera que este tipo de medidas van en contra del desarrollo del mercado del alquiler en Cataluña porque es “un ataque a la propiedad privada que supone un paso más de la política de la Generalitat para socavar los derechos de los propietarios de viviendas, en este caso de los grandes tenedores”.

Beatriz Toribio, directora general de la asociación, asegura que “es un llamamiento a impagos de renta y a la ocupación ilegal. Esta prohibición de los lanzamientos por un tiempo ‘sine die’ va a provocar que muchos inquilinos con dificultades económicas decidan no pagar sus rentas, antes que solicitar algún tipo de ayuda, como los créditos ICO o una moratoria, al saber que no serán desahuciados, promoviendo la ocupación ilegal de inmuebles”.

Sus argumentos los comparte la abogada de AM2 Legal, quien recalca que “de forma indirecta, la Generalitat está fomentando la ocupación ilegal de inmuebles de grandes tenedores”, ya que con el decreto “se suspende el desalojo de los okupas que hayan iniciado la ocupación antes del 25 de octubre de 2019. Es decir, se les permite seguir en la vivienda, aunque hayan accedido a ella por la fuerza. El Gobierno catalán se olvida de que no todos los okupas son familias desvalidas. Muchos son delincuentes organizados en mafias que además destrozan los inmuebles”.

Desconcierto, inseguridad, litigiosidad y menos inversión

La abogada pone como ejemplo la paralización de un lanzamiento que debía haberse producido este 5 de octubre y en el que ella ejercía como abogada de la comunidad de propietarios demandantes. Un caso que no debía haberse frenado, ya que se trataba de un local, no de una vivienda.

“Este jueves se tenía que celebrar uno de esos lanzamientos de okupas que ponen en riesgo a toda una comunidad de propietarios y les amargan la existencia, que ocuparon un local comercial de una entidad bancaria hace año y medio.  Sin embargo, el Juzgado de 1ª Instancia 41, tras la publicación del Decreto, decidió suspenderlo. No se paró a analizar si el Decreto es aplicable a los locales comerciales o no, sino que suspendió sin más. Yo tengo claro que únicamente es aplicable a viviendas, pues la Ley 24/2015 en todo momento se refiere a viviendas, no a inmuebles en general, pero ante tal cúmulo de leyes y decretos, ni los propios jueces se aclaran”, relata Martín.

La responsable de ASVAL también augura que este decreto dejará un escenario con “más inseguridad jurídica y menos inversión” y un “conflicto de competencias CCAA-Estado”. “La Generalitat de Cataluña no tiene competencias para legislar en materia de desahucios de alquiler, ya que es competencia del Estado, lo que provocará un nuevo capítulo de litigiosidad que se suma a los que provocarán otras normativas aprobadas anteriormente por el Ejecutivo catalán, como el control de precios de los alquileres, medida que el Consejo de Garantías Estatutarias del propio Parlamento de Cataluña ya ha dictaminado que es inconstitucional”. En este escenario, ASVAL insta al Gobierno a que ponga freno a este tipo de medidas, y alerta de las graves consecuencias que tendrá para el mercado del alquiler mientras esté en vigor.

Su postura es similar a la que mantiene Vicenç Hernández Reche, presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC). “Evidentemente, las normas procesales que regulan el ejercicio de acciones en relación con arrendamientos urbanos son competencia exclusiva del Estado. Esto supone que las previsiones relativas a la suspensión de los lanzamientos y que impiden el ejercicio de una acción judicial o la paralicen son inconstitucionales, dado que la Generalitat carece de competencias. Y ello seguramente tendrá un efecto: muchos jueces no van a aplicar esta norma”, dice David Viladecans Jiménez, director de asesoría jurídica de la compañía.

En su opinión, “estamos ante una socialización de una situación que se ha generado con ajenidad de estos actores económicos” y que está provocando “un gran desconcierto”.

La abogada de AM2 Legal también cree que este tipo de políticas, así como el trato que se está dispensando a los grandes tenedores de vivienda, “está causando el efecto de la fuga de inversiones a otras comunidades autónomas” e insiste en que “no tiene sentido que trates tan mal a quien vas a necesitar para solucionar los problemas de vivienda”. Martín defiende la colaboración público-privada, pero siempre y cuando implique que las dos partes aporten y reciban, y se respeten los derechos constitucionales. “No se puede quebrantar de este modo el derecho de propiedad”, concluye.