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El hachazo de la Generalitat a las rentas de los locales: “populista” y un “freno” a la inversión inmobiliaria

Fuente: Unsplash/ A.R.T Paola
Fuente: Unsplash/ A.R.T Paola

El Diario oficial de la Generalitat de Cataluña publicó hace menos de dos semanas el Decreto Ley 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados. Una norma que, a grandes rasgos, decreta la reducción del alquiler hasta el 50% si la actividad está suspendida; y si no está suspendida pero sí limitada, establece una rebaja proporcional (en base a la reducción de aforo o los horarios del negocio). Unas condiciones que, según consultores y abogados expertos en derecho inmobiliario, perjudica de lleno al sector. En su opinión, este decreto de ley es “intrusivo”, “populista” y un “grave atentado” contra la inversión, la seguridad jurídica y el negocio de ‘real estate’ del país, y debe incluir una compensación para los propietarios.

La norma establece que si la autoridad competente, como consecuencia de la pandemia del covid-19, decreta medidas de suspensión del desarrollo de la actividad o de restricción del aprovechamiento material de bienes inmuebles arrendados para la realización de actividades industriales y comerciales, en los contratos suscritos a partir del 1 de enero de 1995, la parte arrendataria podrá requerir de la parte arrendadora, por burofax o de otra forma fehaciente, una modificación razonable y equitativa de las condiciones del contrato, con la finalidad de restablecer el equilibrio de las prestaciones y de acuerdo con las exigencias de la buena fe y de la honradez en los tratos.

Según explica Mikel Echavarren, consejero delegado de Colliers International, “la legislación catalana que obliga a los propietarios de locales en Cataluña a asumir rebajas en los contratos de alquiler derivados de restricciones de su actividad, impuestas por la propia Administración, supone una ilegítima intromisión en la libertad de empresa y un atentado contra la seguridad jurídica”. Y añade que “sólo desde la ignorancia se puede pensar que este tipo de legislación no tiene ningún efecto negativo en la inversión futura ni en la creación de empleo”.

El ejecutivo, además, alerta de que será una norma que deje a más de un herido por el camino: “Esto afectará a la solvencia del propietario y la capacidad de pago de sus obligaciones financieras ante entidades de crédito por las hipotecas o por otras deudas que tenga en el ejercicio de su actividad patrimonial. Del mismo modo, la reducción unilateral de las rentas de alquiler afecta a la valoración de cualquier inmueble, valoración que en muchas ocasiones se utiliza de referencia para la ejecución hipotecaria de la financiación asociada a dicho activo. Es curioso observar que dicha legislación no da el mismo trato de reducción de costes al pago de tasas, de impuestos municipales y de gastos de comunidad que tendrá que soportar el propietario del local”.

Echavarren también recuerda que esta no es la primera vez que “la Generalitat elige la imposición de medidas populistas, aunque atenten contra la seguridad jurídica y los derechos constitucionales en un ámbito de total irresponsabilidad, entendida ésta como que una vez anulada la norma nadie se hace responsable de los daños económicos derivados de la misma”.

“Admitida esta capacidad de intromisión en los negocios privados, la cuestión es cuáles serán los siguientes pasos de la Administración si no se le señala claramente que este tipo de actuaciones son inadmisibles. Como es comprensible, quienes invierten su capital en negocios a largo plazo puede que empiecen a pensar que algunos territorios de nuestro país se comportan como repúblicas bananeras donde no es recomendable apostar su capital”, concluye el directivo.

En la misma línea se postula Anna Gener, consejera delegada de Savills- Aguirre Newman Barcelona. Gener es conocedora de la problemática que supondrá esta norma y advierte del impacto directo que tendrá en el mercado local. “Lo primero que hay que reconocer es que, en términos generales, los propietarios de locales comerciales están mostrando una gran sensibilidad ante la dura situación que atraviesan los arrendatarios de sus activos. La mayoría de ellos están siendo proactivos a la hora de proponer soluciones al pago de las rentas, siendo flexibles en el importe o en el plazo de pago. Pero esta ley no resuelve el problema, sino que lo traslada a los propietarios”.

Gener cree que esta decisión impactará de manera negativa en la inversión inmobiliaria en Cataluña. “Cuando un determinado territorio tiene un marco legal inestable, se contrae la inversión. En cambio, cuando hay un marco legislativo y fiscal estable, ese territorio recibe mayor volumen de inversión internacional, lo que redunda en prosperidad a toda la sociedad. El decreto ley recientemente aprobado, desgraciadamente, contrae la inversión, pues lanza al mercado el mensaje de que nuestro mercado no es predictible”.

“Rebajar las rentas un 50% por decreto puede causar graves perjuicios al propietario del activo por varios motivos: ese flujo de rentas puede ser su medio de vida o puede estar comprometido para otras inversiones que se verán interrumpidas. Pero lo más grave es que normalmente esas rentas tienen como destino satisfacer las cuotas del préstamo hipotecario que contrajeron para adquirir el activo. Esta medida, por tanto, si no va acompañada de compensaciones a los propietarios de locales comerciales, puede acabar derivando en impagos a entidades financieras, haciendo el problema aún mayor”, dice la directiva, que añade que la norma “no tiene en cuenta todas estas cuestiones”.

A la petición de Gener de establecer una compensación a los propietarios se suma Vicenç Hernández Reche, presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC), que afirma que “el sector público tendría que establecer los mecanismos adecuados para compensar a los propietarios por esta rebaja del alquiler”, máxime cuando una gran mayoría son pequeños tenedores o ahorradores. Además, se pone a disposición de la Administración “para aportar ideas y propuestas que puedan equilibrar la asimetría que provoca esta decisión y disminuir el perjuicio que genera a una parte importante de la población”.

Por su parte, Luis Martín Guirado, director de desarrollo de negocio de Gesvalt, incide en que esta legislación introduce varios problemas, “como la falta de seguridad jurídica de los acuerdos alcanzados previamente entre propietario e inquilino, que tendrán que volver a negociar. La segunda y quizá la mayor problemática que introduce es que, ante la falta de entendimiento entre las partes, se puede producir una intervención del mercado, forzando a una bajada definida de los alquileres e incluso a una rotura unilateral del contrato por parte del inquilino. Estas condiciones, por tanto, implican una mayor inseguridad jurídica para los propietarios e inversores, tanto para proyectos ya en marcha como para aquellos planificados y no iniciados, y también para los tasadores y valoradores que han dado su confirmación del valor de tasación de los activos para las financiaciones que ya se hayan realizado”.

El decreto, también bajo la lupa de los abogados

Además de los expertos en el mercado de ‘real estate’, el decreto catalán también levanta sospechas entre los abogados especializados en derecho inmobiliario, que consideran que podría ser inconstitucional.

Para Marta Martín, abogada de AM2 Legal, “si la situación de suspensión de la actividad se alarga en el tiempo, el efecto será muy importante para los operadores, pero también hay un grave riesgo de pérdida de múltiples negocios, pues difícilmente un arrendatario puede aguantar el pago de rentas y gastos, aunque sea de la mitad, sin percibir ingresos”.

Algo parecido sostiene Jaume Perelló, del despacho Jaume Perelló Abogados, esta norma “evidentemente se trata de una medida coercitiva y restrictiva, que en igual sentido que la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda, restringe y limita el derecho de la propiedad privada consagrado en el artículo 33 de nuestra Carta Magna; no sólo afectando a grandes tenedores, sino también a los pequeños propietarios”.

En cuanto a la posible inconstitucionalidad de la norma, la abogada de AM2 Legal confiesa que le cuesta ver “el encaje constitucional del Decreto Ley, por cuanto incide directamente en una materia reservada al Estado, por tratarse de obligaciones contractuales”. Perelló, por su parte, reconoce que estamos en tiempos extraordinarios que exigen medidas extraordinarias, pero anima a imaginar una balanza con los distintos derechos afectados y valorar qué parte de la balanza pesa más. Por ejemplo, si el interés general o la resiliencia económica se debe imponer en este caso al derecho a la propiedad.

Martín, al igual que el sector, también se muestra a favor de establecer una compensación a los propietarios y apunta que “el principal problema es que la Generalitat dispara con pólvora del rey. Toma medidas sociales con el dinero de otro, ya sea obligando a los tenedores de más de 15 inmuebles a hacer arrendamientos sociales a los arrendatarios que no pueden pagar la renta, obligándoles a fijar las rentas en función del contrato anterior o del índice de rentas, o ahora, obligándoles a rebajar la renta por un cierre y unas restricciones ordenadas por la Administración. Y todo ello sin rebajarles ningún impuesto. Ni tan siquiera se exime de pagar IBI al arrendador respecto a las viviendas sobre las que hay un alquiler social por el que se perciben 0 euros. Produce sonrojo que el Decreto Ley permita realizar pagos con las garantías prestadas por el arrendatario, pero no sobre la fianza, pues esta es una fuente de financiación de la Generalitat”.

La abogada recuerda “la mayoría de los ciudadanos tiene la idea de que la parte débil es el arrendatario, y muchos piensan que todo lo que cobra el arrendador es neto. Sin embargo, hay muchos casos en los que un local comercial o una vivienda son el sustento de un propietario, especialmente de jubilados, o se trata de un local adquirido como inversión y tiene una hipoteca que hay que pagar todos los meses, o es un activo de una sociedad dedicada al arrendamiento de la que viven muchas familias”.

Las reclamaciones, todavía en el aire

A pesar de ello, Martín cree que “ahora mismo no tiene mucho sentido reclamar. Somos partidarios de aplicar el Decreto Ley y unir fuerzas con el sector inmobiliario para obtener bonificaciones fiscales. Y, si el Decreto Ley se declara inconstitucional, reclamar responsabilidad patrimonial, pues nadie puede sufrir lesión o privación de sus derechos e intereses legítimos si ello no está amparado por una ley constitucional”.

Jaume Perelló, por su parte, sostiene que de momento los propietarios deberán “comprobar que se dan las circunstancias para aplicar la reducción del alquiler, objetivizando, en su caso, la disminución del objeto del contrato. Una vez modificadas las restricciones, en un sentido más flexible y permisivo en favor del negocio, recomendaría comunicar por conducto fehaciente dicha modificación al arrendatario al objeto de volver a aumentar la renta/alquiler”.

Las alternativas que había sobre la mesa

Para Anna Gener, el sector público debe favorecer un mayor diálogo con el sector privado, y entender toda la complejidad de la situación. “Es necesario que haya un mayor entendimiento sobre cómo funciona el mercado inversor, un mayor reconocimiento del valor que aporta a la sociedad y comprender que los países que más prosperan son aquellos que se perciben como “predictibles”. En una situación así es importante mantener estable el marco legislativo para trasladar seguridad”.

La abogada de AM2 Legal, por su parte, pone sobre la mesa la necesidad de aplicar una rebaja de impuestos locales y de la fiscalidad de las ganancias patrimoniales, que habrían sido un buen incentivo para que los arrendadores estuvieran más predispuestos a llegar a acuerdos con los arrendatarios”.

También apuesta por fijar descuentos en función de la facturación, no del aforo de los inmuebles. “Especialmente en el caso de los centros comerciales, habríamos sido partidarios de fijar descuentos, no en función de aforo, sino en función de facturación. En los centros comerciales, es habitual facilitar la cifra de ventas y calcular la tasa de esfuerzo, es decir, el esfuerzo económico que debe hacer el arrendatario para pagar la renta del local. Y eso es lo que realmente importa, más que el aforo, porque no necesariamente implica una menor facturación”.

Desde Gesvalt, por su parte, añaden que “la solución óptima para esta situación hubiera sido dejar que el mercado se ajustase solo, aunque favoreciendo la guía y la intervención de un arbitraje profesional, con la guía de expertos independientes, especialmente cuando la normativa española ya ampara esta figura como una solución para negociar estos casos”.

Mercè Graells, abogada del despacho G&G Abogados y Asesores Fiscales, también se muestra a favor de buscar soluciones de mutuo acuerdo entre las partes, en un intento de reducir la litigiosidad que pueda surgir por los enfrentamientos entre arrendadores y arrendatarios. A pesar de que “estas medidas son un intento de paliar la agonía de las pequeñas empresas y los autónomos, que son el tejido que da soporte a la economía de Cataluña, la proliferación de normas puede dar lugar a confusión dado su contenido de conceptos indeterminados y el plazo en que estarán vigentes”, concluye la letrada.