La subida de los alquileres en julio con el tope del 2% será ligeramente más alta que la inflación

Lleva poco más de un mes en vigor, y los detractores y críticos con la nueva Ley de Vivienda tienen un nuevo argumento para señalar a una de sus medidas estrella: el tope a la subida anual de los contratos de alquiler en vigor. La normativa recogió el testigo de los diversos decretos de urgencia aplicados por el Gobierno desde el 30 de marzo de 2022 para aplicar un límite a la actualización de las rentas del alquiler.

Desde esa fecha, se aplica un tope del 2%, referenciado al Índice de Garantía de la Competitividad (IGC), que se ha ido renovando primero hasta el 30 de junio de 2022, luego hasta el 31 de diciembre de 2022 y finalmente hasta el 31 de diciembre de 2023.

El Gobierno ha introducido en la nueva Ley de Vivienda nuevos límites a la actualización de los contratos de alquiler que contempla la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Y es que en cuanto decaiga este tope del 2% a cierre de 2023, se aplicará un nuevo tope del 3% durante todo 2024. Y a partir de 2025 se aplicará un nuevo índice de referencia diferente al IPC para la actualización de las rentas de alquiler.

Hasta ahora, este tope a la actualización de alquileres había permitido que las renovaciones de contratos se realizaran por debajo de la tasa de la inflación, que hasta ahora era el índice de referencia según aplicaba la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Pero con el dato adelantado del IPC de junio (1,9%) se ha revertido esta situación. Por primera vez desde que se aplica a la renovación de los contratos de alquiler (abril 2022), la tasa de inflación es más baja que el tope del 2%.

Un dato adelantado que parece confirmar la tendencia del efecto escalón y la moderación de los precios en los últimos meses. Desde marzo de este año, la inflación ha bajado del 5%, siendo la tasa de junio (1,9%) la más baja entre marzo (3,3%), abril (4,1%) y mayo (3,2%). Y es que fue justo hace un año cuando se empezaron a alcanzar las mayores tasas de inflación superando el 10% en junio (10,2%), julio (10,8%) y agosto (10,5%) de 2022. Los economistas prevén que en los próximos meses continúe esta tendencia a la baja.

Pero, ¿qué dice exactamente la ley sobre la renovación de los contratos de arrendamiento? ¿Qué pasa en este caso?

El inquilino de un contrato de alquiler de vivienda sujeto a la LAU cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad, podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta, con las siguientes condiciones:

a) En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que pueda exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (2%). En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta quedará sujeto a esta misma limitación.

b) En el caso de que el arrendador no sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (2%).

Aquí las interpretaciones varían, ya que siempre prevalece el pacto entre las partes, y el 2% es un tope máximo dentro de esa negociación. Ahora que con este dato adelantado, la propia inflación está por debajo de este límite, queda aún más patente que el pacto libre entre las partes es lo que debe prevalecer. Habrá que esperar al dato definitivo del IPC el próximo 12 de julio.

Así quedarían los alquileres que renovarán en julio

Desde que se impuso el tope del 2% a la renovación de alquileres, esta es la primera vez que la inflación se encuentra por debajo de este límite. La diferencia entre un cálculo y otro es de apenas 9 euros, según el estudio idealista basado en una vivienda tipo piso de dos habitaciones.

Con el actual límite del 2%, los alquileres que firmaron su contrato en julio verán un incremento medio de 174 euros anuales, mientras que con la tasa adelantada del IPC la subida hubiera supuesto 165 euros. Aunque la diferencia crece levemente en las grandes ciudades y se reduce en los mercados más pequeños del arrendamiento de viviendas.

Las mayores actualizaciones de los contratos, por encima de la media nacional, con el actual tope del 2% se dan en seis ciudades: Barcelona (240 euros/año), San Sebastián (228 euros/año), Madrid (227 euros/año), Palma (216 euros/año) Bilbao y Valencia (192 euros/año). En todas ellas, suponen entre 10 euros y 12 euros anuales por encima de lo que hubiera supuesto actualizar el contrato con el último dato conocido del IPC, que es esta cifra adelantada del INE del 1,9% (que puede variar cuando se conozca el dato definitivo el próximo 12 de julio). Prácticamente lo mismo, como se espera en los próximos meses, al menos.

La renovación en julio de los contratos de arrendamiento de viviendas con esta inflación del 1,9% hubiera supuesto en los principales mercados una subida por debajo del tope del 2%. Así, en Barcelona, el incremento se hubiera quedado en 228 euros/año; 217 euros anuales en San Sebastián, junto a Madrid (215 euros/año), Palma (205 euros/año) Bilbao y Valencia (182 euros/año cada uno).

En otras 10 capitales de provincia, la diferencia entre el cálculo de la nueva renta con el actual tope del 2% y la tasa de inflación adelantada es de apenas 5 euros de diferencia entre uno y otro, con lo que los alquileres subirían por debajo de los 100 euros/año en ambos casos. Esto sucede, por ejemplo, en Ávila, Badajoz, Cáceres, Ciudad Real, Cuenca, Jaén, Lleida, Lugo, Ourense y Zamora.