¿Se puede vender un piso con deudas de comunidad? Esto dice la ley

Vender un piso con deudas de comunidad es una posibilidad que suelen plantearse aquellos propietarios de inmuebles que buscan, gracias a esta compraventa, obtener una liquidez necesaria para cubrir sus necesidades. En estos casos es posible que la compraventa se produzca sin estar al día respecto a este tipo de pasivo, si bien es necesario que se cumplan ciertos requisitos.

Te contamos cómo vender o comprar una vivienda con deudas de la comunidad de propietarios y de qué forma negociar y formalizar este tipo de compraventa para que todas las partes queden protegidas y en igualdad de derechos.

Deudas con la comunidad de propietarios

Las deudas con la comunidad de vecinos son aquellas que hacen referencia a las cantidades que, como dueño de un inmueble en el marco de un régimen de propiedad horizontal, debes satisfacer periódicamente para hacer frente a los gastos de dicha comunidad.

Existen diferentes tipos de deudas con la comunidad y cada una de ellas afecta de forma distinta al futuro propietario. Así, mientras que determinadas cantidades del anterior propietario pueden ser reclamadas al nuevo dueño, otras seguirán siendo responsabilidad de quien las generó, sin que afecten a quien adquiera el inmueble. 

Los tipos de deudas con la comunidad

Básicamente existen dos tipos de deudas con la comunidad de propietarios:

Deudas por cuotas ordinarias

Las cuotas ordinarias son aquellas destinadas a satisfacer los gastos ordinarios de la comunidad de propietarios: luz, agua, limpieza, mantenimiento de instalaciones, reparaciones… Esta cuota suele abonarse mensualmente y ser idéntica mes a mes, salvo que la comunidad decida elevar la cuantía, una decisión que suele tener un carácter permanente (salvo nuevo acuerdo) y que sirve para adaptar el importe de la cuota a la realidad de los gastos a los que se debe hacer frente con ella.

Deudas por cuotas extraordinarias

Las cuotas extraordinarias o derramas, por su parte, van destinadas a hacer frente a necesidades puntuales de reparación o mejora que resulta difícil costear a través de las cuotas ordinarias. Por ejemplo, la instalación de un ascensor o de cargadores para coches eléctricos en el garaje. 

Las cuotas en la comunidad de propietarios.

Pasos para vender una casa con deudas de comunidad

Los pasos para vender una vivienda con deudas de comunidad son los mismos que en el caso de cualquier otra compraventa de vivienda: reserva, contrato de arras, firma de la escritura, inscripción en el Registro de la Propiedad...

Eso sí, es necesario que en un primer momento se informe al futuro comprador acerca de la existencia de deudas para poder negociar el precio en función del importe de esta, demostrando así buena fe. 

¿Qué pasa si compro una vivienda con deudas de comunidad?

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Ante esta situación, debes tener claro cómo te afectarán esas deudas en cada caso para que puedas tomar medidas preventivas. La más frecuente es descontar del precio de compraventa el importe de las deudas de la comunidad que pasen a ser tu responsabilidad.

Otra posibilidad es que el vendedor se comprometa a abonar las deudas pendientes en un plazo concreto, si bien en este caso el riesgo es mayor, ya que puede que el vendedor siga sin abonar la deuda y que la comunidad siga pudiendo reclamarla. En ambos casos, es importante conocer estos dos supuestos: 

• La comunidad podrá reclamar el pago de las deudas ordinarias pendientes correspondientes al año en que se produzca la compraventa, así como las generadas durante los tres años previos
• En cuanto a las deudas extraordinarias, las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras. Por tanto, solo serás responsable de las cuotas devengadas tras la firma de la compraventa y nunca de las previas.

¿Es obligatorio pagar los gastos de la comunidad de propietarios?

Uno de los documentos exigibles en el momento de la firma de la compraventa ante notario es precisamente el certificado de deudas con la comunidad de propietarios.

Este documento recogerá obligatoriamente la existencia o ausencia de deudas correspondientes al abono de las cuotas ordinarias de la comunidad. Voluntariamente, este documento también podrá recoger la existencia de derramas, si bien no es obligatorio que así sea.

Es importante que evites un escenario en el que desconozcas si existe una deuda pendiente que pueda afectarte, tanto de la comunidad como de cualquier otra clase.

Si tu compraventa de vivienda se lleva a cabo de forma privada y sin la presencia de un notario, la recomendación general es que exijas igualmente el certificado de deudas con la comunidad y que, además, te pongas en contacto con la administración de fincas para conocer la posible existencia de derramas presentes o en proceso de aprobación.

Si omites esta cautela y el propietario vende su inmueble sin haber sido consciente de la existencia de dicha deuda, siempre quedará la opción de reclamar judicialmente. 

¿Es legal vender una vivienda con gastos de comunidad?

Tal y como hemos visto, es perfectamente legal vender una vivienda con gastos de comunidad. Aunque la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) exige que se exhiba el certificado de deudas con la comunidad de propietarios, si en este documento aparecen deudas pendientes se puede negociar el precio para saldarlas.

Siempre que ambas partes sean conscientes del importe de la deuda pendiente y de hasta qué punto afecta, conociendo su naturaleza (ordinaria y extraordinaria), el importe total y el momento en que se ha generado, la operación podrá seguir adelante.