Juan Antonio Mora (Jamsa): "La aprobación rápida de licencias básicas es una medida positiva, pero no suficiente"

Con las recientes modificaciones en cuestión de vivienda por parte del Gobierno, sobre todo en busca de una solución a los elevados precios y la escasez de vivienda, las promotoras se han vuelto testigos esenciales de decisiones como la eliminación de las 'golden visa' o la aprobación de las licencias básicas para acortar plazos en la construcción.

En este punto, hemos hablado con Juan Antonio Mora, CEO de la constructora Jamsa, para que nos cuente su opinión al respecto de dichas medidas. El grupo Jamsa cuenta con más de 50 años de trayectoria en el sector inmobiliario, lo que ha obligado a que se adapte a las nuevas demandas y oportunidades del mercado a lo largo de los años. En la actualidad, cuenta con seis delegaciones en todo el territorio nacional y se encuentra gestionando 23 proyectos que suponen alrededor de 700 viviendas en construcción.

En busca de luchar contra la falta de stock, el Gobierno quiere acortar los plazos de aprobación de las licencias básicas, ¿en qué consisten exactamente estás licencias y qué las diferencia de las definitivas?

En la actualidad, se debería tender hacia la simplificación y agilización de los procedimientos administrativos en las instituciones locales. Uno de los principales instrumentos que podría contribuir a esta mejora son las licencias básicas. Este mecanismo permite a los ciudadanos y empresas llevar a cabo ciertos trámites sin necesidad de presentar una documentación extensa y compleja.

La declaración responsable implica que el solicitante asume la responsabilidad sobre la veracidad de la información proporcionada y el cumplimiento de los requisitos legales establecidos. Gracias a ella, las empresas pueden realizar trámites de manera más rápida y eficiente, lo que se traduce en una dinamización de la actividad económica local.

Además, este enfoque fomenta la transparencia y la confianza entre la administración y los ciudadanos al promover una relación más ágil y colaborativa. En resumen, la implementación de la declaración responsable contribuye de manera positiva a la modernización y optimización de los servicios públicos a nivel local.

La teoría dice que podrían acortarse los plazos hasta la mitad, pero ¿crees que será efectiva la nueva norma para aumentar la oferta de viviendas?

De hecho, en muchas comunidades ya están en funcionamiento estas licencias y se han reducido considerablemente los plazos. Ahora bien, si es efectiva para mejorar la oferta de viviendas es otra cuestión. Es una medida positiva, pero no suficiente.

Como sabemos, el sector enfrenta diversos problemas, y esta medida solo aborda algunos de ellos, como la burocracia. Debería ir acompañada de más medidas para que, en conjunto, aumenten la rentabilidad de los proyectos y permitan incrementar la oferta hasta alcanzar los niveles deseados de demanda.

¿Y consideras que los bancos se arriesgarán a dar la financiación necesaria a los promotores sin contar con una licencia definitiva?

Esa pregunta debería dirigirse más bien a las entidades financieras, ya que, en este momento, los bancos exigen que la licencia esté en vigor como uno de los requisitos para conceder la financiación del crédito promotor.

En el caso de que no lo hicieran, tal vez se vean presionados por la administración, pero por ahora no podemos tener certeza de que vayan a conceder la financiación con una licencia básica.

Con los problemas de falta de mano de obra que está sufriendo la construcción ¿la medida puede afectar de alguna manera en este sentido?

Para el sector de la construcción, uno de los requisitos más críticos es contar con suficientes recursos humanos capacitados. Cuando este recurso escasea, las consecuencias son significativas y afectan directamente tanto a los plazos de construcción como a los costos asociados.

La escasez de mano de obra cualificada suele traducirse en retrasos en los proyectos de construcción de viviendas. La falta de personal capacitado para llevar a cabo las tareas necesarias puede provocar que las obras avancen más lentamente de lo previsto y, además, la escasez de personal en el sector de la construcción lleva a un encarecimiento de los costes.

Cuando la oferta de trabajadores cualificados es limitada, los salarios tienden a aumentar debido a la mayor demanda de este tipo de mano de obra. Como consecuencia, los costes laborales se incrementan, lo que puede repercutir en el presupuesto total del proyecto de construcción.

Todo esto hace crucial para el buen desarrollo de la industria que se adopten medidas para garantizar un suministro adecuado de trabajadores cualificados, de manera que se puedan evitar retrasos innecesarios y mantener los costos bajo control.

Los que mejor conocen las necesidades y problemáticas del mercado son las promotoras, ¿consideras que el Gobierno ha escuchado vuestras peticiones y quejas?

No al 100% ya que la estimación de la demanda de viviendas es de unas 200.000 unidades al año, lo que sugiere un nivel considerable de necesidad de vivienda en el país.

Sin embargo, la capacidad de las administraciones para satisfacer esta demanda se ve limitada por varios desafíos, siendo uno de los principales el desarrollo de suelo disponible para la construcción. El acceso a terrenos aptos y bien ubicados es fundamental para llevar a cabo proyectos de construcción de viviendas. En muchas ocasiones, la disponibilidad de suelo urbanizable es limitada, lo que dificulta la expansión de la oferta de viviendas.

Además, los planes urbanísticos y los procesos de tramitación de permisos suelen ser largos y complejos, lo que ralentiza el desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios. La burocracia y la falta de agilidad en la gestión de los trámites pueden ser obstáculos significativos para acelerar la construcción de viviendas y satisfacer la demanda existente.

Por lo tanto, para poder satisfacer en su totalidad la demanda de viviendas, las administraciones deben trabajar en el desarrollo de suelo disponible y en la agilización de sus planes urbanísticos. Esto implicaría la identificación y la habilitación de nuevos terrenos para la construcción, así como la simplificación de los procesos administrativos relacionados con la obtención de permisos de construcción.

La colaboración público-privada es vital para mejorar la escasez actual de viviendas, ¿cómo podría incrementarse y mejorar de cara al futuro?

La colaboración público-privada es, sin duda, esencial para abordar la escasez actual de viviendas. No se puede prometer cientos de miles de viviendas y delegarlo en la iniciativa privada, por lo que es necesario implementar una combinación de incentivos, facilitar los trámites administrativos, establecer alianzas estratégicas, poner a disposición terrenos públicos y promover políticas de vivienda inclusiva. Estas medidas pueden contribuir a aumentar la oferta de viviendas y abordar la escasez actual de manera efectiva.

Y todo esto sin entrar en lo que sería una intervención del mercado que expulse a los players. Debe ser una alternativa rentable que beneficie a todas las partes. Es la única forma efectiva para que pueda funcionar.

Con unos precios de venta cada vez más elevados, ¿crees que influirá la aprobación rápida de licencias básicas en ellos?

La respuesta es similar a cuando me has preguntado si se van a acortar los plazos. Esta medida por sí sola no es suficiente. Es positiva, pero no es suficiente. Está claro que, si podemos acortar los plazos, nos acercaremos a los análisis de viabilidad proyectados, pero hay muchos otros factores a considerar.

Y en esta subida de precios, ¿qué papel crees que han tenido las 'golden visa' y qué efecto tendrá su eliminación?

La eliminación de las Golden Visa podría tener un impacto limitado en algún nicho de mercado muy específico, como el mercado destinado al público chino en la Comunidad de Madrid. Sin embargo, si lo analizas a nivel global, la repercusión es nula. Estas operaciones son poco más de 2.000 al año, y hablamos de un déficit de 200.000 viviendas. En mi opinión, no va a afectar de ninguna manera. Es una medida estéril.

En cuanto al efecto, así como reconocemos que las licencias básicas son positivas, aunque no sean suficientes, la eliminación de la Golden Visa se trata de algo negativo, aunque su efecto sea irrisorio.