Tamara Lemos (Triodos Bank): "Es fundamental abordar la inseguridad jurídica del alquiler"

Tamara Lemos, directora de negocio de construcción sostenible y vivienda social en Triodos Bank España, repasa en esta entrevista con idealista/news la situación actual del mercado de la vivienda, a la que califica como “delicada y compleja”, marcada por unos precios que siguen al alza y dificultan el acceso tanto a la compra como al alquiler. 

Para revertirlo, ve necesario desbloquear suelo para desarrollar más vivienda libre y protegida, mejorar la seguridad jurídica del alquiler, impulsar fórmulas de ahorro, fomentar la colaboración público-privada y apostar por la industrialización en la construcción. También adelanta que no habrá mejoras sustanciales en las condiciones actuales de las hipotecas y recuerda que el sector financiero no puede asumir más riesgos por los actuales límites normativos.

¿Cómo valoras la situación actual del mercado de la vivienda?

La situación actual del mercado de la vivienda es delicada y compleja por dos factores: el desajuste entre oferta y demanda, y la escasez de suelo disponible para desarrollar nuevos proyectos residenciales. Actualmente, la demanda supera con creces la oferta de viviendas, lo que genera presión al alza en los precios tanto de compra como de alquiler. Desde el punto de vista de negocio, podríamos decir que la venta de viviendas se mantiene dinámica: todo lo que sale al mercado se vende rápidamente. Sin embargo, esto también implica una barrera importante para muchas personas que no pueden acceder a una vivienda por los elevados precios.

A esta situación se le suma un problema estructural: la falta de mano de obra en el sector de la construcción. Esto limita todavía más la capacidad de respuesta de la oferta. El sector necesita avanzar hacia una mayor industrialización, lo que implica no solo una transformación en la forma de construir, sino también el desarrollo de una industria específica que hoy por hoy no está plenamente consolidada en España.

"El sector necesita avanzar hacia una mayor industrialización"

¿A qué achacas que cada vez sea más complicado acceder a una vivienda tanto en compra como en alquiler?

Si nos ceñimos a la compra, la capacidad de ahorro de los hogares, que es cada vez más limitada.  Hoy por hoy, muchas familias destinan más del 50% de sus ingresos al alquiler, lo cual no solo es insostenible a largo plazo, sino que además impide generar ahorro para una futura compra.

"La capacidad de ahorro de los hogares es cada vez más limitada"

Por tanto, estamos ante un círculo vicioso: precios altos de compra que dificultan el acceso, precios altos de alquiler que impiden ahorrar, y poca oferta que no permite aliviar esta presión. A esto hay que sumarle la escasez de suelo disponible para la promoción de nuevas viviendas, lo cual encarece aún más el coste de desarrollo y repercute directamente en el precio final de la vivienda.

"Muchas familias destinan más del 50% de sus ingresos al alquiler, es insostenible a largo plazo"

¿Qué medidas o iniciativas pueden favorecer el acceso?

Una de las medidas más relevantes que pueden facilitar el acceso a la vivienda es, sin duda, el desbloqueo de suelo por parte de las Administraciones Públicas, tanto para vivienda libre como protegida. Así, estás dando acceso a vivienda también a un segmento de la población que de inicio tiene más dificultad para acceder.  Y si pones más vivienda protegida en el mercado, al final también contribuyes de alguna manera a que el resto de las viviendas también equilibren su precio de cara a que sean más asequibles, tanto para compra o alquiler.

Respecto a este último tema, también es fundamental abordar la inseguridad jurídica del alquiler. Hoy en día, hay muchos pequeños propietarios que no ponen sus viviendas en el mercado por miedo a los impagos o a los problemas legales. Si se estableciera un marco de mayor seguridad que distinga entre grandes tenedores y propietarios particulares, podría aflorar una bolsa importante de vivienda actualmente cerrada al alquiler.

"Muchos pequeños propietarios que no ponen sus viviendas en el mercado por miedo a los impagos o a los problemas legales"

Otro aspecto clave es la correcta estructuración jurídica de las fórmulas de cesión de suelo, como el derecho de superficie. Para que estas iniciativas funcionen y sean financiables, es imprescindible que estén dotadas de seguridad jurídica: deben ser hipotecables, permitir la ejecución por parte de la entidad financiera en caso de impago y contemplar un derecho de reversión debidamente pospuesto. Si se diseñan así, pueden facilitar que la banca y otras entidades entren con confianza en la financiación de vivienda protegida, y aumente la viabilidad de los proyectos. 

Por último, hay que facilitar el acceso de los jóvenes y de aquellas personas que, aun teniendo ingresos estables, no cuentan con el ahorro necesario para la entrada. Ayudas que actúen como contra garantías del 20% más IVA, o la ampliación de los tramos de edad para acceder a determinadas subvenciones, pueden marcar la diferencia.

Dicho esto, y sobre todo de cara al alquiler asequible, hay que continuar con la promoción de ayudas como los fondos Next Generation u otras que se dan a través de las comunidades autónomas al promotor. También, de cara a esa colaboración público-privada, se puede plantear la subvención del tipo de interés para proyectos de explotación, que son a largo plazo. Pero tenemos que tener en cuenta construir una vivienda libre cuesta lo mismo que construir una vivienda protegida, por lo que se deben favorecer este tipo de ayudas para que en la fase de explotación sean proyectos viables. Así, lo que vas a conseguir es hacer crecer el parque público de viviendas, que en muchas ocasiones va a dar solución a dos generaciones.

"Otra clave es la correcta estructuración jurídica de las fórmulas de cesión de suelo para que estas iniciativas funcionen y sean financiables"

¿Qué medidas puede promover la banca en concreto?

Yo creo que en muchas ocasiones no es la banca quien tiene que promover medidas de forma directa, sino indirectamente. Es decir, si la banca tuviera facilidades para que hubiera menor consumo de capital en según qué tipologías de créditos, podría favorecer ofertar mejores tipos de interés, por ejemplo, en proyectos sostenibles o de alquiler social.  Es decir, adaptarnos a la capacidad de generación del propio activo, especialmente en proyectos de alquiler. 

La banca tiene la capacidad de establecer mayores plazos, evidentemente con un mayor coste o consumo de capital, pero debe querer hacerlo. El problema es que no podemos asumir más riesgos de los que nos limita la normativa, más allá de lo que podríamos llamar una forma de financiar correcta, coherente. 

Por eso, la posible solución pasa por establecer una colaboración público-privada real. Por ejemplo, con las líneas de financiación del ICO hemos visto que actúa casi como “un competidor” de entidades financieras que sí están dispuestas a financiar proyectos de forma más coherente con las necesidades de los proyectos. Si las iniciativas públicas se centran en cumplir con lo público y dejan de lado lo privado, la capacidad de crecimiento va a ser menor. 

"No es la banca quien tiene que promover medidas de forma directa. La solución pasa por una colaboración público-privada real"

¿Tiene sentido que vuelvan productos como por ejemplo la cuenta ahorro vivienda? ¿Hay alguno más que pueda ser interesante?

Tiene sentido recuperar productos como la cuenta ahorro vivienda, aunque no difieren mucho de una cuenta de ahorro normal. Sin embargo, hay un tema muy importante que es la necesidad de mejorar las medidas e iniciativas que favorezcan la capacidad de ahorro. Por ejemplo, antes existía la deducción por la compra de vivienda habitual en la Declaración de la Renta, pero se han ido eliminando estas medidas. Sin embargo, podrían ser interesantes para mejorar el ahorro. Lo mismo con el alquiler, si se demuestra que ese ahorro se destina posteriormente a la compra de una vivienda.

"Un tema muy importante mejorar las medidas e iniciativas que favorezcan la capacidad de ahorro"

Cada vez hay más proyectos de 'coliving', 'cohousing', viviendas flexibles… ¿Pueden ser una alternativa real al problema?

Este tipo de fórmulas alternativas cubren las necesidades de una parte de la población que quiere vivir de una forma diferente. Es decir, no son incompatibles entre sí, sino que responden a necesidades diferentes. 

Por ejemplo, el 'cohousing' encaja con personas que desean un modelo de vida más colaborativo, centrado en la comunidad. Pero hay gente que no quiere vivir así y prefiere proyectos tradicionales como el 'built to rent' (BTR).

Respecto al 'coliving' o el 'flex living', dan una solución temporal para todas aquellas personas que se encuentran a medio camino entre un alquiler a largo plazo y un producto de venta. Existe una parte de la población con necesidades puntuales, ya sea de trabajo, personales o incluso para los nómadas digitales. No están pensados para personas que quieren alquilar de forma tradicional, sino para cubrir necesidades específicas.  Además, este tipo de proyectos favorecen un estilo de vida que lucha contra la soledad, que están gestionados de una forma concreta para favorecer la relación y la colaboración entre sus habitantes. 

¿Cuál es el papel de la banca en la canalización de financiación para promover vivienda más eficiente y asequible?

Más allá de lo contestado previamente, es importante favorecer y priorizar desde el sector bancario todos aquellos proyectos -ya sean obra nueva o rehabilitación para mejorar la calificación energética- que buscan crear viviendas más eficientes. Eso también incluye todo el parque de edificios que se han quedado en la estructura debido a la anterior crisis, por ejemplo. 

La idea es contribuir a que la vivienda que se ponga en el mercado no solo sea asequible en términos de dinero, sino que también sea eficiente, que tenga medidas de confort, salubridad, etc. En definitiva, crear y fomentar una vivienda cómoda y habitable, de forma que podamos evitar leer noticias y situaciones difíciles en las que no se usa calefacción por no poder asumir el coste, por ejemplo. 

"Es importante favorecer y priorizar desde la banca todos aquellos proyectos que buscan crear viviendas más eficientes"

¿Está interesada la banca en financiar fábricas para las viviendas industrializadas como quiere promover el Perte?

Desde nuestro punto de vista creemos que es un sector que se tiene que desarrollar, en el que hay que invertir y propiciar que crezca.  En nuestro caso, no financiamos directamente a la industria, sino que trabajamos en un producto de préstamo promotor que realmente se adapte a las necesidades de una construcción industrializada. Es decir, lo hacemos desde un enfoque centrado en el proyecto -ya sea a través de un promotor, una cooperativa, etc.- y no desde la perspectiva de industria.

Sobre si el resto del sistema financiero está interesado en financiar estas fábricas, vemos que es algo necesario, pero tiene que venir acompañado de mecanismos como los PERTE o de colaboración público-privada que permitan dotar de músculo a una industria que no tiene pulmón. 

Es decir, existe una realidad y es que acabamos focalizándonos en la viabilidad y cuando se trata, por ejemplo, de fábricas nuevas que dependen mucho de proyectos concretos y de pagos, al final existe una estructura económica y financiera bastante delicada. Dicho de otro modo, existe un interés general del sector para fomentar la industrialización y avanzar en esa dirección, especialmente enfocado a las grandes cadenas ya consolidadas. Por ejemplo, con cadenas constructoras importantes que están avanzando en esa dirección, aunque todavía no tienen productos totalmente industrializados. Y eso hace que las nuevas que llegan les resulte más difícil la financiación. De ahí, nuestra postura a favor de mecanismos como los PERTE o la colaboración público-privada. 

¿Está Triodos adherido a los préstamos ICO para promotores y para avalar a jóvenes en la compra de una primera vivienda?

Sí, Triodos Bank está adherido al convenio del ICO correspondiente al Mecanismo de Recuperación y Resiliencia (MRR). En concreto, participamos en las líneas dirigidas a la financiación de promotores y a los avales para jóvenes en la compra de su primera vivienda. 

No obstante, nuestra experiencia con estas líneas está siendo limitada, principalmente por la rigidez de las condiciones para la cofinanciación. Las exigencias impuestas han sido tan restrictivas que, ni siquiera entidades como la nuestra, que somos de las más flexibles del sistema bancario, hemos podido aplicar estas líneas de forma efectiva en muchos casos.

Por ello, vemos importante que a la hora de definir cómo financiar este tipo de proyectos y adherirse a una línea, se tenga presente la opinión del sector bancario para consensuar y ver si realmente puede llevarse a cabo. Solo así conseguiremos que estas iniciativas realmente lleguen a las personas y proyectos que lo necesitan, y no se queden en el papel.

"Nuestra experiencia con las líneas ICO para promotores y los avales a jóvenes está siendo limitada"

¿Podemos esperar más mejoras de las ofertas hipotecarias desde los niveles actuales, teniendo en cuenta que el mercado está descontando más bajadas de los tipos de interés?

A día de hoy, ya vemos condiciones hipotecarias bastante competitivas. Existen hipotecas mixtas con tramos fijos por debajo del 2% y diferenciales en las variables del estilo Euríbor +0,50 o +0,65, cifras que hacía años no veíamos. Esto sugiere que el mercado ya ha descontado parte de las futuras bajadas de tipos que se esperan para el resto del año.

Por tanto, no parece realista anticipar mejoras sustanciales en las condiciones actuales. Lo más probable es que veamos una cierta estabilización. De hecho, si analizamos la curva de tipos a 10 años, que es una de las referencias clave que utilizan las entidades para fijar precios, esta se sitúa en torno al 2,40%. Esta previsión indica que el mercado se ajusta a un nuevo equilibrio en el que los tipos no volverán a los niveles ultrabajos de años pasados, pero tampoco alcanzarán los picos de los últimos trimestres.

"Lo más probable es que veamos una cierta estabilización en las condiciones de las hipotecas"

¿Cómo valoras las ayudas europeas de los fondos Next Generation para rehabilitación? ¿Para cuándo se espera un despegue? Parece que todo avanza de forma muy lenta…

Nuestra experiencia directa con los fondos Next Generation en lo que respecta a proyectos de rehabilitación ha sido muy limitada. No contamos con suficiente volumen de operaciones gestionadas bajo estas líneas como para hacer una valoración propia concluyente.