El Boletín Oficial del Estado (BOE) ha publicado este 2 de febrero la declaración de los municipios guipuzcoanos de Hernani, Lezo y Tolosa como zonas de mercado residencial tensionado.
Con la incorporación de estas tres localidades al catálogo de zonas tensionadas, anunciada la semana pasada por el Gobierno Vasco, País Vasco cuenta ya con 14 municipios englobados en esta figura jurídica, que permite limitar el precio de los alquileres en aquellas zonas donde el acceso a la vivienda es especialmente complicado. En toda España, el número alcanza los 308.
Las zonas tensionadas en País Vasco son Errenteria, Zumaia, Lasarte-Oria, Barakaldo, Irun, Galdakao, Donostia-San Sebastián, Bilbao, Astigarraga, Usurbil, Vitoria-Gasteiz y Hernani, Lezo y Tolosa.
Estos municipios, 10 de los cuales se encuentran en Guipúzcoa, agrupan a más de la mitad de la población del País Vasco. El Departamento de Vivienda trabaja en la actualidad en la tramitación de las declaraciones de Arrasate-Mondragón, Zestoa, Pasaia y Basauri como zonas tensionadas.
La vigencia de este régimen es de tres años prorrogables y supone la contención de los precios de los alquileres y se establece un plan de acción por parte de las administraciones para incrementar la oferta, movilizar vivienda vacía y reducir la tensión en el plazo de tres años.
No hay oferta de viviendas de alquiler
Las tres nuevas localidades catalogadas como tensionadas no tienen oferta residencial en alquiler actualmente: apenas se contabilizan dos viviendas de alquiler temporal y una de arrendamiento de larga estancia.
Hernani, por ejemplo, solo cuenta con una vivienda disponible en idealista: un piso de cuatro dormitorios y 100 m2 que se alquila por 1.800 euros al mes como arrendamiento temporal.
Tolosa, por su parte, cuenta con dos anuncios activos actualmente: un piso de un dormitorio y 64 m2 bajo la modalidad de alquiler temporal por 300 euros al mes; y otro de dos habitaciones y 75 m2 situado en el barrio de Izaskun que se comercializa a una renta de 1.000 euros al mes.
En Lezo no hay viviendas de alquiler disponibles en idealista actualmente, ni de larga estancia ni temporal.
Rentería dio el pistoletazo de salida
Cataluña fue la primera CCAA que declaró zonas tensionadas, en marzo y octubre de 2024. Desde entonces, suma 271 municiopios dentro de esta categoría y en 2025 llegaron más localidades a la lista, ubicados en País Vasco, Navarra y Galicia.
El municipio de Rentería (Guipúzcoa) fue el primero en ser declarado mercado tensionado en 2025. El Boletín Oficial del Estado (BOE) publicó a finales de enero del año pasado la resolución del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) que amplió los topes del alquiler más allá de Cataluña, con efectos desde el 31 de enero.
El 1 de mayo les llegó el turno a Lasarte-Oria (Guipúzcoa), Zumaya (Guipúzcoa), Irún (Guipúzcoa) y Baracaldo (Vizcaya), mientras que la siguiente ‘tanda’ de municipios fue el 29 de julio, con la declaración oficial de San Sebastián, Galdácano (Vizcaya), A Coruña y 21 municipios de Navarra: Pamplona, Tudela, Valle de Egüés, Burlada, Barañáin, Zizur Mayor, Estella-Lizarra, Aranguren, Berriozar, Tafalla, Ansoáin, Villava, Corella, Valle de Elorz, Cintruénigo, Baztan, Alsasua, Huarte, Berrioplano, San Adrián y Peralta.
El pasado 30 de octubre, el BOE declaró oficialmente como zonas tensionadas a cuatro municipios vascos: Bilbao, Vitoria-Gasteiz, Astigarraga y Usurbil (ambos en Guipúzcoa).
Así pues, el País Vasco alcanza ya los 14 mercados tensionados, incluidas las tres capitales, mientras que Navarra cuenta con otros 21 y Galicia, solo con A Coruña, tras la negativa de la Xunta a la petición de Santiago de Compostela.
En los últimos meses, tampoco ha prosperado la declaración de Gijón como zona tensionada, a pesar de que el Gobierno de Asturias lleva más de un año trabajando en esta posibilidad.
Qué implica la declaración de zona tensionada
La declaración de una población como zona de mercado residencial tensionado viene recogida en el artículo 18 de la Ley de Vivienda, e implica que los precios de los alquileres estarán sujetos a una serie de restricciones:
- En nuevos contratos a nuevos inquilinos de pequeños propietarios, el precio se limitará a la renta del contrato anterior (subida el porcentaje que marque el índice de precios que publique el INE).
- Si la vivienda en alquiler pertenece a un gran tenedor, el preció tendrá que establecerse a partir del Índice de Referencia de Precios que publica el MIVAU. Lo mismo ocurre si la vivienda no se alquila desde hace cinco años, nunca se ha arrendado o estaba vacía, fuera de un gran tenedor o pequeño propietario.
- Posibilidad de una prórroga extraordinaria para los inquilinos que tengan contrato en vigor tras la finalización del mismo por un periodo máximo de tres años, en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor.
- Se considera gran tenedor a aquellos titulares de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial, frente a los 10 inmuebles de las zonas que no están catalogadas como tensionadas.
- Se otorgarán también incentivos fiscales para el alquiler de larga duración en las zonas tensionadas. Existen bonificaciones en el IRPF de entre el 50 y el 90%.
- Para los contratos en vigor en zonas tensionadas, la actualización anual de los contratos seguirá lo que marca la Ley de Vivienda para todo el territorio nacional. Los contratos firmados tras esta ley (mayo 2023) renovarán en base al nuevo Índice IRAV que publica el INE. Para los contratos firmados antes de esta ley, de forma general se actualizará la renta según la inflación (IPC).
Primeros efectos de los topes a los alquileres
Los datos oficiales muestran que se está produciendo una caída de la firma de nuevos contratos de arrendamiento en las principales ciudades que aplican controles a las rentas, junto con una reducción de la superficie de las viviendas alquiladas, como muestran los casos de Cataluña, A Coruña y, más recientemente, Navarra.
Como ya vaticinaban los expertos inmobiliarios, la medida estrella de la Ley de Vivienda está lastrando el mercado y, aunque pueda reducir las rentas a corto plazo, tendrá efectos negativos a medio y largo plazo.
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