La compraventa de viviendas en España cerró 2025 con más de 705.000 unidades, según los datos adelantados de los Registradores de la Propiedad, con un incremento del 10,4% anual y récord de operaciones desde 2008, en pleno boom inmobiliario. El 13,8% de ellas fueron realizadas por ciudadanos extranjeros, lo que supone casi 97.300 transacciones, nuevo máximo para los ciudadanos foráneos. De ellas, más de la mitad fueron de ciudadanos de la UE, y se eleva a más del 60% si se incluye a otros países europeos, como los británicos, que siguen siendo los extranjeros que más compran casas en España.
La venta de vivienda usada en España en 2025 ha alcanzado máximos históricos desde el pico de 2006, con más de 556.091 operaciones, lo que supone una subida el 10,1% anual. Además, las casas de segunda mano adquiridas suponen el 78,9% del volumen total de transacciones del año pasado. Por su parte, la obra nueva ha alcanzado las 149.266 compraventas anuales, con un incremento 13,3% interanual, ‘lastrada’ por la escasez de nueva construcción en España.
Los grandes mercados inmobiliarios, tales como Andalucía, Comunidad Valenciana, Cataluña y Madrid acapararon el 65% del total de operaciones en 2025, aunque su evolución ha sido más estable que en otras regiones más pequeñas, donde el volumen de operaciones ha crecido a dos dígitos, donde han destacado Galicia, La Rioja, Navarra o Castilla-La Mancha.
La demanda extranjera se mantiene constante frente a los últimos años, con un ligero descenso hasta el 13,8% del total de operaciones, frente al 14,6% de 2024 o el 15% de 2023. Sin embargo, en términos absolutos sí que se han registrado cifras destacadas, acompañando al aumento de las transacciones totales. Si en 2024, los extranjeros compraron casi 93.000 casas en España, en 2025 ha aumentado casi un 5% hasta rozar las 97.300 transacciones.
Los mayores pesos durante el cuarto trimestre, que son los últimos datos disponibles de los registradores, se encuentran entre los británicos (8,57%), alemanes (6,67%), neerlandeses (5,91%), marroquíes (5,30%), franceses (5,28%), rumanos (5,17%) e italianos (4,76%).
En términos absolutos los mayores resultados trimestrales los han alcanzado británicos (2.121), alemanes (1.651), neerlandeses (1.462), marroquíes (1.310), franceses (1.305), rumanos (1.278), italianos (1.178) y belgas (1.144).
Las CAA que han registrado un mayor peso de compra por extranjeros durante el cuarto trimestre han sido Baleares (32,8%), Comunitat Valenciana (29,6%), Canarias (24,5%), Región de Murcia (22,8%), Cataluña (16,5%) y Andalucía (14%).
Cabe destacar el caso de la provincia de Alicante, donde los extranjeros suponen casi la mitad de las operaciones realizadas en la región, y subiendo, con un 45,7% del total, junto a otras provincias destacadas como Baleares (32,8%), Málaga (32,3%), Santa Cruz de Tenerife (30,7%), Girona (28,9%), Murcia (22,8%), Almería (20%) y Las Palmas (19,7%).
Los Registradores confirman récord de precios de la vivienda en 2025
Los precios medios de la vivienda confirman la tendencia alcista de los últimos años, con un aumento del 9,5%, hasta los 2.354 euros/m2, nuevo máximo de la serie histórica de los Registradores.
Mientras, la vivienda nueva alcanza los 2.500 euros/m2, con una subida del 8% frente a 2024, y la vivienda usada cierra 2025 en los 2.317 euros/m2. Ambos también cierran en valores récord, nunca vistos hasta el momento.
Las comunidades autónomas con mayores precios medios a cierre de año han sido la Comunidad de Madrid (4.241 euros/m2), Baleares (4.101 euros/m2), País Vasco (3.489 euros/m2) y Cataluña (2.779 euros/m2). Mientas que, por provincias, Madrid (4.241 euros/m2) y Baleares (4.101 euros/m2) vuelven a encabezar la estadística, seguidas por Guipúzcoa (3.981 euros/m2), Vizcaya (3.389 euros/m2) y Málaga (3.232 euros/m2).
Haciendo zoom entre las capitales de provincia, Sn Sebastián se mantiene como la capital más cara de España, con 6.107 euros/m2), por delante de Madrid (5.283 euros/m2), Barcelona (4.800 euros/m2), Palma (4.086 euros/m2) y Bilbao (3.516 euros/m2).
Las hipotecas también suben un 7,2%
El número de hipotecas sobre vivienda constituida en el cuarto trimestre ha sido de 132.385, con un incremento trimestral del 7,2%. Con respecto al total de compraventas de vivienda del trimestre, suponen una proporción del 74,3%. En el acumulado anual se han contabilizado 498.500 hipotecas, un 14,5% más que en el año 2024.
14 comunidades autónomas han registrado incrementos trimestrales, y 16 de ellas avances anuales: las mayores cuantías fueron en Andalucía, Cataluña, Comunidad de Madrid y Comunidad Valenciana.
El endeudamiento hipotecario por metro cuadrado ha registrado el undécimo incremento trimestral consecutivo (2%), alcanzando un importe medio de 1.763 euros por metro cuadrado. El incremento interanual ha sido del 13,9%, hasta un importe medio de 1.691 euros en 2025.
Los registradores también han indicado que los indicadores de accesibilidad han registrado un nuevo deterioro durante el último trimestre del año, y el porcentaje de la cuota hipotecaria mensual respecto al coste salarial se ha situado en el 33,8%, con un ascenso trimestral de 0,22.
Registradores: “La situación no es sostenible indefinidamente”
En su informe del cuatro trimestre de 2025, los Registradores valoran la situación del mercado de la vivienda en los últimos años. “A lo largo de este ciclo alcista se han atravesado periodos con diversas circunstancias, como el covid, tipos de interés negativos, alzas de tipos de interés en cortos espacios de tiempo... pero el precio de la vivienda no ha dejado de crecer, aunque no con la intensidad de los dos últimos años”, destaca la Estadística Registral Inmobiliaria.
“La fortaleza de la demanda se apoya en el crecimiento de la población, con el correspondiente impacto sobre el aumento en la formación de hogares, la escasez de la oferta, tanto en vivienda nueva como en vivienda usada, el crecimiento económico, los datos de empleo, los bajos tipos de interés, la posición proactiva del sector financieros en la concesión de crédito hipotecario...”, añade el informe.
“En definitiva, un amplio y variado conjunto de factores económicos, demográficos y sociales están favoreciendo esta dinámica en el mercado de vivienda. Obviamente, esta situación no es sostenible indefinidamente, en la medida que el incremento de los precios, en un momento dado, provocará una reducción de la actividad inmobiliaria”, concretan.
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