Aviso a propietarios: no todos están obligados a prorrogar los alquileres dos años

En los últimos días los medios de comunicación están publicando información contradictoria en relación con el Real Decreto ley (RDL) que establece una prórroga extraordinaria de dos años para contratos que venzan hasta el 31 de diciembre de 2027. Y desde el Ministerio de Consumo han enviado una nota de prensa asegurando que los propietarios están obligados a aceptar esta prórroga de los alquileres. 

Fuentes jurídicas consultadas por idealista News aseguran que no todos los arrendadores están obligados a aceptar las prórrogas que les soliciten sus inquilinos en aplicación del Real Decreto de vivienda; sólo aquellos cuyos contratos venzan mientras el RDL esté vigente, entre el 22 de marzo y la fecha en que se publique la convalidación, o no, del mismo por el Congreso de los Diputados. De momento el gobierno no cuenta con apoyos suficientes para sacar adelante este RDL y, por lo tanto, los inquilinos cuyos contratos finalicen con posterioridad a la fecha de derogación del RDL no podrán acogerse a las prórrogas, aunque las hayan solicitado si sus caseros han rechazado expresamente el acuerdo.  

Es decir, en caso de derogación de esta medida, también estarán vigentes las prórrogas solicitadas por los inquilinos a sus caseros que las hayan aceptado, aunque el contrato venza con posterioridad a la derogación. Solo aquellos propietarios que rechacen expresamente la prórroga para contratos que no venzan durante el periodo que esté en vigor el RDL no estarán obligados a mantener la prórroga más allá de la fecha de finalización del contrato. Es decir, si decae esta medida, todos los contratos que venzan después del “no” del Congreso no podrán ser prorrogados si los propietarios no han pactado aceptar las prórrogas y se han opuesto expresamente. 

Una semana después de la entrada en vigor del decreto que establece la prórroga obligatoria de los contratos de alquiler que caduquen hasta el 31 de diciembre de 2027, el director general de Consumo ha enviado una carta a 13 inmobiliarias y fondos de inversión que concentran más de 100.000 viviendas, para informarles de que deben prorrogar obligatoriamente los contratos de sus inquilinos. Según la nota de prensa enviada a medios, el texto de la carta recuerda que, según el decreto, el inquilino tiene derecho a renovar su contrato por plazos anuales, y hasta un máximo de dos años adicionales. 

Sin embargo, abogados y jueces de primer nivel se muestra contrarios a esta misiva y alertan del daño que están haciendo a la seguridad jurídica del mercado del alquiler porque no todos los inquilinos tienen derecho a prorrogar su contrato, ya que el Ejecutivo no tiene atada la mayoría para convalidarla, sólo los partidos de izquierdas se muestran dispuestos a apoyarlo y no suman mayoría. Matilde Cuena, catedrática de Derecho Civil en la Universidad Complutense de Madrid, lamenta que habrá “una litigiosidad horrible e ideológica” y considera un "fraude de ley" que se considerara válida la prórroga de un contrato que finalice después de que el Congreso rechace el decreto, por mucho que el vencimiento sea antes de la fecha del 31 de diciembre de 2027. 

A continuación, explicamos cómo deben proceder los arrendadores ante las solicitudes de los arrendatarios. 

Cuándo está obligado el propietario a prorrogar el contrato dos años más

El abogado y director general de La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), José Ramón Zurdo, señala que, si el plazo de vencimiento de los arrendamientos finaliza durante el periodo en que esté en vigor el RDL, no hace falta ninguna contestación por parte de los arrendadores porque están obligados a aceptar la solicitud de los inquilinos. Es decir, el plazo de vencimiento va desde el pasado 22 de marzo, día en que se publicó en el BOE, hasta la fecha de su no convalidación en el BOE (habitualmente, un día después de la votación en el Congreso que será el 21 o 22 de abril). Recordamos que para la convalidación de cualquier RDL el plazo es de 30 días siguientes a su promulgación, según la Constitución Española.

Cuándo no está obligado el propietario a prorrogar el alquiler dos años más

Si finalmente decae esta medida en el Congreso de los Diputados, como apuntan todas las fuentes consultadas, solo podrán beneficiarse de la prórroga de dos años los inquilinos que lo hayan solicitado y cuyos contratos finalicen entre el 22 de marzo y el día de la publicación en el BOE de la derogación del Real Decreto. 

Los contratos cuya finalización sea posterior a la derogación del Real Decreto no podrían beneficiarse, a pesar del relato que algunos partidos políticos y lobbies inmobiliarios de extrema izquierda están creando.  

José Ramón Zurdo aconseja a los propietarios cuyos contratos venzan después de la convalidación en el Congreso de los Diputados (fecha límite el 21 o 22 de abril) contestar a la solicitud de los inquilinos manifestando que no aceptarán ninguna prórroga hasta conocer si se aprueba o no el RDL. 

“Lo más conveniente para los arrendadores es contestar todas las solicitudes para que los inquilinos cuyos arrendamientos venzan poco después de la no convalidación, conozcan por parte de los arrendadores, que si no se convalida el RDL, no aceptarán las prórrogas y deben irse al vencimiento de los contratos estipulado desde el inicio de la firma de dicho contrato”, añade el director general de ANA. 

El abogado Zurdo también señala que muchos propietarios, viendo que finalizaban sus arrendamientos, habían hecho sus previsiones para comprar otras viviendas con el importe de la venta de estas viviendas cuyos arrendamientos finalizaban. La pregunta es: ¿a estos propietarios quién les resarce? Porque no podrán seguir adelante con la compra de otra casa, quizás para un hijo, quizás para él mismo porque busca una casa más grande. No podrá recuperar la vivienda arrendada hasta dentro de dos años.