Firmar como avalista puede parecer un compromiso limitado a garantizar que el propietario cobrará la renta si el arrendatario deja de pagar. Sin embargo, cuando el alquiler se prolonga más allá de la duración inicial, surge una pregunta cuya respuesta no siempre es evidente: ¿seguirá respondiendo de las deudas que puedan generarse? La Audiencia Provincial de Murcia abordó esta cuestión en una sentencia del 20 de marzo.
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Cuándo responde el avalista tras la prórroga de un contrato de alquiler
El conflicto surgió a raíz de un contrato de arrendamiento de vivienda con una duración inicial de seis meses. Junto al arrendador y la inquilina intervino una tercera persona que asumía la garantía de las obligaciones derivadas del alquiler como avalista, si bien el término utilizado en el Código Civil para referirse a esta figura es el de fiador.
Finalizado el plazo, el contrato se mantuvo vigente y, con el paso de los años, se produjeron impagos de la renta. Ante esta situación, el propietario reclamó las cantidades adeudadas a los herederos del avalista, que para entonces había fallecido.
La cuestión que llegó a los tribunales era determinar si la garantía se había extendido también a las prórrogas del contrato o si su alcance quedaba limitado a los seis primeros meses. Tanto el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Murcia como la Audiencia Provincial llegaron a la misma conclusión: la obligación se limitaba al plazo para el que fue constituida y no existía ninguna prueba de que el fiador hubiera aceptado responder también durante las prórrogas.
Y es que un consentimiento como este no puede ser tácito ni presumirse por el mero hecho de que el contrato se mantenga vigente, sino que debe manifestarse de forma explícita.
La Audiencia Provincial de Murcia aplica el Código Civil
Encontramos la clave de la resolución en el artículo 1851 del Código Civil. Este precepto establece que la prórroga concedida al deudor sin el consentimiento del fiador extingue la fianza. A partir de aquí, la continuidad del arrendamiento después de los primeros meses no podía implicar una extensión automática de la garantía.
Los magistrados destacan que el contrato contemplaba la posibilidad de prorrogar el alquiler, pero no contenía ninguna previsión que permitiera entender que el avalista había aceptado responder durante los periodos adicionales.
La Audiencia realiza una interpretación literal de la cláusula: si el documento fijaba una duración de seis meses y nada decía sobre las futuras prórrogas, no podía extenderse la responsabilidad más allá de lo expresamente pactado.
¿Qué ocurre si el inquilino sigue en la vivienda?
Uno de los argumentos del propietario consistía en que no era lógico liberar al fiador cuando la arrendataria continuaba ocupando el inmueble y el contrato seguía produciendo sus efectos.
Sin embargo, la Audiencia rechaza esta interpretación, recordando que la eficacia del contrato entre arrendador e inquilino no supone, por sí sola, que el avalista quede vinculado de forma indefinida. Según la Sala, la fianza constituye una garantía accesoria que debe interpretarse conforme a los términos concretos en los que fue asumida.
Por ello, la continuidad del arrendamiento no permite extender la responsabilidad más allá de los límites pactados, que se determinarán atendiendo al contenido concreto de la garantía asumida.
La Ley de Arrendamientos Urbanos tampoco sirvió como argumento
La Audiencia también analiza la posible incidencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), un punto crucial, dado que se trataba de un alquiler de vivienda vigente desde septiembre de 2014.
La sentencia recuerda que las prórrogas tienen como finalidad proteger la estabilidad del inquilino, pero esa protección no implica que la responsabilidad del fiador se amplíe de forma automática. Para ello es necesario un consentimiento expreso que no consta que se prestara ni en el propio contrato ni con posterioridad.
De hecho, el tribunal subraya que aun aplicando la prórroga obligatoria de tres años conforme a la redacción del artículo 9 de la LAU vigente en el momento de la firma, el avalista tampoco sería responsable, ya que las rentas reclamadas correspondían a un periodo posterior a 2017.
Cómo evitar problemas con el avalista en un contrato de alquiler
La sentencia pone de manifiesto la importancia de redactar con precisión estas cláusulas, ya que no todas ofrecen el mismo nivel de protección y su alcance puede variar en función de las obligaciones garantizadas y de su duración.
Cuando se pretenda que la garantía cubra las posibles prórrogas (e incluso la tácita reconducción), es imprescindible que dicha extensión figure de forma expresa y clara para evitar controversias como la que dio origen a este procedimiento.
Más allá de que las partes utilicen expresiones como “fiador” o “avalista”, los tribunales analizan con lupa el contenido de cada obligación asumida, su duración y los límites pactados para determinar si una reclamación puede prosperar.
Por todo ello, la Audiencia Provincial de Murcia confirmó que los herederos no tendrán que hacerse cargo de las rentas reclamadas, además de imponer las costas procesales al propietario tras desestimar sus pretensiones y no apreciar la existencia de dudas de hecho ni de derecho.
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