Un millón de euros sirve para comprar hoy un 61% menos de vivienda de lujo en Madrid que en 2014, según Diza

Con un millón de euros se compraban en 2014, de media, 2,88 viviendas tipo en el mercado residencial prime de Madrid. Hoy se compra 1,12. Es una caída del 61%. Así lo recoge el informe Mercado residencial prime de Madrid 3T 2026, de Diza Market, dirigido por Fernando Pinto y María Luisa Medrano, profesores de la Universidad Rey Juan Carlos

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"El prime madrileño es hoy más caro, tiene menos operaciones y sigue siendo menos accesible”, lo resumió la profesora Medrano durante la presentación del informe en las oficinas de Diza. “El millón ya no alcanza hoy para la vivienda prime en Madrid”, sentenció su compañero de universidad.

Para sostener ambas afirmaciones, el estudio ha medido la accesibilidad a la vivienda con un método de cálculo que han bautizado como el DIZA IAR (Índice de Accesibilidad Real). Esta métrica consiste en dividir un millón de euros entre el importe medio de compraventa de cada zona y su resultado arroja cuántas viviendas tipo cubre ese capital. Si el índice baja de 1, por ejemplo, el importe medio ya supera el millón. 

El informe analiza veinte zonas, entre municipios, códigos postales y urbanizaciones, con datos del Consejo General del Notariado acumulados a doce meses hasta julio de 2026.

Once zonas por encima del millón

En 2014, el importe medio no alcanzaba el millón de euros en ninguna de las veinte zonas analizadas y 15 tenían un IAR superior a 2. Ahora, en cambio, solo dos lo superan: Tres Cantos (2,152) y el municipio de Madrid (2,140). Las zonas con importe medio superior al millón son once, frente a nueve en la actualización anterior y ocho al cierre de 2025.

El importe medio de compraventa del conjunto ha pasado de unos 394.000 euros en 2014 a algo más de 1.038.000 en el tercer trimestre de 2026, es decir, se ha multiplicado por 2,6. El índice medio encadena tres descensos consecutivos: 1,20 en el cuarto trimestre de 2025, 1,17 en el primero de 2026, 1,15 en el segundo y 1,12 en el tercero.

La Moraleja registra el IAR más bajo (0,416), con un importe medio de 2.401.906 euros. Le siguen Recoletos (0,610) y Castellana-Lista (0,713). Pozuelo de Alarcón cruza por primera vez el millón en su promedio municipal, con 1.003.354 euros, aunque el informe aclara que dentro del municipio siguen existiendo viviendas por debajo de esa cifra.

Más caro y con menos operaciones

El precio medio por metro cuadrado subió un 3% entre el segundo y el tercer trimestre, con alzas en dieciocho de las veinte zonas, y acumula un 9,1% desde el cuarto trimestre de 2025. Destacan Tres Cantos (con un alza del 18% en ese periodo), Plaza Castilla-CuatroTorres (16,2%) y La Moraleja (14,7%). Solo Jerónimos (−6%) registra un balance negativo.

El encarecimiento coincide con  una menor actividad inmobiliaria. Las compraventas acumuladas a doce meses caen en diecinueve zonas, con una variación media del un 8,5% a la baja. El agregado territorial sin duplicidades pasa de 43.349 a 41.856 operaciones (−3,4%) y acumula un descenso del 11,2% desde finales de 2025, cuando sumaba 47.147. 

La Moraleja encabeza el retroceso, con un 53,2% menos (de 380 a 178 operaciones). Boadilla del Monte es la única zona donde suben las compraventas (+15,8%), con un 29,9% de obra nueva.

El informe recuerda que el importe depende tanto del precio por metro cuadrado como de la superficie. En La Moraleja, la superficie media vendida pasó de 231 a 326 metros cuadrados desde finales de 2025, lo que explica que su importe medio suba un 62,2% en ese periodo.

Tipos de interés, demanda extranjera y falta de oferta

Diza señala tres factores para explicar este fenómeno. El primero es la financiación: los tipos negativos hasta mediados de 2022 favorecieron la inversión inmobiliaria. En 2026 el BCE ha vuelto a subir los tipos, hasta el 2,25% en junio y el 2,50% en septiembre. El euríbor a un año se situó en julio en el 2,855%. La subida de septiembre queda fuera de la ventana de los datos recogidos en este informe, por lo que su efecto, si lo hay, se verá en próximas ediciones.

El segundo es la demanda internacional. La supresión del visado de residencia por inversión inmobiliaria, efectiva desde abril de 2025, no ha frenado la pérdida de accesibilidad. El informe añade que el umbral del visado, de 500.000 euros, quedaba ya por debajo del importe medio de 18 de las 20 zonas.

El tercero es la escasez de oferta. Cita al Banco de España, que estima un déficit acumulado cercano a 750.000 viviendas entre 2021 y 2025. En las zonas prime, apunta, la restricción es mayor porque son tejidos urbanos consolidados donde el mercado se nutre casi solo de vivienda usada.

Dos perfiles de comprador

En siete códigos postales de la capital (Recoletos, Castellana-Lista, Ibiza-Niño Jesús, Jerónimos, Almagro, Justicia y Plaza Castilla-4 Torres), las sociedades concentran entre el 33% y el 48% de las compras. Hay además una presencia relevante de extranjeros no residentes y una edad mediana de entre 46 y 52 años. En los municipios metropolitanos y las urbanizaciones predomina, en cambio, la compra a título personal. En La Moraleja, las personas físicas protagonizan el 85,6% de las operaciones, pese a que el 27,6% de sus compradores son extranjeros.