En los últimos años está creciendo el tiempo que los españoles mantienen sus casas antes de venderlas. Según los Registradores de la Propiedad, el periodo medio de posesión de las viviendas en España se situó a cierre de 2021 en 16,44 años.
La cifra supone un aumento cercano al 5% respecto al año de la pandemia, y supera en más de dos veces el promedio registrado tras el estallido de la burbuja inmobiliaria. Además, ha batido récord de la serie histórica. Desde que tocó suelo en 2009, con 7,29 años de media, el plazo ha ido creciendo de forma ininterrumpida, llegando a más que duplicarse en poco más de una década.
Durante el año pasado, las comunidades autónomas con mayores periodos medios han sido País Vasco (23,5 años), Extremadura (19,3 años), Cataluña (19 años) y Aragón (17,7 años), mientras que, atendiendo a la superficie de los inmuebles, el mayor periodo de posesión años es el de las casas de más de 60 m2 (16,6 años), mientras que el menor es de inmuebles de hasta 40 m2 (14,8 años).
¿Y a qué se debe esta tendencia al alza y los recientes máximos históricos? Según explican consultores y agentes inmobiliarios a idealista/news, hay varias razones que justifican esta tendencia y el reciente récord. Entre ellas, que en los últimos años el mercado ha entrado en una fase de estabilización y no se realizan tantas operaciones exprés como en la época del boom inmobiliario. Otro de los motivos es que no todas las ciudades tienen la misma actividad económica e inmobiliaria que Madrid, Barcelona o Málaga, lo que puede alargar el proceso de venta de una vivienda, así como la apuesta de muchos inversores por alquilar sus inmuebles a largo plazo para obtener un rendimiento que no consiguen con otros productos como los bonos o los depósitos bancarios.
Ernesto Ferrer-Bonsoms, director de real estate de Intrum España y director de negocio de Solvia, afirma que la tendencia al alza del periodo medio de posesión de las viviendas en España antes de pasar a manos de otro propietario “demuestra que los propietarios perciben una mayor seguridad, que el mercado se ha estabilizado y que se ha producido un crecimiento sano”. Y añade que la compra y venta exprés de viviendas para obtener altas rentabilidades que se produjo en el periodo de la burbuja inmobiliaria ya no es la tónica general.
“Ahora, los particulares e inversores tienen una visión a largo plazo. Por un lado, porque predomina el comprador de reposición, y, por otro, porque la inversión está más enfocada a la obtención de rentabilidad a través de la adquisición de inmuebles para alquilar”, expone Ferrer-Bonsoms.
Según los datos de los registradores, un 68,48% de las operaciones que se realizaron el año pasado fueron sobre viviendas que se habían mantenido en propiedad más de 10 años (frente al 30% que suponían en 2013), mientras que las de posesión de entre cinco y 10 años han tocado mínimos históricos en el 11,86%. Y apenas un 7,93% del total fueron inmuebles cuyo tiempo en cartera no pasaba de 2 años. En cambio, señala el director de real estate de Intrum España y director de negocio de Solvia, “hace más de una década, lo que predominaban eran las ventas de pisos que habían estado en posesión entre 2 y 5 años”.
Luis Corral, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios, pone sobre la mesa otro factor que está prolongando el periodo medio de posesión de las viviendas en España.
“Este comportamiento de incremento medio de posesión puede que se deba a que hablamos de un comprador que adquirió su vivienda en los primeros años de este siglo, momento de precios altos, con subidas continuadas, pero luego llegó la crisis a partir 2008 y los precios cayeron. Ahora están subiendo los precios, pero en muchos casos no se han recuperado los niveles del boom. Eso ha propiciado que los propietarios hayan alargado el tiempo y mantengan su vivienda”, sostiene Corral.
De hecho, los datos de idealista apuntan a que el precio medio del m2 de las viviendas en venta en más de la mitad de las capitales de provincia en España se encuentra al menos un 20% por debajo respecto a sus máximos históricos, entre las que se encuentran Alicante, Castellón de la Plana, Santa Cruz de Tenerife, Sevilla, Cáceres, Badajoz, Ourense, A Coruña, Burgos, Valladolid, Toledo, Cuenca, Tarragona, Salamanca, Huelva, Córdoba, Guadalajara, Murcia, Zaragoza y Almería. En estos últimos dos casos, la diferencia entre el precio actual del m2 y sus respectivos récords supera el 40%.
Con estas cifras sobre la mesa, Corral insiste en que, al margen de la lectura genérica que podamos extraer de media nacional, el mercado residencial no se está comportando de la misma manera en todo el país y conviene tener en cuenta las distintas velocidades de la vivienda.
“En las zonas con poca actividad económica, la tendencia es alargar los tiempos de venta, ya que el mercado no se ha recuperado. Sin embargo, a raíz de la pandemia hay ciudades y localidades donde hay un gran dinamismo de compraventa porque el comprador busca otro tipo de vivienda que le permita tener mayor comodidad, más espacio y poder teletrabajar. Y en ellas, sí que se ha producido un gran movimiento en el mercado”, recalca el CEO de Foro Consultores Inmobiliarios.
Por su parte, Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso, cree que, detrás de esta tendencia al alza, también está la escasa producción de nuevas viviendas en España en los últimos años, que ha limitado las opciones de los compradores a la hora de cambiar de casa.
La obra nueva, pese a que está mejorando en términos de volumen, continúa en unos niveles bajos. “En los años de la burbuja se vendían más de 300.000 viviendas nuevas, mientras que ahora estamos en una media de unas 70.000 unidades por ejercicio. Esto significa que no hay suficiente oferta y que hay menor rotación de viviendas, lo que también puede influir en este indicador”, asegura. En los últimos años, de hecho, apenas un 20% de las casas transaccionadas en España han sido nuevas, lo que significa que la mayor parte de las operaciones se han realizado en el mercado de segunda mano.
Bermúdez también recuerda que la banca ha endurecido los requisitos a la hora de conceder préstamos a la compra de vivienda desde que estalló la burbuja inmobiliaria y la crisis económica y financiera, lo que impide que muchas familias busquen un nuevo hogar más adaptado a sus necesidades, sobre todo si se trata de un inmueble de nueva construcción, cuyo precio suele ser más elevado.
¿Y qué pasará en el futuro? Los actores del mercado consultados creen que la rotación de viviendas irá a más en los próximos años, por lo que esperan un cambio de tendencia respecto a la registrada hasta ahora.
Desde Donpiso creen que todavía tiene que pasar tiempo para que quede patente el inicio del nuevo ciclo, mientras que desde Foro Consultores Inmobiliarios sostienen que las próximas estadísticas ya podrían dar pistas de lo que puede pasar a futuro. Según Corral, es muy probable que los datos empiecen a reflejar pronto los cambios, sobre todo la necesidad de muchas familias de buscar una nueva vivienda tras la mala experiencia de los confinamientos, que han puesto sobre la mesa la importancia de contar con espacio exterior (como terraza o jardín) y multiusos (por ejemplo, para poder trabajar en remoto).
Por último, está por ver el impacto que pueden tener en el mercado del alquiler y en el sentimiento de los inversores medidas como la Ley de Vivienda, que incluye límites a las rentas en las zonas tensionadas y que todavía está en trámite parlamentario, puesto que podrían restar atractivo a las transacciones cuyo fin es destinar el inmueble al arrendamiento a largo plazo. Operaciones que han ayudado a impulsar el periodo medio de posesión de las viviendas en España y que podrían reducirse a corto plazo.
Según una encuesta que ha realizado idealista a más de 7.000 usuarios de su plataforma, un 34% de los compradores cree que el límite establecido por el Gobierno hasta el 30 de junio a la actualización de las rentas para desligarlas del IPC, que en marzo se quedó a las puertas de dos dígitos, afectará a su inversión, y más de la mitad de ellos (el 18% del total) estima que esta medida durará años. Además, un 12% de los posibles inversores ha decidido abandonar el proceso ante el cambio de circunstancias. Por otro lado, la oferta de viviendsa en alquiler se está reduciendo con fuerza en España que parte del mercado inmobiliario achaca a la incertidumbre jurídica en lo que respecta a la propiedad privada en España.
Lo más leído
Para poder comentar debes Acceder con tu cuenta