Las zonas tensionadas de alquiler según la Ley de Vivienda

La Ley de Vivienda trajo consigo el concepto de zona tensionada. Se trata de espacios en los que, debido a las particulares condiciones del mercado de la vivienda, existe riesgo de oferta insuficiente para la población. En ellas se permite la adopción de restricciones para controlar el mercado, si bien depende de los gobiernos autonómicos declarar una zona como tal.

Te contamos cuáles son las zonas tensionadas de alquiler y en qué punto se encuentra la norma en la actualidad. 

¿Qué es una zona tensionada?

Una zona tensionada o zona de mercado residencial tensionado es un área geográfica declarada como tal por una comunidad autónoma en la que existe un grave desequilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda. Esta figura fue creada con el objetivo de facilitar el acceso a una vivienda asequible y contener el incremento de los precios del alquiler.

Cuando una zona es declarada tensionada, pueden aplicarse diferentes medidas para regular el mercado del alquiler y favorecer el acceso a la vivienda, especialmente en aquellos municipios donde los precios han aumentado de forma notable en los últimos años.

Requisitos para declarar una zona tensionada

La Ley establece que una comunidad autónoma puede declarar una zona de mercado residencial tensionado cuando se cumpla, al menos, uno de estos dos requisitos:

• Que el coste medio de la hipoteca o del alquiler, junto con los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios de los hogares residentes en esa zona.
• Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado durante los cinco años anteriores al menos tres puntos porcentuales por encima de la evolución del IPC de la comunidad autónoma correspondiente.

Estos indicadores permiten identificar aquellas áreas donde acceder a una casa supone un esfuerzo económico excesivo para la población.

Medidas que pueden aplicarse en zonas tensionadas

Imagen de teksomolika en Freepik.

Una vez declarada una zona tensionada, pueden aplicarse distintas medidas, entre ellas:

• Limitación de la renta en determinados contratos de alquiler, especialmente en el caso de grandes tenedores o de nuevas viviendas que entren en el mercado.
• Prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler durante un máximo de tres años, siempre que el inquilino lo solicite y se mantengan las condiciones del contrato vigente.
• Límite a la renta en nuevos contratos, tomando como referencia el alquiler anterior o el índice oficial de referencia cuando resulte de aplicación.
• Incremento excepcional de hasta un 10% del alquiler cuando el propietario haya realizado obras de rehabilitación, mejoras de accesibilidad o actuaciones que acrediten un ahorro energético, o cuando el contrato tenga una duración mínima de diez años.
• Reducción del umbral para ser considerado gran tenedor, pasando de 10 a cinco viviendas residenciales dentro de la zona tensionada, lo que implica obligaciones adicionales.
• Aplicación de índices de referencia del precio del alquiler, utilizados para limitar determinadas rentas y realizar un seguimiento de la evolución del mercado.
• Incentivos fiscales para propietarios, con bonificaciones en el IRPF por alquilar pisos a precios asequibles o reducir la renta respecto al contrato anterior.

¿Cómo saber si una zona está tensionada?

La forma más sencilla de comprobar si una vivienda se encuentra en una zona tensionada es consultar el listado oficial publicado por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, donde se recogen todas las declaraciones aprobadas por las comunidades autónomas y su periodo de vigencia.

Actualmente, las zonas tensionadas se concentran principalmente en comunidades como Cataluña, País Vasco, Navarra y Galicia, aunque el listado se amplía conforme nuevas comunidades solicitan la declaración de nuevos municipios.

Todas las zonas tensionadas de alquiler

Más de 300 municipios han sido declarados como zonas de mercado tensionado. La distribución por comunidades autónomas es la siguiente:

• Cataluña lidera la clasificación, con 271 municipios declarados como zonas tensionadas, repartidos entre las provincias de Barcelona, Girona, Lleida y Tarragona.
• País Vasco suma 11 municipios, entre ellos las tres capitales: Bilbao, San Sebastián y Vitoria-Gasteiz.
• Navarra cuenta con 21 municipios incluidos en esta categoría.
• Galicia, por el momento, solo ha declarado como zona tensionada a la ciudad de A Coruña.