Con la nueva Ley de Vivienda, entró en vigor el nuevo concepto de zonas tensionadas. Estas se plantearon para paliar las sustanciales subidas que experimentaba el precio de las viviendas en alquiler. En la práctica, Cataluña es la comunidad autónoma que las aplica y donde hay más zonas tensionadas.
Te contamos todo lo que tienes que saber sobre este concepto que afecta a los contratos de alquiler.
Zona tensionada del alquiler, ¿qué es?
Según la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, una zona de mercado residencial tensionado es aquel que cumple, al menos, una de las siguientes condiciones:
- Carga excesiva del coste de la vivienda: Si el gasto medio en hipoteca o alquiler, sumado a los gastos básicos (luz, agua, gas y teléfono), supera el 30% de los ingresos medios en esa zona
- Crecimiento desproporcionado de los precios: Si en los cinco años previos a la declaración de la zona tensionada, el precio de compra o alquiler ha aumentado, al menos, tres puntos porcentuales por encima del IPC
Las zonas tensionadas del alquiler en Cataluña
En diciembre de 2023, la Generalitat de Cataluña declaró 140 municipios tensionados, con la consiguiente aplicación del límite en los precios del alquiler:
| Abrera | El Prat de Llobregat | Olot | Sant Quirze del Vallès |
| Alella | Esparreguera | Palafolls | Sant Sadurní d'Anoia |
| Amposta | Esplugues de Llobregat | Palafrugell | Sant Vicenç de Montalt |
| Arenys de Mar | Falset | Palamós | Sant Vicenç dels Horts |
| Arenys de Munt | Figueres | Palau-solità i Plegamans | Santa Coloma de Cervelló |
| Argentona | Gavà | Parets del Vallès | Santa Coloma de Farners |
| Badalona | Girona | Pineda de Mar | Santa Coloma de Gramenet |
| Badia del Vallès | Granollers | Polinyà | Santa Margarida de Montbui |
| Balaguer | Guissona | Porqueres | Santa Perpètua de Mogoda |
| Banyoles | Igualada | Premià de Dalt | Santa Susanna |
| Barberà del Vallès | L'Hospitalet de Llobregat | Premià de Mar | Sarrà de Ter |
| Barcelona | La Bisbal d'Empordà | Puigcerdà | Sitges |
| Berga | La Canonja | Reus | Solsona |
| Blanes | La Garriga | Ripoll | Tarragona |
| Cabrera de Mar | La Llagosta | Ripollet | Teià |
| Cabrils | La Roca del Vallès | Roquetes | Terrassa |
| Caldes d'Estrac | La Seu d'Urgell | Rubí | Tiana |
| Caldes de Montbui | Les Franqueses del Vallès | Sabadell | Tona |
| Calella | Lleida | Salou | Torelló |
| Calldetenes | Llinars del Vallès | Salt | Torredembarra |
| Cambrils | Lloret de Mar | Sant Adrià de Besòs | Torrelles de Llobregat |
| Canet de Mar | Malgrat de Mar | Sant Andreu de Llavaneres | Tortosa |
| Canovelles | Manlleu | Sant Boi de Llobregat | Tremp |
| Cardedeu | Manresa | Sant Celoni | Tàrrega |
| Castellar del Vallès | Matadepera | Sant Climent de Llobregat | Vallirana |
| Castellbisbal | Mataró | Sant Cugat del Vallès | Valls |
| Castelldefels | Molins de Rei | Sant Esteve Sesrovires | Vendrell, el |
| Cerdanyola del Vallès | Mollerussa | Sant Feliu de Guíxols | Vic |
| Cervelló | Mollet del Vallès | Sant Feliu de Llobregat | Viladecans |
| Cervera | Montcada i Reixac | Sant Fost de Campsentelles | Vilafranca del Penedès |
| Corbera de Llobregat | Montgat | Sant Fruitós de Bages | Vilanova del Camí |
| Cornellà de Llobregat | Montmeló | Sant Joan Despí | Vilanova i la Geltrú |
| Cubelles | Montornès del Vallès | Sant Just Desvern | Vilassar de Dalt |
| El Masnou | Móra la Nova | Sant Pere de Ribes | Vilassar de Mar |
| El Papiol | Olesa de Montserrat | Sant Pol de Mar |
Posteriormente, el pasado 8 de octubre de 2024, se anunció la ampliación de esta lista con 131 municipios adicionales:
| Aiguafreda | Centelles | Riells i Viabrea | Súria |
| Albinyana | Creixell | Riudarenes | Taradell |
| Alcanar | Cunit | Riudoms | Torrelles de Foix |
| Alcarràs | Deltebre | Roda de Berà | Torroella de Montgrí |
| Alcover | Dosrius | Roda de Ter | Tossa de Mar |
| Almacelles | Folgueroles | Roses | Ulldecona |
| Alpicat | Fornells de la Selva | Sant Antoni de Vilamajor | Vacarisses |
| Altafulla | Gelida | Sant Cebrià de Vallalta | Vallgorguina |
| Anglès | Gironella | Sant Esteve de Palautordera | Vidreres |
| Arbúcies | Hostalric | Sant Feliu de Codines | Vielha e Mijaran |
| Artesa de Segre | Linyola | Sant Hipòlit de Voltregà | Viladecavalls |
| Artés | Llançà | Sant Jaume d'Enveja | Vilafant |
| Bagà | Lliçà d'Amunt | Sant Jaume dels Domenys | Vilanova del Vallès |
| Begues | Lliçà de Vall | Sant Joan de Vilatorrada | Vilobí d'Onyar |
| Begur | Masquefa | Sant Julià de Ramis | Vinyols i els Arcs |
| Bellpuig | Maçanet de la Selva | Sant Llorenç Savall | el Morell |
| Bellver de Cerdanya | Moià | Sant Llorenç d'Hortons | el Pont de Suert |
| Besalú | Monistrol de Montserrat | Sant Martí Sarroca | l'Aldea |
| Bigues i Riells del Fai | Mont-roig del Camp | Sant Pere Pescador | l'Ametlla de Mar |
| Breda | Montblanc | Sant Pere de Riudebitlles | l'Ametlla del Vallès |
| Cadaqués | Montbrió del Camp | Sant Pere de Torelló | l'Ampolla |
| Calaf | Móra d'Ebre | Sant Pere de Vilamajor | l'Arboç |
| Calafell | Navàs | Sant Quirze de Besora | l'Escala |
| Caldes de Malavella | Olesa de Bonesvalls | Santa Bàrbara | l'Esquirol |
| Calonge i Sant Antoni | Olivella | Santa Coloma de Queralt | la Bisbal del Penedès |
| Canyelles | Olèrdola | Santa Cristina d'Aro | la Palma de Cervelló |
| Cassà de la Selva | Pallejà | Santa Eulàlia de Ronçana | la Pobla de Montornès |
| Castell d'Aro, Platja d'Aro i S'Agaró | Pals | Santa Maria de Palautordera | la Ràpita |
| Castellet i la Gornal | Peralada | Santa Oliva | la Selva del Camp |
| Castellgalí | Piera | Santpedor | la Sénia |
| Castellterçol | Ponts | Sentmenat | les Borges Blanques |
| Castelló d'Empúries | Prats de Lluçanès | Seva | Òdena |
| Celrà | Puig-reig | Sils |
Con esta ampliación, el número total de localidades asciende a 271, lo que implica límites en los precios del alquiler y la posibilidad de acceder a bonificaciones fiscales de hasta el 90% en el IRPF para los propietarios que apliquen dichas regulaciones.
¿Cómo afecta la Ley de Vivienda en Cataluña?
La nueva Ley de Vivienda limita el aumento del precio del alquiler y busca ofrecer mayor protección a los inquilinos, aunque ha provocado una pérdida de oferta considerable. Esto ha supuesto cambios tanto para grandes como para pequeños propietarios en Cataluña.
Diferencia entre grandes y pequeños tenedores
Según el artículo 3 de la citada ley, un gran tenedor es una persona física o jurídica que posee más de 10 inmuebles de uso residencial, mientras que un pequeño tenedor es una persona física con menos de 10 inmuebles o con una superficie construida menor a 1.500 m2 de uso residencial.
Sin embargo, en Cataluña, al declarar zonas tensionadas, las autoridades pueden reducir el umbral a 5 inmuebles para considerar a alguien como gran tenedor. Esto es clave, ya que los grandes tenedores tienen restricciones extra en la fijación de precios en los alquileres.
Regulación de los nuevos contratos de alquiler
En las zonas tensionadas, los nuevos contratos de alquiler deben cumplir las siguientes normas:
- El precio del alquiler no puede superar la renta del último contrato vigente en los últimos cinco años, salvo la actualización anual correspondiente
- Si el propietario es un gran tenedor, el alquiler no podrá superar el Índice de Referencia del Precio del alquiler, publicado por el Ministerio de Vivienda
Índice de Referencia del Precio del alquiler
El Índice de Referencia del Precio del alquiler establece un rango de precios de renta mínima y máxima para una vivienda en una determinada ubicación:
- Los grandes tenedores están obligados a ajustarse a este índice al fijar el precio del alquiler
- Los pequeños tenedores solo deben usar este índice si la vivienda no ha estado arrendada en los últimos cinco años
¿Cuánto se puede subir el alquiler en zonas no tensionadas?
Fuera de las zonas tensionadas, el precio del alquiler se establecerá libremente entre las partes, aunque las actualizaciones anuales de los contratos firmados a partir de mayo de 2023 estarán limitadas al índice del INE (IRAV).
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