Bankinter: "El alquiler ha dejado de ser una opción viable para la demanda"

El precio de la vivienda podría seguir subiendo en España en lo que queda de década ante la falta de oferta.

Esta es la principal conclusión del nuevo informe inmobiliario que han publicado los analistas de Bankinter y que recoge sus nuevas previsiones para los precios, con un repunte del 7% para este año y del 4% para 2027, como ya adelantó el informe trimestral de inversión de finales del año pasado. Las mayores subidas se producirán en grandes ciudades, costa mediterránea e islas.

Según la entidad, el desequilibrio entre la oferta y la demanda se acelerará, y que podrían hacer falta dos millones de casas en una década, ya que al actual déficit de 700.000 inmuebles se añadirán más de 150.000 unidades adicionales año tras año. Este sería el resultado de una persistente falta de oferta, ya que "el mercado inmobiliario tiene mucha inercia por los plazos de desarrollo y construcción", y una demanda de unas 250.000 viviendas anuales (200.000 nuevos hogares más 50.000 viviendas que comprarán los extranjeros".

"Ya podemos decir con toda seguridad que en los próximos tres años las viviendas terminadas no cubrirán ni la mitad de la demanda estimada, y para aumentar esta cifra a futuro es necesario que las administraciones públicas liberen suelo y agilicen los desarrollos urbanísticos y cambios de uso", explica Bankinter. Y alerta de que "el entorno de precios altos es sostenible al menos en los próximos tres-cinco años". 

"El alquiler no es una opción viable"

El estudio del banco también pone el foco en el mercado del alquiler, y asegura que "ha dejado de ser una opción viable para la demanda natural", ya que exige tasas de esfuerzo superiores al 50%, superando incluso el esfuerzo para comprar (35%). Este año, por tanto, estará marcado por unos niveles de accesibilidad y tasas de esfuerzo supiores a las medias históricas.

Bankinter insiste en que "la falta de oferta se agudiza en la vivienda en alquiler" y recuerda que la caída del stock de pisos en arrendamiento "es consecuencia del auge del alquiler turístico y la inseguridad jurídica".

A pesar de los riesgos al alza, los analistas de la entidad afirman que la sobrevaloración de los inmuebles "es de momento moderada y sostenible" mientras no se solucione el problema de falta de oferta. Además, insisten en que la situación actual dista todavía de lo ocurrido en 2007, cuándo se alcanzaron tasas de esfuerzo del 55%; y en que los precios de la vivienda en términos reales siguen estando un 10% por debajo de los niveles del pico del boom inmobiliario. 

Mayor capacidad de pago de los extranjeros

El informe inmobiliario de Bankinter también recalca que los extranjeros suponen un fuerte factor disruptor y que su capacidad de pago supera en un 80% la del comprador doméstico.

En el conjunto de Esaña, la compra de vivienda por parte de extranjeros representa en torno al 20% del total de transacciones de vivienda en España, aunque en ubicaciones como Alicante, Tenerife, Málaga o Baleares alcanza -e incluso rebasa- el 40%. De cara a los próximos años, la entidad estima a al menos 50.000 compras de viviendas en el mercado doméstico por parte de compradores foráneos. 

Entorno favorable para los demás activos inmobiliarios

Respecto al resto de activos inmobiliarios, Bankinter apunta a que el entorno es favorable debido al crecimiento económico moderado, la inflación en niveles de en torno al 2% y los tipos de interés estables en Europa y a la baja en EEUU.

Por ello, los expertos de la entidad finciera otorgan mayor capacidad de revalorización a activos tradicionales, como oficinas y centros comerciales, cuyas valoraciones han sufrido más, y en los que la falta de inversión y oferta nueva, han llevado a elevados niveles de ocupación y rentas subiendo por encima de la inflación.

En el caso de la logística, y aunque la demanda se mantendrá elevada, el banco anticipa "un entorno de crecimientos de rentas más moderados que en años anteriores y concentrado en activos 'prime'". 

Mientras, el segmento hotelero seguirá captando gran parte de la inversión inmobiliaria y las valoraciones todavía tienen recorrido al alza, tras haberse incrementado cerca de un 40% desde 2019.

Vientos de cola para el inmobiliario cotizado

En lo que respecta al sector inmobiliario que cotiza en bolsa, los analistas de Bankinter mantienen su recomendación de 'comprar' ante un 2026 "que prevemos favorable para el sector, por: un Crecimiento económico moderado, aunque positivo; una nflación en niveles todavía superiores al 2%; y unos tipos de interés estables en Europa y a la baja en EEUU. Además, podría beneficiarse del movimiento de rotación, desde negocios penalizados por la inteligencia artificial hacia activos reales".

La estrategia del banco se centra "en activos inmobiliarios tradicionales, como oficinas, centros comerciales y residencial, en los que la demanda debería verse soportada por crecimiento económico y cuyas cotizaciones han sido más penalizadas en los últimos años. Entre ellos, destacan socimis o REITs europeas, como Vonovia, Inmobiliaria Colonial o Merlin Properties". También apuesta por las promotoras, "que seguirán beneficiándose de un entorno de escasez de oferta y subidas de precios de vivienda", y concretamente por Neinor Homes, que, tras la adquisición de Aedas, será la principal promotora de España, con suelo en cartera para desarrollar más de 43.000 viviendas.