Las limitaciones a las viviendas turísticas están en el foco de todos los Gobiernos, tanto el Central como los regionales y locales. El interés por poner coto a estos pisos vacacionales se debe, principalmente, a una falta de oferta habitacional que ha provocado una grave crisis de vivienda en nuestro país.
El potencial turístico de España es innegable y se ha consolidado como el gran motor de la economía nacional, por lo que, en caso de que los apartamentos vacacionales lleguen a verse aún más mermados, ¿tendría el sector hotelero capacidad suficiente para dar respuesta a la creciente demanda turística? Vamos a comprobarlo.
- El 1,2% de las viviendas del país son de uso turístico
- ¿Cómo afectará al sector turístico y al hotelero las limitaciones y prohibiciones de viviendas turísticas?
- El precio de los hoteles en Nueva York se disparó más de un 50% tras la prohibición de los pisos turísticos
- ¿Es ilegal prohibir los pisos turísticos?
- ¿Tiene el sector hotelero capacidad para abastecer solo a esta demanda?
- Apartur: “Barcelona no podrá optar a congresos o eventos de primer nivel si se eliminan los pisos turísticos”
- Monlex: “En España se ha llegado a agredir a los turistas”
El 1,2% de las viviendas del país son de uso turístico
Antes de analizar la capacidad hotelera, es importante saber cuántas viviendas turísticas hay en el país. Según los datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU), en España había 27 millones de viviendas al cierre de 2024 (últimos datos oficiales), mientras que el número de viviendas turísticas se fijó en 329.764 durante el mes de noviembre de 2025, según los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE).
Con estos datos en la mano, se puede asegurar que los pisos turísticos representan el 1,2% del parque residencial total de España. “No creo que, con estas cifras, la solución para el actual problema de la vivienda sea la prohibición de la vivienda de uso turístico. Además, quién nos va a asegurar que los propietarios de estas viviendas no las van a dejar cerradas o la venderán a un precio que solo podrá ser alcanzado por un extranjero”, ha recalcado el abogado experto en derecho turístico del bufete Monlex, Miquel Planas.
En esta misma línea, la directora general de Apartur, Marian Muro, ha asegurado que “en Barcelona hay 10.000 viviendas de uso turístico, esto representa el 1% de todo el parque de vivienda de la ciudad. Hay unas 40.000 viviendas que se destinan a otros usos, como despachos u otra actividad económica, ¿por qué únicamente se retiran los pisos vacacionales del mercado y no el resto?”
Sobre ello, cabe destacar que de las 27 millones de casas que hay en España actualmente, más de 7 millones no son viviendas habituales, es decir, son inmuebles dedicados al turismo, a la segunda residencia, al alquiler de habitaciones, forman parte del mercado del arrendamiento o se explotan como otra actividad económica. Esto supone más del 25% del parque de viviendas nacional.
En este sentido, Muro ha denunciado que “hay discriminación y no hay proporcionalidad. Barcelona no ha dado ninguna licencia turística desde 2014. Los ayuntamientos han tenido tiempo y mecanismos para adaptarse a las necesidades actuales, no hacía falta eliminar un sector económico”.
Cabe destacar que, como ya anunció el alcalde Jaume Collboni, Barcelona no renovará ninguna de las licencias de viviendas de uso turístico una vez expiren en noviembre de 2028.
“Esta medida no es idónea. El alcalde está faltando a la verdad. Estos 10.000 pisos tienen un nivel de calidad espectacular y están distribuidos por toda la ciudad. La gente de la calle no va a recuperar estas viviendas para el alquiler de larga estancia”, ha explicado la directora general de Apartur. “Aunque quiten las licencias, existe el derecho a la propiedad, y los propietarios, con la vulnerabilidad y los topes de rentas, los venderán, podrán un despacho o los cerrarán directamente”.
Asimismo, el Ayuntamiento de Badalona (gobernado por el Partido Popular) se ha sumado a esta medida y prohibirá los pisos turísticos en el municipio este mismo 2026. Esta moción, presentada por el PSC, ERC, Badalona en Comú y Guanyem Badalona, se llevará a aprobación antes del mes de mayo.
¿Cómo afectará al sector turístico y al hotelero las limitaciones y prohibiciones de viviendas turísticas?
“A priori, sí sería favorable para sector hotelero limitar las viviendas turísticas porque reduciría la competencia directa. Sin embargo, ciertos perfiles como familias con hijos o grupos de amigos verían encarecidas sus vacaciones”, ha explicado Planas.
Lo mismo opina Marian Muro: “El perfil del cliente turístico ha cambiado mucho desde el covid. En lugar de coger tres habitaciones, familias o grupos de amigos cogen un apartamento. Es más autónomo, privado y el precio es menor. Gracias a los pisos vacacionales hemos podido conocer diferentes destinos, si no, no lo hubiésemos podido pagar”.
El precio de los hoteles en Nueva York se disparó más de un 50% tras la prohibición de los pisos turísticos
La prohibición de pisos turísticos no es solo una medida en España. La ciudad de Nueva York ya tomó esta decisión en el año 2023 y la respuesta es clara: aumento de los precios hoteleros.
El 5 de septiembre de 2023 entró en vigor la Ley Local 18 (LL18), que exige a los anfitriones registrarse en la Oficina de Ejecución Especial y limita los alquileres de menos de 30 días a situaciones en las que el anfitrión resida en la vivienda durante toda la estancia y no aloje a más de dos personas.
Esto provocó un desplome de los anuncios de pisos turísticos, que pasaron de 22.000 a finales de verano de 2023 a menos de 5.000 en la primavera de 2024, según datos recogidos por Inside Airbnb.
En consecuencia, esta decisión provocó un aumento del precio de las habitaciones hoteleras, que pasaron de 320 dólares/noche de media a finales de 2022 a casi 500 dólares/noche en 2024, lo que significa un incremento del 56%, tal y como muestran los datos de The New York Times.
¿Es ilegal prohibir los pisos turísticos?
El abogado experto en derecho turístico del bufete Monlex responde: “En la Unión Europea existe el libre mercado, pero hay ciertos factores con los que se pueden restringir. En este caso hay tres: ser discriminatorias, estar justificadas por razones imperiosas de interés general y no ser proporcionales”.
“Aquí entra en valor el segundo punto, dada la falta de vivienda que hay en España, se puede argumentar una necesidad imperiosa de interés general que pueden apoyar los gobiernos”, ha recalcado Miquel.
“A la hora de hablar de interés general o de masificación, podemos no pensar igual. Entonces, lo que está haciendo el Gobierno, tanto a nivel municipal, autonómico como nacional, es hablar de zonas tensionadas. ¿Por qué? Porque si un municipio está tensionado, ya tienes un argumento con el que justificar esta prohibición”, ha explicado Planas.
¿Tiene el sector hotelero capacidad para abastecer solo a esta demanda?
Los últimos datos publicados por Savills sitúan el número de establecimientos hoteleros en 16.778 unidades, que suman 900.330 habitaciones. Cifras récord, al igual que los precios de los mismos, ya que, según el Barómetro Hotelero elaborado conjuntamente por STR y Cushman & Wakefield, el precio medio para dormir en un hotel español se situó en 166,1 euros/noche en 2025, un 4,8% más que en 2024.
Según el Barómetro Hotelero, los datos de ocupación hotelera en 2025 (75,3%) ya han superado niveles prepandemia (74,7%), lo que refleja la recuperación de un sector que se había visto especialmente afectado por la pandemia.
Lo mismo ocurrió con el precio y los ingresos por las habitaciones, que descendieron en 2020 a 94,7 y 17,9 euros, respectivamente. Sin embargo, la respuesta ha sido diferente en el aspecto económico, ya que los valores de 2025 se situaron en 166,1 y 125,4 euros.
Ante estos datos, Miquel Planas cree que “el sector hotelero sí tiene capacidad para absorber la demanda procedente de las viviendas turísticas, pero debe reforzar ciertos aspectos: invertir en rehabilitación, aumentar la conectividad y las conexiones, ajustar estrategias comerciales y, para mí, lo principal, luchar contra la vivienda turística ilegal”.
Apartur: “Barcelona no podrá optar a congresos o eventos de primer nivel si se eliminan los pisos turísticos”
En este sentido, Marian Muro ha sido muy tajante. “Si finalmente desaparecen las viviendas turísticas en Barcelona, a partir de 2028 la ciudad no podrá ser candidata a eventos y congresos de gran magnitud como el Mobile World Congress por falta de alojamiento. Esto no solo afectará al sector turístico, también al comercial, restauración, etc”.
"Si finalmente se eliminan las viviendas de uso turístico en Barcelona, bajo nuestro punto de vista, se trataría de una medida puramente populista y política. Es como el chivo expiatorio por toda la problemática que hay en relación a la vivienda”, ha culminado la presidenta de Apartur.
También ha recalcado que, “desde Bruselas han pedido medidas proporcionales, y están viendo lo que está ocurriendo. Nosotros lo hemos denunciado ante la Comisión Europea y esperamos un resultado positivo”.
Monlex: “En España se ha llegado a agredir a los turistas”
Por su parte, Planas ha incidido: “Yo creo que en el corto-medio plazo, el turista internacional va a seguir viniendo a España. A nivel nacional, va a ser más difícil porque las estancias serán más cortas y caras, por lo que pueden verse afectados”.
“En zonas turísticas como Canarias, Baleares o Barcelona se han agredido a turistas. Esto, como sociedad, no lo debemos permitir. Habla mal como personas y como país, e incluso puede expulsar la demanda a otros países como Italia o Grecia, y no debemos olvidar la importancia del sector turístico en nuestro país”, ha concluido el abogado de Monlex.
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