La rehabilitación, clave para avanzar hacia un modelo residencial más eficiente y equilibrado

Artículo escrito por Jorge Sáenz de Miera, director de Avanza Credit en Deutsche Bank España

En España, hablar de vivienda sigue siendo, en gran medida, hablar de precios, oferta o acceso. Sin embargo, hay un factor menos visible que condiciona el mercado, y es el estado del parque residencial, donde se está produciendo uno de los principales puntos de inflexión.

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La reciente aprobación del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, dotado con 7.000 millones de euros, supone un cambio de escala en la política de vivienda en España. El volumen de recursos, que triplica el del plan anterior, y se articula bajo un esquema de cofinanciación del 60% por parte del Estado y del 40% de las comunidades autónomas, refleja una apuesta más ambiciosa y estructural.

Desde el punto de vista del mercado, la distribución de los fondos aporta una señal sobre las prioridades, ya que un 40% se destina a nueva construcción o adquisición de vivienda protegida, mientras que un 30% se orienta a la rehabilitación del parque existente y el resto a medidas de apoyo directo. A ello se suma el carácter permanente de la vivienda protegida, que introduce un elemento de estabilidad a largo plazo.

Ahora bien, la experiencia reciente demuestra que el diseño de las políticas es solo una parte de la ecuación. El despliegue de los fondos Next Generation EU ha demostrado que el principal reto está en la capacidad de transformar los recursos en actuaciones ejecutadas. Y es precisamente en ese punto donde entran en juego elementos menos visibles, pero determinantes, como la estructuración financiera de los proyectos.

En este contexto, la rehabilitación del parque existente adquiere un protagonismo creciente. En España, cerca del 45% de los edificios fueron construidos antes de 1980, lo que implica que casi la mitad de nuestros edificios tiene cerca de 50 años, bajos niveles de eficiencia energética, sistemas obsoletos y un mayor consumo energético. Esta realidad tiene además implicaciones en el ámbito medioambiental, económico y social, ya que los hogares con menor renta tienden a concentrarse en este tipo de viviendas, soportando un mayor esfuerzo relativo en términos de gasto energético.

Actuar sobre este parque mejora la eficiencia y el confort, y reduce de forma directa el coste de uso de la vivienda. A diferencia de otras medidas, la rehabilitación genera efectos estructurales y sostenidos, reduciendo la exposición de los hogares a la volatilidad de los precios energéticos.

¿La barrera? A menudo la financiación

Sin embargo, la ejecución de estas actuaciones sigue enfrentándose a la barrera de la financiación. La mayoría de los proyectos se canalizan a través de comunidades de propietarios que deben afrontar inversiones relevantes de forma anticipada, incluso con niveles altos de subvención -que en el marco europeo han alcanzado entre el 40% y el 80%-, la necesidad de adelantar recursos o financiar parte del coste sigue condicionando la toma de decisiones. 

A ello se suma un factor operativo relevante, el desfase temporal en la recepción de las ayudas. En la práctica, esto obliga a las comunidades a disponer a financiación previa si quieren activar los proyectos, lo que convierte el acceso al crédito en un elemento decisivo para su viabilidad.

Existen alternativas

La experiencia del mercado es clara. Muchas actuaciones técnicamente viables y económicamente justificadas no llegan a ejecutarse por la ausencia de soluciones financieras adaptadas a la realidad de las comunidades de propietarios. Es en este punto donde la estructuración de la financiación, ajustada a los plazos, a los importes y al calendario de las subvenciones, se convierte en el verdadero catalizador de la rehabilitación.

La banca cuenta con líneas de préstamos asociadas precisamente a la rehabilitación energética residencial.De este modo, junto a las empresas rehabilitadoras, las entidades promueven la financiación y que el proceso de rehabilitación de los edificios se consiga de una forma ágil y sencilla para las comunidades de propietarios.

Y es que, en un país con más de 25 millones de viviendas y un parque significativamente envejecido, la rehabilitación se ha consolidado como un elemento central para avanzar hacia un modelo residencial más eficiente y equilibrado. El nuevo Plan Estatal de Vivienda marca esa dirección. El desafío, a partir de ahora, será transformar esa ambición en proyectos concretos, algo que dependerá en gran medida de la capacidad de financiación.