Las hipotecas mixtas están volviendo a coger fuerza en el mercado. Tras batir récord en 2023, esta alternativa para financiar la compra de viviendas fue perdiendo vigor poco a poco, pero en los últimos meses está recuperando atractivo entre los consumidores ante la escalada de los tipos de interés.
Sigue a idealista/news en el canal de Whatsapp
La Asociación Hipotecaria Española (AHE) ya detectó esta tendencia en el primer trimestre, cuando las hipotecas variables se mantuvieron estables y las mixtas ganaron peso a las fijas, sobre todo las que cuentan con un tramo inicial fijo de 5 a 10 años. Una reconfiguración del mercado que entonces era incipiente y que, según la AHE, había que monitorizar para constatar si se trataba de “un cambio estructural en la composición de las nuevas contrataciones” u obedecía a “fluctuaciones de carácter transitorio”. Y los datos más recientes apuntan a este segundo escenario.
El último informe mensual de idealista/hipotecas muestra que las hipotecas mixtas representaron el 15% de las firmas en las que intermedió durante el mes de julio, lo que representa su peso más elevado de los últimos 10 meses y casi triplica los niveles de principios de año. Por tanto, la tendencia no solo se ha mantenido, sino que se está acelerando.
De hecho, el peso de las mixtas se mueve en paralelo al ciclo de tipos de interés, un patrón que se ha repetido históricamente, con una evolución muy similar tomando el euríbor a 12 meses como indicador representativo de los tipos. Cuando sube el euríbor, el peso de las hipotecas mixtas crece en una proporción de 1:1; y cuando baja, las mixtas pierden terreno frente al tipo fijo. La pauta se ha repetido de forma consistente en los últimos años y este verano se ha vuelto a activar, con el euríbor acechando de nuevo el 3%.
“La media histórica del euríbor ronda el 1,92%, muy por debajo del 2,90% actual, por lo que es razonable que muchas familias apuesten porque la subida sea transitoria y se corrija antes de que venza el tramo fijo de la mixta (3-5 años)”, subraya Roberto Andecochea, economista de idealista/hipotecas.
El indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas variables, que inició su escalada cuando estalló la guerra en Oriente Medio, ha llegado a superar el 3% en tasa diaria en agosto y registra una media mensual provisional del 2,94%, lo que anticipa más encarecimientos de las cuotas de los préstamos que sean revisados próximamente. Además, las previsiones no atisban cambios al menos hasta 2027, por lo que todo apunta a que las hipotecas mixtas seguirán ganando terreno próximamente.
El tipo fijo pierde competitividad
Si quienes ya tienen contratada una hipoteca variable se están enfrentando a una subida de las cuotas, los consumidores que buscan financiación para comprar una vivienda se están encontrando con una oferta a tipo fijo cada vez más cara, ya que los bancos están adaptando precios al cambio de la política monetaria por parte del Banco Central Europeo (BCE), que decidió subir la tasa rectora del 2% al 2,25% en junio y prepara más aumentos de cara a sus próximas reuniones. El mercado da una probabilidad de más del 90% a un movimiento al alza en la cita del próximo 10 de septiembre y adelanta otro adicional en la del 29 de octubre, lo que dejaría el precio del dinero en el 2,75% a final de año.
Así, el tipo fijo ‘puro’ está perdiendo competitividad en términos relativos, ya que el precio que estipula el sector financiero depende de cubrir la curva de tipos (Interest Rate Swap -IRS-) a 15 años, un tramo que suele estar por encima del que cubre solo el inicial de la mixta (IRS a 5 años). Esa brecha se ha acentuado desde principios de 2025, lo que abarata comparativamente el tramo fijo de la hipoteca mixta y la convierte en la opción más competitiva del momento.
A ello se une un factor del lado de la oferta: el elevado balance de depósitos sin remunerar que mantienen los bancos les permite ser más agresivos en los plazos cortos. "Esto explica por qué la diferencia de precio entre hipotecas fijas y mixtas se amplía precisamente cuando los tipos suben, ya que las entidades pueden trasladar esa ventaja de financiación al tramo inicial de la mixta sin sacrificar margen", argumentan desde el bróker hipotecario de idealista.
Con este escenario sobre la mesa, cada vez más consumidores están optando por la alternativa de financiación intermedia y están volviendo a apostar por el tipo mixto tanto en la firma de hipotecas destinadas a la compra de una vivienda como en aquellas operaciones dirigidas a mejorar las condiciones de un préstamo ya vigente.
Por otro lado, “inclinarse por las hipotecas mixtas también se vuelve una opción más atractiva en el momento de la firma, ya que la cuota inicial es menor que la de un fijo a 30 años, lo que permite un inicio más cómodo precisamente cuando el importe pendiente de pago es mayor”, añade Andecochea.
Cómo está la actual oferta hipotecaria
Según muestra el comparador de idealista/hipotecas, en el mercado hay actualmente ofertas a tipo mixto para la compra de vivienda habitual con tipos de interés de entre el 1,80% y el 1,99% en el tramo fijo, con las máximas bonificaciones, plazos reducidos -tres o cuatro años para pasar luego al variable-, y una Tasa Anual Equivalente (TAE) que parte del 3,3%; aunque se están cerrando operaciones a un 1,7% y una TAE cercana al 3,4%. En los plazos más largos -cinco o 10 años de tramo fijo-, el Tipo de Interés Nominal (TIN) ya está entre el 2% y el 3% y la TAE ronda el 4%.
Mientras tanto, las hipotecas fijas que están comercializando actualmente la mayoría de las entidades tienen tipos cercanos al 3% con las máximas bonificaciones -la TAE supera el 3%-, aunque algunas operaciones se firman a precios muy inferiores (cercanos al 2,2%).
En el caso de la oferta variable, muchos bancos establecen diferenciales cercanos al 0,5% bonificado, aunque en muchos casos establecen tipos fijos durante los primeros meses desde que se firma el préstamo, y con una TAE que supera el 3%.
En cualquier caso, y más allá de la oferta 'estándar', es aconsejable contar con diferentes alternativas hipotecarias sobre la mesa y negociar de forma individual con los bancos antes de firmar, ya que es la única forma de encontrar los mejores precios y unas condiciones que se adaptan al perfil y los objetivos de cada consumidor.
Claves antes de firmar una hipoteca mixta
Desde el bróker hipotecario de idealista recomiendan hacer números antes de contratar un préstamo mixto e intentar anticiparse a varios escenarios, sobre todo cuando el tramo fijo inicial es corto (3-4 años). Por ejemplo, cómo subiría la cuota de la hipoteca cuando pase el tramo fijo inicial si el euríbor se mantuviera en los niveles actuales o incluso si estuviera más alto, lo que elevaría el tipo de interés hasta el 3,5%-4%. "Si el consumidor no se siente cómodo con ese escenario, sería mejor contratar directamente una hipoteca fija", explican.
En este punto, conviene recordar que la media histórica del euríbor a 12 meses se encuentra en el 1,92%, pero que dicho dato incluye el largo período de tipos negativos que vivimos entre 2016 y 2022. Desde entonces, el promedio se encuentra en el 2,89%.
Según idealista/hipotecas, la hipoteca mixta con un período fijo de 5-10 años puede ser la opción más interesante para quienes consideren que van a tener un ingreso fuerte en ese período, que les podría permitir amortizar total o parcialmente la hipoteca en caso de que al pasar a variable se encareciera demasiado, o porque se va a vender la vivienda en ese período. "En ese caso, el mixto sale más barato que el fijo", concluye el bróker hipotecario.
Sigue toda la información inmobiliaria y los informes más novedosos en nuestra newsletter diaria y semanal. También puedes seguir el mercado inmobiliario de lujo con nuestro boletín mensual de lujo.
Para poder comentar debes Acceder con tu cuenta