Laura Hernando (Colliers): "La crisis de vivienda no tiene solución a corto plazo, se necesita agilidad y más suelo"

Un primer trabajo en banca de inversión y la llamada de una compañera llevaron a Laura Hernando al sector inmobiliario casi por azar, justo después del 11-S. El sueño de su generación era irse a Londres, a foguearse en la City, pero acabó en M&A en España, donde aprendió a valorar empresas de todos los sectores, desde grupos hoteleros hasta una fábrica de endivias en Navarra. Después de esa experiencia desembarcó en el mundo hotelero, de la mano de Irea, empresa referente en el sector que acabó fusionándose con Colliers Iberia en 2018.

Ese inicial golpe de azar y su dedicación al sector llevaron a Hernando a convertirse en CEO de Colliers Iberia el pasado junio. Esa posición privilegiada le permite analizar el panorama inmobiliario en España. Un mercado que, asegura, "es atractivo para los inversores, y los datos de este año lo demuestran".

Sigue a idealista/news en el canal de Whatsapp

¿Fue para ti una sorpresa el nombramiento o ya te lo esperabas?

No fue una sorpresa porque llevábamos bastante tiempo con esa reflexión. Y las compañías grandes requieren siempre cierta previsión de sucesión, son hitos que se piensan con años de antelación. Pero sí tengo que decir que las primeras conversaciones fueron un ‘shock’ para mí porque me plantearon algo que jamás me había ni siquiera planteado.

Este año Colliers cumple 20 años, sustituyes a Mikel Echavarren, actual presidente de la compañía. ¿Qué consejo te dio cuando se produjo ese relevo?

Creo que el mejor consejo que he recibido, tanto de Mikel como de todos los que me han ayudado en esta reflexión, es decirme que no tengo que ser Mikel, que tengo que buscar mi propio liderazgo, aplicar mis propias capacidades en lidera. Y para mí ese consejo es lo que más me ha ayudado.

Laura Hernando durante la entrevista idealista/news

Tu perfil está muy marcado por el sector hotelero.

Es  verdad que llevo casi 20 años viendo muy de cerca el sector hotelero, que es de los más dinámicos y divertidos. Siempre hemos dicho que en hoteles hemos sido afortunados los que hemos dado con ese activo. Creo que las dinámicas a nivel consultora son similares. ¿Cómo visualizas las dinámicas de un microsegmento? ¿Cómo decides apostar por asesorar en ese segmento y también entender qué hace que un 'asset class' pueda tener más sentido que otro a la hora de enfocar equipo o dedicar un área específica?

Solo como algo anecdótico, una vez tuviste que asesorar a una empresa de endivias y te convertiste en la mayor experta en endivias, ¿no?

Yo empecé nada más salir de la carrera en banca de inversión en M&A y ahí lo que se hacía era vender y comprar empresas de todos los sectores. Uno de mis primeros proyectos fue ayudar a una transacción de una empresa de endivias en Navarra, nada más empezar. De hecho, lo primero que hice fue viajar a conocer la fábrica y es verdad que para mí la banca de inversión tenía unas partes muy buenas y otras menos buenas. La parte buena era que cada día veías un sector diferente, o cada mes o cada tres meses y profundizabas un montón y aprendías de algo que no sabías nada. La parte menos buena a nivel evolución es que estuve tres años allí viendo todo tipo de sectores y lo que en mi caso me sucedió es que al final te dabas cuenta de que por mucho que aprendieras de un sector, eran tan diversos que realmente nunca llegabas a tener un conocimiento profundo. Y eso fue una de las reflexiones que me levaron a ver claro el dar el paso a un sector concreto, en este caso el inmobiliario hotelero-

La pandemia ha ayudado a fortalecer el sector hotelero.

Creo que tu llegada al sector hotelero se produjo también de casualidad.

Efectivamente, las casualidades hicieron que yo entrara en banca de inversión en el año que acabé la carrera en España, cuando históricamente en banca de inversión lo normal era irte a Londres. Yo acabé en junio de 2002, justo después del 11S, y el mercado era muy complejo. Nadie de mi promoción creo que se fue a Londres y cada uno empezó un camino que quizá hubiera sido diferente unos meses antes. Acabé en banca de inversión y una compañera de este primer trabajo se cambió a Irea y poco después me llevó con ella. Así que sí, fue casualidad.

El 11 S es un evento crucial para entender el siglo XXI, el otro capital ha sido la pandemia. Llegas a Colliers en 2018, ¿Cómo ha cambiado todo desde entonces? 

La pandemia cambió todos los fundamentos. Primero, la dinámica de trabajo, cómo gestionar equipos y empresas. Y luego, por supuesto, tuvo un impacto en todas las industrias. La hotelera quizá fue de las que tuvo un impacto más inmediato porque cerró por completo. Sufrimos unos meses muy complejos, como en muchos otros sectores. Recuerdo esos meses de 2020 en el que teníamos que empezar a emitir nuevos valores de activos hoteleros cuando estaban cerrados y había que hacer una hipótesis de cuándo se iba a volver a la normalidad, que eran hipótesis, evidentemente con cero base. Y es verdad que llevábamos una dinámica en el sector hotelero súper positiva que desde 2015 se había ido incrementando. En 2018 hubo un repunte claro y de repente tuvimos que frenar el interés que había en hoteles. No desapareció, pero sí frenó porque estábamos todos expectantes a ver cómo iba a evolucionar, cómo iba a reabrir la planta hotelera y si los hoteles iban a funcionar como antes. Hubo infinitas voces que pensaban que el sector nunca volvería a la normalidad, que segmentos como los grandes congresos ya no tendrían sentido por aglomerar tanta gente. Se dudó mucho en su recuperación.

Se llegó a decir que el buffet libre iba a desaparecer.

Que quizá era algo que nunca tendría sentido porque implicaba acercarte demasiado, compartir utensilios con otros clientes. Hubo también voces que pensaron que la parte de alojamiento turístico más social o mezclada, como los hostels, desaparecería para siempre. Y lo que vimos poco después, especialmente en España, fue una recuperación fulgurante. Eso hace que el invertir hoy en hoteles se perciba con menor riesgo y más interés. Así que con esta lectura podemos casi decir que la pandemia ha ayudado a fortalecer el sector hotelero.

Un inversor que aterriza en España se enfrenta a 17 normativas diferentes

¿Cómo ves el mercado de hoy comparado con cuándo empezaste?

El inversor internacional, hace 20 años, cuando yo empecé en consultoría inmobiliaria, básicamente no existía o existía con un protagonismo mucho menor. España en esos momentos no estaba como un país prioritario para invertir y eso ha cambiado radicalmente. El capital empezó a ver España y su sector inmobiliario como un sector en el que tenía sentido invertir. Todo esto, claro, es resumir demasiado 20 años, porque en mitad sufrimos mucha reestructuración, refinanciación donde los fondos ya empezaron a entrar a comprar deuda en España con colateral inmobiliario. Luego empezaron a entender mucho mejor las dinámicas y el inversor internacional se volvió el total protagonista. Quizá hoy ese análisis es diferente en cada segmento y, por ejemplo, en hoteles, lo que estamos viendo ahora es un poco lo contrario. Un mensaje muy importante también es que el inversor nacional, después de ver que todo funciona y que los inversores internacionales entran y salen, han empezado a entrar y están siendo protagonistas en grandes transacciones. Ahora mismo estamos sin duda en un mercado mucho más global en el que el inversor internacional tiene España muy en el radar.

En este mercado a nivel europeo, España cerró el primer semestre de 2026 con una inversión inmobiliaria un 45% por encima de la media de 2025, mientras en Europa la demanda ha caído. ¿A qué se debe esta divergencia?

Los dos primeros mercados que componen esa cifra son living y hoteles. Ambos tienen una dinámica o una base en España clara y muy positiva. El living básicamente se acerca al 40% de esa inversión que has nombrado y dentro del living ahora englobamos diferentes conceptos relacionados, conceptos de flex, de residencias de estudiantes, de 'build to sell', 'build to rent'… Y estamos en un mercado en el que la demanda de vivienda y de alojamiento flexible sigue siendo muy superior a la oferta y por lo tanto es un mercado en el que la base es muy sólida. Y hay un claro convencimiento de que con la oportunidad correcta tiene todo el sentido seguir invirtiendo en hoteles. Estamos en una dinámica muy positiva en la que ya hace años que se interiorizó que tenía mucho sentido invertir en vacacional, además de en urbano. Y lo que hemos vivido en este arranque de 2026 es mucha transacción pequeña, que es un dato muy positivo. Tenemos una dinámica positiva en data centers. Veremos en este semestre, pero en el primero hay una clara dinámica en oficinas. Yo creo que todos los segmentos se han comportado bien, pero sobre todo estos dos grandes bloques son los que han hecho que España sobresalga respecto de competidores en Europa.

Jamás había pensado en ser CEO; cuando me lo plantearon fue un auténtico shock

¿Qué esperáis del real decreto que prepara el Gobierno sobre centros de datos?

Creo que el sector está en pie de guerra por una posible fuga de inversores. Para nuestro equipo de data centers ha sido crítico entender primero lo que suponía este real decreto. Hasta donde sé, las alegaciones que se han presentado son muchas, muy relevantes y de muchos players del sector, incluso a nivel comunidades autónomas, y hay que esperar y ser cautos a ver cuál es el texto definitivo, porque evidentemente puede tener un gran impacto en la evolución del sector. Lo que es clave es dar seguridad a nivel legislativo y jurídico y creo que las próximas semanas serán claves.

Volviendo otra vez al sector del living, ¿Cuáles son los motivos de su rápido crecimiento en los últimos años?

Hay una coyuntura de base, no hay suficiente vivienda ni capacidad alojativa para toda la demanda. Hay un crecimiento demográfico sostenido en España y, además, España está siendo un polo de atracción a nivel internacional para empresas que vienen aquí y trasladan personal. También a nivel estudiantes. Cada vez más estudiantes quieren venir a cursar tanto la carrera entera como determinados cursos en principales ciudades españolas. Es verdad que esto afecta a diferentes segmentos dentro de lo que es living, pero llevamos años viendo cómo esta demanda crece y la oferta no es capaz de crecer al mismo ritmo ni a nivel obra nueva ni a nivel capacidad de ejecutar este tipo de proyectos más grandes. Es verdad que la parte más flexible, lo que venimos llamando como flex es la derivada de encontrar el ángulo a nivel normativo, de poder desarrollar un inmueble que en parte dé esa oferta a un determinado grupo de personas que necesitan alojarse y quizá no de forma permanente o de forma más flexible. Y este gap claro entre oferta y demanda es lo que hace que haya que encontrar la vía o el ángulo normativo para seguir creciendo, tanto con vivienda de uso residencial en todas las provincias o casi todas las provincias de España, como en estos nuevos conceptos que permiten alojar a esta demanda.

Soluciones como 'build to rent' o las residencias estudiantes, se veían al principio como algo más cercano al alquiler de temporada, al turismo, pero sin embargo ahora se está viendo como una solución a la escasez de vivienda.

Sí, se está viendo cómo residencias de estudiantes bien ubicadas en los centros de ciudad son capaces de convertirse en alojamiento turístico en los meses de verano. La clave es la operativa es cómo el gestor o el inversor es capaz de operar esos activos en máximo para dar esa rentabilidad.

Según datos del Banco de España, el déficit de vivienda roza ya las 750.000 unidades al año y aumentando ¿Tiene solución el problema de la vivienda? 

No es fácil y no hay solución a corto plazo. Sí que obviamente hay que buscar soluciones parciales a medio y largo. Desde la generación de suelo, que es la materia prima, la agilidad a nivel de tramitaciones, hasta infinitas soluciones que permitirían ayudar a cubrir esta necesidad, que no es fácil, ya no solo por la falta de vivienda, sino por el difícil acceso a la vivienda. Otra reflexión son los precios, si se puede seguir subiendo o si el consumidor final con la subida de tipo de interés y la inflación van a seguir siendo capaces de comprar esta vivienda.

Asesoráis a grandes fondos y a inversores más pequeños, ¿tienen intereses antagónicos o crees que pueden convivir en el mismo mercado?

El interés es similar, buscar una inversión de un horizonte temporal que cubra sus exigencias de retorno. Dentro de esto hay diferentes exigencias, tanto a nivel inversor como a nivel privado. Hay inversores que buscan una rentabilidad mucho más baja, con inversiones muy seguras o a muy largo plazo, y hay tanto grandes fondos como familias que buscan inversiones con mayor rentabilidad, con algo más de riesgo y quizá con menos plazo para rotar. Normalmente la gran diferencia suele ser el volumen de inversión. Los grandes fondos internacionales hace años solo entraban en operaciones muy grandes, pero ahora vemos cada vez más fondos internacionales con equipos presentes en España y capaces de analizar operaciones mucho más pequeñas, y también lo contrario. Es verdad que ahora también estamos viendo cada vez más la creación de vehículos y que justo lo que permiten es a pequeños inversores dar acceso a grandes inversiones haciendo 'club deals' y esto implica democratizar un poco más la inversión inmobiliaria o la inversión que antes podía ser más compleja comprar un hotel entre muchos. Hace años era casi impensable.

¿Un pequeño inversor podría participar en una operación importante como la compra de un hotel o a invertir en vivienda a través de esta clase de vehículos?

Y cada vez más. Ya hemos visto vehículos como la creación de Atom por Bankinter, que fue muy positiva, y seguiremos viendo ese tipo de vehículos en los que se explique bien al inversor final en qué consiste la inversión y según qué vehículo, el ticket que se exija al inversor pueda llegar a ser pequeño y que desde pocos ahorros la gente pueda atreverse a invertir en un sector que a priori es complejo. Pensamos que es una vía muy clara de empezar a captar todavía más liquidez.

«Desde pocos ahorros la gente puede atreverse a invertir en un sector que a priori es complejo»

¿Qué líneas de negocios tenéis pensado reforzar a partir de ahora?

La vocación de Colliers es seguir creciendo, seguir creciendo en los segmentos donde pensamos que hemos tenido un papel predominante porque hemos creído en ellos desde siempre. Pero también tenemos que empezar a crecer en segmentos donde no lo hemos estado tanto. El leasing es un ejemplo donde no hemos estado muy presentes y nos encantaría estar. Tenemos una visión muy clara de apostar, si nada cambia a nivel normativo, en data centers, no solo en España.

¿El sector de las oficinas, con el teletrabajo, sigue siendo algo atractivo?

Lo sigue siendo y de hecho estamos viendo este año una recuperación tras un tiempo de ligero estancamiento. Volvemos a ver dinamismo en oficinas. Hay mucha demanda de superficie de oficina en las zonas más 'prime'. Reflexionando, también, con cambios de uso en oficinas ubicadas en zonas donde quizá no tenían tanto sentido y, por ejemplo, transformarlas en uso turístico sí lo tienen.

¿La inteligencia artificial está cambiando el negocio del asesoramiento inmobiliario, o aún es más marketing que realidad?

Estamos intentando incentivar al máximo el uso de lo que la IA pueda ayudarnos en nuestro día a día, que es infinito. Estamos viendo que en muchos departamentos el apoyo de la IA les hace ser infinitamente más rápidos, eficientes, tener un mejor control de calidad, y con ese espíritu, lo que estamos es creando equipos específicos cuya misión y objetivo sea ver cómo la IA puede ayudar a todos los equipos. Y por otro lado, además de la incentivación, lo que estamos es regulando también mucho ese uso. Un empleado tiene que ser consciente de que si hace uso de la IA, tiene que ponerlo de manifiesto en un documento. Cualquier uso de la IA tiene que ponerse de manifiesto.
 

Las próximas semanas serán clave para el sector de los centros de datos

¿Hay algún otro mercado inmobiliario del mundo que le parezca interesante, del que España debería aprender?

Donde más podemos aprender de algunos países es en agilidad normativa y en regulación. Yo creo que eso es una de las principales trabas que afectan al sector inmobiliario en global y a todos los segmentos. Es complicadísimo para un inversor aterrizar en España. Esa es una de las trabas, sin duda, porque se enfrenta normalmente a 17 normativas diferentes que no es fácil de explicar. 

En general, ¿crees que España es un país atractivo para los inversores? 

Sin ninguna duda, lo es. Y los datos de este año lo ponen de manifiesto. Otra cosa es que en el horizonte ahora mismo sí que algún nubarrón puede verse. no solo en España, sino en general. Pero creo que estamos en el país adecuado para trabajar en el sector inmobiliario.

¿Te imaginabas cuando empezaste tu carrera profesional que ibas a acabar siendo CEO de Colliers?

No, imposible, nunca. Yo no creo que haya que entrar con una idea preconcebida en cualquier sitio, es mejor tener la mente algo más abierta. Y yo creo que al final entré en un sitio muy pequeño y éramos 30 personas aproximadamente. Y es verdad que eso ha hecho que sea una empresa familiar cercana y adaptable al cambio. En estos 20 años hemos vivido mucho cambio. Es verdad que la integración con Colliers quizá no fue fácil. 

¿Qué consejo le darías a la Laura de entonces?

Que no tenga ninguna idea preconcebida. Es mucho mejor estar abiertos al cambio, porque si entras a una empresa pensando una cosa te puedes frustrar y te puedes perder las cosas positivas que te van a llegar seguro.