El real decreto de gestión de los riesgos de inundación que anunció el Gobierno este verano y actualmente se encuentra en fase de información pública ha puesto en pie de guerra a las promotoras. De aprobarse el proyecto, la norma prohibirá nuevos usos residenciales, vetará los garajes y los sótanos en áreas expuestas a inundaciones y obligará a los ayuntamientos a adaptar su planeamiento. Una serie de medidas que tienen como precedente inmediato los estragos que causó en Valencia la Dana de 2024.
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El borrador del decretoo reconoce que cerca de 33.000 hectáreas de usos construidos quedan dentro de esas zonas, más de 3.600 de ellas de uso residencial. El texto tiene como objetivo que el riesgo hidráulico deje de ser un dato secundario, que se descubra al pedir una licencia, y pase a condicionar desde el principio la ordenación del suelo.
Sin embargo, la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA) alerta de que el proyecto genera un marco jurídico impreciso y con "efectos graves" sobre el suelo urbano, la vivienda y el planeamiento en toda España.
La principal crítica de la asociación apunta al papel que la norma otorga a la cartografía de inundabilidad. “El Real Decreto convierte un mapa técnico en una norma urbanística. La cartografía de inundabilidad pasa a decidir qué suelo puede desarrollarse y cuál no, sin un procedimiento claro de aprobación, revisión o recurso”, afirma Jorge Ginés, director general de Asprima.
El impacto, según denuncia la asociación de promotoras, va mucho más allá de las nuevas construcciones. "La norma afecta al parque edificado actual, a los proyectos en marcha y al suelo con planeamiento vigente, si nuestra interpretación es correcta, puede bloquear rehabilitaciones, sustituciones de edificios antiguos o cambios de uso a residencial, aunque reduzcan el riesgo actual. Deja fuera además situaciones reales como licencias solicitadas, urbanizaciones iniciadas o reparcelaciones aprobadas", advierte Ginés. Asprima considera que la norma congelará también suelo rural y bloqueará vivienda en suelo ya urbanizado con servicios y aprovechamiento reconocido.
Sotanos y garajes
La prohibición de sótanos y garajes bajo rasante "añade otro foco de conflicto" según Asprima. "La norma veta sótanos y garajes de forma casi absoluta, incluso en zonas inundables de probabilidad muy baja, sin distinción de calado, velocidad, uso o solución técnica", explica la asociación en una nota de prensa.
Dado que casi todos los municipios exigen plazas de garaje, “el promotor queda atrapado entre dos normas contrarias, ya que no puede cumplir ambas normativas a la vez”, comenta Ginés, que añade: “La obligación de elevar los usos residenciales un metro sobre la cota de inundación puede afectar además a rasantes, alturas máximas, accesibilidad y número de plantas, con una reducción directa del aprovechamiento urbanístico, que hará inviables miles de viviendas, lo que restringe todavía más la oferta”.
Plazos ajustados
Por último, la asociación alerta de la precipitación en los plazos, ya que no existe transitoria. “La norma se aplicaría al día siguiente de publicarse, aunque todavía no existan modelos, instrucciones técnicas, sistemas telemáticos o cartografía válida”, concluye Jorge Ginés.
Y es que el real decreto supone el cambio más ambicioso en materia de planificación urbanística en zonas inundables de los últimos años. Su justificación inmediata, el episodio más devastador registrado en España en 2024, pero su alcance va mucho más allá de una respuesta de emergencia.
El decreto parte de un diagnóstico demoledor: pese a que la legislación ya limitaba el desarrollo en zonas de riesgo, los datos del SIOSE muestran que el suelo construido en zonas de flujo preferente creció un 16% entre 2005 y 2014. Esta tendencia es precisamente lo que el decreto pretende revertir.
La principal novedad urbanística es la prohibición expresa y sin excepciones de nuevos usos residenciales en la zona de flujo preferente, incluso en suelo ya urbanizado. Anteriormente, estos usos se podían autorizar bajo ciertos requisitos técnicos; ahora se vetan de forma rotunda. Quedan también prohibidos expresamente los garajes subterráneos, sótanos y cualquier edificación bajo rasante en todas las zonas inundables.
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