Cuando un inquilino deja la vivienda, ¿puede el arrendador seguir reclamándole rentas o incluso demandarle para recuperar el inmueble? La respuesta depende, entre otros factores, de si realmente se ha producido la devolución de la posesión.
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La Audiencia Provincial de Barcelona aborda esta cuestión en una sentencia dictada el 9 de julio, en la que rechaza el desahucio y la reclamación de rentas frente a unos arrendatarios que ya habían abandonado la vivienda, a pesar de que los propietarios sostenían que las llaves que entregaron no permitían acceder al inmueble.
El arrendatario comunicó su desistimiento del alquiler
El arrendamiento comenzó el 1 de mayo de 2021, con una duración inicial de un año. Transcurrido ese periodo, los inquilinos comunicaron su voluntad de dejar la vivienda.
Lo hicieron enviando un burofax el 14 de septiembre de 2022, indicando que la decisión tendría efecto el 15 de octubre, por lo que habían transcurrido más de seis meses desde el inicio del alquiler y la comunicación respetaba la antelación mínima de 30 días exigida por el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Llegada esa fecha, los inquilinos devolvieron las llaves en las oficinas de la sociedad que gestionaba el alquiler. Tres días después, la web de la empresa reflejaba que el contrato efectivamente había quedado rescindido. Pese a ello, los propietarios consideraron que, en realidad, no se les había devuelto la vivienda. El motivo estaba, precisamente, en las llaves.
Por ello, presentaron una demanda de desahucio y reclamación de rentas frente a los arrendatarios ante el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de L'Hospitalet de Llobregat, que rechazó sus pretensiones al considerar que, cuando se presentó la demanda, el contrato ya se había extinguido y que los inquilinos sí habían devuelto la posesión. Entonces recurrieron ante la Audiencia de Barcelona.
¿Puede un propietario reclamar nuevas rentas después de la entrega de las llaves?
La respuesta del tribunal parte de que la renta es la contraprestación por el uso de la vivienda. Por eso, cuando el contrato se extingue y el arrendatario devuelve el inmueble, no se le pueden seguir reclamando nuevas mensualidades como si siguiera ocupándolo.
La Audiencia recuerda que las obligaciones vinculadas a la posesión subsisten mientras el inquilino no realice un acto efectivo de devolución. Por tanto, los propietarios no podían utilizar el procedimiento de desahucio contra unos arrendatarios cuyo contrato había terminado, teniendo en cuenta que habían dejado de poseer la vivienda. La misma conclusión afecta a la reclamación de rentas frente a ellos.
¿Cuándo se considera devuelta la posesión de la vivienda?
El artículo 1561 del Código Civil obliga a devolver la finca cuando termina el alquiler y la restitución de la posesión normalmente se produce entregando las llaves o mediante algún otro acto que permita considerar transmitida la posesión, conforme a los artículos 1462 y 1463.
Aquí estaba precisamente el principal argumento de los propietarios, pues como hemos mencionado, las llaves no permitían acceder a la vivienda y, a su juicio, eso impedía considerar que los inquilinos habían devuelto realmente el inmueble.
La Audiencia Provincial no comparte esa interpretación, pues el hecho de que las llaves entregadas no fueran las originales no impedía, en este caso, entender que se había producido la devolución.
Por supuesto, eso no significa que no pudieran reclamar por las consecuencias de unas llaves que no cumplían su función. Es más, la propia sentencia señala que, en su caso, podrían solicitar una indemnización por los daños correspondientes, como el coste de cambiar la cerradura.
¿Qué ocurre si aparecen otros ocupantes en la vivienda?
La situación es distinta cuando, como sucedió en este caso, aparecen otras personas en la vivienda. La Sala considera que no se acreditó que los antiguos arrendatarios siguieran ocupando el inmueble después del 15 de octubre de 2022. De hecho, las comunicaciones que les enviaron posteriormente a esa dirección fueron devueltas.
Al mismo tiempo, un testigo de la gestora del alquiler declaró que la vivienda estaba siendo ocupada por terceras personas. En consecuencia, los propietarios no podían dirigir contra los inquilinos este procedimiento de desahucio para recuperar una posesión que ya habían devuelto. Si existen terceros ocupando el inmueble, tendrían que ejercitar, en su caso, las acciones convenientes frente a ellos.
¿Puede quedarse en la vivienda la expareja del arrendatario si este se marcha?
Cabe destacar que entre los posibles ocupantes se encontraba uno que, según apuntaban, podía tratarse de la expareja de una de las antiguas arrendatarias. La Audiencia recuerda que el artículo 12 de la LAU contempla la continuidad del arrendamiento en favor del cónyuge del inquilino o de la persona que haya convivido con él en una relación análoga durante al menos dos años. Además, este requisito temporal no se exige cuando tengan hijos en común.
Sin embargo, el tribunal no entra a valorar si esta persona reunía los requisitos para seguir como arrendataria, ya que no había formado parte en el procedimiento, no constaba que los propietarios le hubiesen dirigido el requerimiento previsto en el artículo 12 y esta cuestión no formaba parte del objeto del litigio.
La Audiencia Provincial de Barcelona concluye así que los inquilinos devolvieron la posesión antes de que se presentara la demanda, por lo que no procedía dirigir contra ellos el desahucio ni la reclamación de las rentas.
La sentencia desestima así el recurso y confirma la resolución dictada en primera instancia. Además, impone las costas a los apelantes y acuerda la pérdida del depósito constituido para recurrir.
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