Carolina Roca: “Los inversores han dicho ‘stop’ a la vivienda de alquiler asequible en España”

Los promotores avisan del perjudicio que están provocando en el capital internacional la decisión del Gobierno de sacar adelante los dos decretos de vivienda que han centrado el debate social, económico e inmobiliario en la última semana.

Sigue a idealista/news en el canal de Whatsapp

Según ha afirmado Carolina Roca, presidenta de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), durante el V Congreso Nacional de la Vivienda organizado por la patronal sectorial APCE en Barcelona, que durante Expo Real, la feria internacional líder en Europa dedicada al sector inmobiliario y de la inversión que se celebra estos días en Múnich (Alemania), "los inversores han dicho 'stop' a invertir en 'real estate' en España, especialmente en lo que se refiere a la producción de vivienda asequible en alquiler", el producto inmobiliario que está llamado a paliar los problemas de acceso al mercado residencial.

Roca ha incidido en que "cuesta mucho ganarse esa confianza de atracción de la inversión", pero que se puede "perder en dos segundos. Y creo que en este momento la hemos perdido con esos reales decretos, porque realmente es lo peor que se podía hacer: minar la confianza para invertir en un país". 

La presidenta de Asprima ha recordado que "los promotores no tenemos el capital necesario" para atajar el actual déficit residencial que arrastra España y que, por tanto, "necesitamos sí o sí atraer inversión. Esta es una actividad muy intensiva en consumo de capital y los aquí presentes somos muy conscientes de que no tenemos el capital necesario para acometer ese incremento de producción y solo lo podemos acometer si atraemos inversión. Y para atraer inversión tenemos que dotar de seguridad jurídica a esta actividad económica, que en este momento tiene un grado de seguridad jurídica mínimo".

Además de la presidenta de Asprima, también ha pedido seguridad jurídica Rosa Gallego, CEO de Q-Living Real Estate, que durante su intervención ha argumentado que aumentar la oferta de vivienda asequible requiere atraer capital privado y ofrecer un marco regulatorio estable. Según Gallego, la incertidumbre normativa, los plazos de desarrollo del suelo y el encarecimiento de la construcción y la financiación dificultan la puesta en marcha de nuevos proyectos.

"Una vez que entras, lo único que se pide es estabilidad y seguridad. Y no estamos de una rentabilidad alta, sino de una rentabilidad segura. La rentabilidad se equilibra con la seguridad del producto que tienes al lado", ha recalcado. 

La ejecutiva también ha avisado de que, sin ese marco estable, el mercado inmobiliario doméstico tendrá complicado convencer a los inversores para que destinen recursos a la vivienda asequible, en un momento en el que existen otros productos que ofrecen mayores rentabilidades. 

Respecto a los decretos de vivienda, Gallego ha criticado que las medidas se concentren en quienes ya tienen acceso a una vivienda sin impulsar suficientemente la oferta para quienes siguen buscando una. "En el decreto no he visto nada sobre cómo fomentar la nueva vivienda", ha añadido.

Francisco Javier Pérez Medina, CEO de la promotora Culmia, ha cerrado filas con el sector y ha exigido un marco legislativo que permita atraer inversión a largo plazo, ya quela inversión pública por sí sola no podrá asumir el esfuerzo necesario para atajar la falta de vivienda asequible. Para Pérez Medina, es imprescindible facilitar la colaboración público-privada y crear las condiciones para que las empresas puedan mantener un volumen estable de actividad.

También se ha unido al bloque Javier Braza Delgado, fundador y CEO de Lagoom Living, quien ha reconocido que, a su juicio, la principal dificultad del sector es la incertidumbre jurídica. "Puedes dar cobertura a tus riesgos. Hay uno al que no: el riesgo jurídico", ha destacado, para añadir después que, cuando esa incertidumbre afecta a los modelos financieros, resulta difícil calcular su impacto y tomar decisiones de inversión.

En su opinión, el capital institucional y los fondos de infraestructuras pueden encajar con la rentabilidad a largo plazo de los proyectos de vivienda asequible, aunque, para atraerlos, es indispensable ofrecer condiciones que permitan evaluar y gestionar los riesgos.

Las peticiones del sector

La principal reivindicaión de la presidenta de Asprima a la Administración es la de dar un giro "valiente y drástico en normativa urbanística y fiscal para crear ese marco jurídico que propicie la creación de suelo y sobre todo, convertirnos en un mercado 'investor friendly' para atraer el capital privado necesario para poner la oferta de vivienda al nivel que la demanda necesita y a los precios que la demanda necesita". En materia urbanística, por ejemplo, ha puesto el foco en reformar la Ley del Suelo estatal y mayores flexibilidades en el caso de las normativas autonómicas. "Si tenemos que duplicar la producción de viviendas, necesitamos un giro de 180 grados", ha señalado.

Rosa Gallego, por su parte, ha pedido delimitar las responsabilidades públicas y privadas. A su juicio, las administraciones deben dar cobertura a la vivienda social, mientras que el sector privado puede contribuir al desarrollo de vivienda asequible y libre. Trasladar toda la responsabilidad al inversor privado, sostiene, genera limitaciones que dificultan ampliar la oferta.

Otro de los obstáculos que ha identificado es el tiempo necesario para desarrollar suelo y ejecutar las promociones. Según Gallego, las obras que antes se completaban en 18 meses requieren ahora seis meses más (24), en buena medida por la falta de mano de obra. Mantener una obra abierta durante seis meses adicionales supone, según ha calculado, un coste de entre 70.000 y 90.000 euros mensuales, al que se añaden los incrementos en los costes laborales y de construcción. 

Sus números apuntan a que actualmente producir un piso cuesta 125.000-130.000 euros, sin tener en cuenta el suelo, que en términos generales es la partida que más incrementa el precio final de un inmueble; o lo que se está encareciendo la financiación, lo que ejerce una presión adicional sobre la viabilidad económica de los proyectos. 

Mientras, el CEO de Culmia ha reclamado que las políticas de vivienda se acompañen de presupuesto y más concursos públicos. Según ha explicado Pérez Medina, hay unas 14 empresas en España dispuestas a participar, pero faltan oportunidades para desarrollar proyectos de forma continuada y viables en términos económicos, ante el encarecimiento en el sector y de la financiación. Como ejemplo, explica que su empresa se presentó a concursos que permitían ofrecer alquileres de entre seis y ocho euros por metro cuadrado útil, sin subvenciones y con un horizonte de inversión de 65 años. Ahora, sostiene, los proyectos encajan con dificultad incluso con rentas de 11 euros por metro cuadrado útil.