Carolina Roca: “O recuperamos la producción de 200.000 viviendas anuales o seremos el lastre del país”

La vivienda se ha convertido en la principal preocupación de la sociedad española, mientras los dos grandes partidos (PSOE y PP) se lanzan a anunciar medidas para intentar paliar el problema residencial en España, aunque sin alcanzar un pacto de Estado sobre la Vivienda que exige todo el sector promotor y constructor, y que se materialice en aprobar, por ejemplo, cambios en la Ley de Suelo.

En esta entrevista con idealista/news, la presidenta de la Asociación de promotores inmobiliarios de Madrid (Asprima), Carolina Roca, ha hecho hincapié en la necesidad urgente de promover y movilizar más suelo para empezar a solucionar el grave problema de la vivienda, que tilda de “emergencia nacional”, y que forma parte de las obligaciones de los poderes públicos para cumplir con el Artículo 47 de la Constitución española: “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada…”

Empecemos por la actualidad, ¿qué opinión le merecen las medidas en materia de vivienda presentadas por el presidente del Gobierno?

Las 12 medidas planteadas por el Gobierno, la verdad es que son inconexas, utópicas, difíciles de implementar. Yo creo que, sinceramente, más que centrarnos en el análisis de la viabilidad o no de las medidas del Gobierno, tenemos que escalar esto mucho más. 

Tenemos que verlo como una situación global de emergencia, prácticamente de emergencia nacional, donde el problema ya no es solo la vivienda o la necesidad de vivienda pública para esas familias de menores ingresos o en riesgo de exclusión.

Como país no somos capaces de producir la vivienda que la sociedad nos demanda

El problema es que como país no somos capaces de producir la vivienda que la sociedad nos demanda, y más teniendo en cuenta que estamos en un momento de crecimiento, fundamentado especialmente en el crecimiento demográfico. 

Entonces, o recuperamos la capacidad de producción, como hemos tenido siempre, de ese ritmo de 200.000-250.000 viviendas anuales, o nos vamos a convertir en el lastre para el crecimiento económico de nuestro país.

Actualmente, estamos lejos de esas 200.000-250.000 viviendas nuevas que comentas, ¿qué es lo que tiene que hacer el sector para conseguir llegar a ese objetivo?

La realidad es que la infraproducción de vivienda no es de este año ni del año pasado. Después de la crisis del 2008, no hemos sido capaces de recuperar nuestra capacidad de producción, así que llevamos un grandísimo lastre de 15 años de infraproducción de vivienda. 

Desde el mínimo de 2013, nos hemos parado en ese nivel de las 100.000 viviendas anuales, que unido a la situación de crecimiento demográfico y a una reducción de dimensión de los hogares, nos encontramos que siempre se quedan por debajo de lo que realmente sucede. Entonces, hay un choque absoluto entre la necesidad de vivienda por el incremento de la generación de nuevos hogares frente a lo que llegamos a producir. 

Mi objetivo es que los promotores madrileños seamos capaces de producir la vivienda que las familias madrileñas nos demandan. Y muy a mi pesar, tengo que decir que llevo ya dos años en la presidencia y no lo conseguimos.

En 2023 solo fuimos capaces de poner 16.000 viviendas en toda la Comunidad de Madrid, cuando la creación de hogares fue de 40.000, y en 2024 nos quedamos todavía por debajo de las 20.000 viviendas terminadas en región, cuando la generación de hogares fue superior a la 2023. O sea, que se va incrementando la brecha. 

Entonces, cómo es posible que una actividad donde los fundamentales son buenísimos, donde la demanda está totalmente insatisfecha y con una previsión además de que continúe creciendo y, por lo tanto, una actividad industrial de producir viviendas donde ves un escenario de hasta el 2050, un crecimiento sostenido de la demanda es increíble que no nos pongamos a ello.

Todos aquellos profesionales que estamos en el sector sabemos por qué no producimos más. Y la conclusión es que nos hemos dado un marco jurídico económico, un marco urbanístico de normativa, de fiscalidad que convierte la producción de vivienda en una verdadera carrera de obstáculos de cara a la obtención de rentabilidades.

Además, luchamos con una mochila también de demonización. La sociedad considera que nuestra actividad económica es muy fácil y que aquí cualquiera se puede poner a hacer viviendas y especula y pega el pelotazo. Y no es cierto, sinceramente. Es una actividad muy compleja de rentabilizar, asumiendo mucho riesgo e invirtiendo mucho capital.

¿Cuál es la solución? Solo pasa por podar ese enorme árbol que nos hemos dado, principalmente la Administración, pero que nos hemos dado entre todos, para conseguir que esta sea una actividad en la que se obtenga una rentabilidad media, acorde al riesgo que se corre y a al consumo de capital que conlleva. Y yo creo que de esa manera cualquier sector donde la demanda existe, al final la iniciativa privada y la inversión privada entra.

Carolina Roca, presidenta de Asprima idealista/news

Entonces, ¿piensa que uno de los primeros cambios vendría principalmente por mejorar la legislación actual, como la modificación de la Ley del Suelo que se ha quedado paralizada en el Congreso de los Diputados? 

Esta modificación de la Ley del Suelo es una modificación poco ambiciosa, la que se iba a presentar (en mayo) y se retiró. Pero además es que no es una iniciativa de modificación de este Gobierno. Ya partió del Gobierno anterior en 2018 y la verdad es que poco difiere. 

Realmente, lo que se plantea es la modificación de ese artículo que abrió la ventana a que la interpretación, y que sentó jurisprudencia por parte del Supremo, de que el planeamiento urbanístico pueda decaer en su totalidad por errores formales, y que abrió ahí una ventana a la judicialización del urbanismo, que ha provocado muchísimas paralizaciones.

Entonces, es una modificación bien sencilla. Técnicamente está muy bien redactada, tal como se planteó y están de acuerdo los dos partidos mayoritarios porque en los municipios y en las comunidades autónomas se sufre también la paralización de desarrollos urbanísticos. 

Pero, sin embargo, no lo han acometido, sin darse cuenta de que se paralizan viviendas que hacen falta, viviendas protegidas, porque sigue existiendo ese defecto en la normativa tan fácil de subsanar. 

Lo que necesita es vivienda asequible y, sobre todo, que haya mucha oferta, que es lo que da la contención de precios

Entonces, es desesperante cuando dices “es que, de una forma muy sencilla, sin necesidad de un cambio de paradigma, se podría agilizar la puesta en carga de viviendas a nivel nacional”. Y, sin embargo, no llegan a un acuerdo, ¿ni siquiera en eso? Es francamente descorazonador.

Hay que ser mucho más ambicioso para revertir la situación actual ante lo complejo que es producir vivienda. En ese sentido, la verdad es que, entre las 12 medidas anunciadas por el Gobierno, las dos últimas van encaminadas a ser un bombazo a la línea de flotación de la atracción de inversión privada, porque para invertir en una actividad como esta, tan compleja, una de las cosas que necesita es seguridad jurídica.

Entonces, yo no sé si se va a tocar el régimen fiscal o no de las socimis, pero el daño ya está hecho, porque internacionalmente el titular en el ‘Financial Times’ fue ese. 

Cuando salimos fuera a atraer inversión a la producción de vivienda, los inversores nos dicen “tú me estás contando estas maravillas, pero tenéis un Gobierno que puede cambiar las reglas del juego independientemente de socimis o no socimis o de inversores extracomunitarios que pueden comprar o no pueden comprar”. 

La percepción de que la atracción de inversión privada no es lo más importante se percibe en esas medidas. Y creo que deber ser al revés. Lo primero y más importante que debemos hacer para incrementar la producción es atraer a la inversión privada, que es la que tiene que producir, porque esto no se soluciona produciendo solo vivienda pública. 

Produciendo vivienda pública, probablemente solucionarás una parte importante del problema, que es esas familias que no tienen, pero es que estamos dejando desamparada y desatendida a la gran masa social de este país que no necesita vivienda pública. Que lo que necesita es vivienda asequible y, sobre todo, que haya mucha oferta, que es lo que da la contención de precios.

Otro punto que pide el sector a la Administración es la reducción de la trámites burocráticos, que extienden los tiempos de los obras e influye sobre el precio final de la vivienda.

Todo el mundo nos ha preguntado por las medidas del Gobierno, cuando verdaderamente la enjundia está en las medidas de los Acuerdos de Asturias (entre las CCAA gobernadas por el PP). Fundamentalmente porque el espíritu de esos acuerdos es atraer la inversión privada a la producción de vivienda, que es totalmente opuesto a las soluciones propuestas por el Gobierno.

Para atraer a esa inversión privada, lo que hay que hacer es cambiar la legislación urbanística para la materia prima, que es el desarrollo de suelo; la de cambios de uso; hay que cambiar la burocracia de tramitación de las licencias y que hay que cambiar la fiscalidad, que son los tres puntos clave, además de alivianar toda esa normativa que nos impide sacar adelante los proyectos. 

Es una declaración que firman 12 presidentes de comunidades autónomas, que en el fondo todas estas medidas que estamos hablando sobre normativa urbanística en generación de suelo, sobre normativa y tramitaciones de licencia de licencias urbanísticas y sobre fiscalidad, no ya en el IVA, sino, muy importante, en el proceso de producción de vivienda está muy gravado, todas esas medidas son de carácter autonómico y local. 

Entonces, cambios en la legislación urbanística, agilizar la burocracia de tramitación de las licencias y modificar la fiscalidad. ¿Cómo afecta la fiscalidad sobre la vivienda? ¿Qué es lo que pide el sector?

Tenemos calculado los impuestos que se van devengando durante la producción de vivienda, desde que empiezas con la tramitación del proyecto hasta que terminas. El peso de los distintos tributos que vamos liquidando en los tres niveles de la Administración, tanto con la Hacienda local, o sea con el Ayuntamiento correspondiente, como con la Comunidad Autónoma, como a nivel estatal llega a pesar el 25% del precio final de la vivienda, sin considerar la fiscalidad que grava el desarrollo del suelo, es decir, desde que adquieres un terreno hasta que llega a ser suelo finalista.

Entonces, cuando se dice que hay que reducir el precio de la vivienda, pues habrá que atacar una de las causas, que es ese 25% de la fiscalidad aplicada sobre el precio final de la vivienda, que pesa más que el margen que obtiene el promotor. 

El peso de los distintos tributos llega a suponer el 25% del precio final de la vivienda, más que el margen que obtiene el promotor. ¿Quién se lleva verdaderamente un margen en la producción de viviendas? 

¿Al final, quien se lleva verdaderamente un margen en la producción de viviendas? La Administración. Y no se entiende que un bien de primerísima necesidad, como es la vivienda, esté gravado por encima de un artículo de lujo.

Y es que venimos de una época (en los 2000) donde la promoción y construcción se convirtió en una de las principales fuentes de financiación de las haciendas locales. 

A todo eso se une que la vivienda está viviendo un momento de tensión de precios, en un escenario de poca oferta en el mercado y una demanda creciente. ¿Hacía dónde debe ir el sector para revertir esta situación?

Tenemos que llegar a un equilibrio de mercado. Mientras exista semejante desequilibrio es verdad que por mucho que mejores la legislación, por mucho que rebajes la burocracia y por mucho ahorro que puedas tener en la producción, si la demanda es muy superior, al final se seguirá produciendo este efecto cascada que impide a muchas familias acceder a una vivienda.

Estamos en una situación de políticas de vivienda lo menos sociales que hemos tenido nunca, porque al final si tú pones poco producto en el mercado, y tienes mucha demanda, se produce el efecto cascada: donde gente que podía acceder a un nivel de precios está tirando hacia arriba los niveles de precios de la vivienda media o más asequible y está expulsando al que antes sí podía comprar vivienda a precio asequible al alquiler, y este a su vez expulsa del alquiler al que es menos solvente. Al final, el más perjudicado es al que han expulsado de sus posibilidades de alquiler porque le han subido los precios de alquiler medios. 

Pero, sinceramente, no hay que desesperar porque sí que tenemos una política de vivienda en España muy social y sostenible, sin consumir recursos públicos. A través de nuestra Ley del Suelo, tenemos reservas de suelo destinado a vivienda protegida. Y quiero decir con eso que la vivienda protegida no es vivienda pública. Siempre ha sido vivienda privada.

La Ley del Suelo (en la Comunidad de Madrid) establece que aparte de las cesiones del 10% a los ayuntamientos cuando desarrollamos un ámbito, en la Comunidad de Madrid, por lo menos el 50% de los suelos de las parcelas resultantes de un desarrollo urbanístico tienen una limitación de precio, que es la vivienda protegida. 

Por ejemplo, en Madrid, de ese suelo en desarrollo que va a ir entrando en carga en carga en los próximos años, como las primeras dos fases de Berrocales o la primera fase de Ahijones, tenemos monitorizado que hay suelo para 260.000 viviendas en la Comunidad de Madrid. Y es que la mitad de esos suelos tienen un grado de protección. 

Pero en esta carrera de obstáculos en la que se ha convertido la producción de vivienda, la gran damnificada es la vivienda protegida. Si ya nos cuesta producir vivienda libre, no te voy a contar de la protegida.

Actualmente, para obtener rentabilidad de la vivienda protegida es muy complicado. Prácticamente tiene las mismas exigencias urbanísticas, técnicas, fiscales y más que una vivienda libre y, sin embargo, tiene una limitación de precio. Durante 30 o 40 años fuimos capaces de producir esas 200.000-250.000 viviendas, de las cuales una media de 75.000 era protegida. Y eso servía de estabilizador para que no se produjera ese efecto cascada que he comentado.

idealista/news

¿Será suficiente para revertir la subida de precios y mejorar la capacidad de acceso a los hogares con las viviendas previstas en los actuales desarrollos? ¿Hace falta más suelo?

O nos ponemos ya en serio a facilitar el desarrollo de suelo o nos quedamos sin materia prima. No somos capaces de darle la magnitud al problema que viene.

En este momento, lo que hay es un bloqueo por parte de la Administración para cualquier generación de suelo. 

En la Comunidad de Madrid, insisto, somos unos grandísimos afortunados, porque tenemos suelo en desarrollo y tenemos suelo para 260.000 viviendas, pero realmente con el nivel de crecimiento y con la previsión de que en la Región se está hablando de que llegue a 10 millones de habitantes en 2050, esas 260.000 viviendas no son suficientes, dan para lo que dan.

El problema es que, desde la crisis de 2008, ningún promotor o desarrollador de suelo se ha planteado empezar de cero un desarrollo porque no es viable. Todo el suelo en desarrollo que tenemos ahora viene de antes de la crisis. Después de esas 260.000 viviendas en Madrid, tenemos la nada, teniendo en cuenta que los tiempos de maduración son los que son, pues tendremos un gravísimo problema.

Y nosotros lo hemos dicho muchas veces, eso es especular. Frenar el desarrollo de suelo, frenar que se pongan viviendas en carga, eso es especular. Y a las pruebas me remito. En cuanto se ha bajado la producción de vivienda, hemos llegado a una tensión de precios brutal, que no es comparable con la crisis del 2008.

La crisis del 2008 no fue una cuestión de producción, sino de exceso de financiación. Entonces, esa situación, ni la tenemos ni la vamos a tener. Ahora, el incremento de precios se produce única y exclusivamente por la escasez de oferta.

¿El sector está preparado para aumentar la colaboración público-privada? ¿Nos vamos hacía un mercado más compenetrado entre la vivienda libre, la vivienda asequible y la vivienda pública?

Hay que distinguir claramente entre vivienda pública y vivienda asequible. La vivienda pública debería ser la que se hace con el impuesto de todos los españoles, para dar soluciones habitacionales a las rentas más desfavorecidas que no pueden acceder ni a la vivienda asequible ni a la vivienda libre. Y esa vivienda pública la tiene que hacer el Estado y las CCAA, las empresas de la vivienda, etc.

La iniciativa privada solo puede entrar en colaboración público-privada si hay algo de rentabilidad en ese tipo de vivienda. Y con la vivienda asequible se obtiene rentabilidad y se hace una labor social, que es poner en el mercado vivienda a un precio asequible, pero no es vivienda pública. 

La iniciativa privada solo puede entrar en colaboración público-privada si hay algo de rentabilidad en ese tipo de vivienda

Va a solucionar mucho más el problema actual de la vivienda la recuperación de la iniciativa privada en la producción de vivienda asequible, que las 180.000 viviendas públicas que se puedan hacer.

Y es que, con el panorama actual, me resulta complicado hablar de que una empresa pública de vivienda va a levantar 180.000 viviendas, cuando todo el sector, con todo el capital financiero y humano y con toda su experiencia y profesionalidad, no es capaz de hacer más de 100.000 viviendas al año.

Y ahora mismo es como si tienes un barco con varias vías de agua. Un agujero es la vivienda pública, pero es que la gran vía de agua que puede hundir el barco es que no podemos vivir en un país produciendo menos de la mitad de la vivienda que se está demandando en los últimos 15 años.