El dato que explica el problema de la vivienda: España arrastra un déficit de 740.000 casas desde 2010

La vivienda se ha convertido en el principal problema para los ciudadanos y los principales partidos políticos. La primera encuesta del CIS del año sitúa a la vivienda como la gran preocupación de la sociedad española, tras alcanzar su nivel más alto desde 2008, mientras que tanto el Gobierno como el Partido Popular, la formación de referencia en la oposición, han presentado una batería de propuestas para combatir la crisis habitacional. 

A pesar de que las medidas que plantean son diferentes, sí que coinciden en el diagnóstico, que también comparte el mercado inmobiliario: en España hacen falta más viviendas. Y la realidad es que faltan varios centenares de miles de viviendas. 

Más hogares que nuevas viviendas

Desde que estalló la burbuja inmobiliaria, y de forma casi sistemática, el número de nuevos hogares en España está creciendo por encima del volumen de viviendas terminadas. Como consecuencia, el mercado residencial doméstico acumula casi tres lustros en una situación de déficit inmobiliario que, a su vez, está tirando al alza de los precios. Desde verano de 2010 hasta el de 2024, el desajuste supera las 740.000 viviendas.

Según los datos de la Encuesta de Población Activa del Instituto Nacional de Estadística (INE) y del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU), analizados por la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Madrid), en ese periodo de 14 años se han creado en el país 1.936.681 nuevos hogares en términos netos, mientras que el número de viviendas terminadas (aquellas que han recibido el certificado de fin de obra oficial) se ha situado en 1.195.051, por lo que la brecha entre ambas cifras que alcanza las 741.630 unidades.

Aunque la tendencia empezó en el tercer trimestre de 2010, el déficit se ha ido acelerando con el paso de los años, sobre todo tras la pandemia sanitaria, impulsado tanto por la buena situación económica, que ha animado la demanda interna; como por el creciente atractivo que despierta el mercado doméstico para los compradores extranjeros, que ha ‘tirado’ de la demanda externa. De hecho, desde principios de 2021, solo ha habido dos trimestres en los que se han generado más viviendas que hogares: el cuarto de 2023 y el segundo de 2024. 

En los últimos cuatro años, se han creado de media 182.300 hogares nuevos al año, frente a las 84.400 casas que se han terminado, con un desequilibrio cercano a las 100.000 unidades. Según el análisis realizado por Asprima, solo entre enero y septiembre del pasado ejercicio el desfase ronda las 61.300 unidades. 

“Es una situación sobre la que llevamos ya tiempo alertando. Los procesos actuales de transformación del suelo, que llegan a emplear más de 15 años en algunos casos, impiden acompasar en un tiempo relativamente coherente la oferta a las necesidades de la demanda”, explica Jorge Ginés, director general de Asprima. 

El déficit de vivienda irá a más en los próximos años 

Según las cifras oficiales, en los últimos trimestres se ha reducido la distancia entre el número de hogares netos, las nuevas viviendas terminadas y las iniciadas, aquellos inmuebles no llegarán al mercado hasta dentro de dos o tres años. En cualquier caso, la brecha acumulada en el pasado es tan significativa que sigue condicionando la evolución del mercado residencial.

Por si no fuera poco, las previsiones no dibujan un panorama alentador. Todo lo contrario: la demanda seguirá superando con creces a la nueva oferta durante los próximos años. 

Según la última proyección que publicó el INE el pasado junio, España sumará 3,7 millones de hogares en 15 años. Solo en el próximo lustro, estima una llegada media de más de 330.000 nuevos hogares al año, muy por encima de las viviendas que actualmente se están construyendo y de las que está previsto que inicien sus obras (que tardarán dos-tres años en contar como viviendas terminadas). 

La estadística del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) cifra en 107.098 el número de visados de dirección de obra de vivienda nueva entre enero y octubre de 2024, con un alza del 16,5% respecto al mismo periodo del año anterior. Teniendo en cuenta el promedio mensual de más de 10.000 unidades, en el conjunto del ejercicio podrían superarse los 130.000 visados, en línea con el balance de los últimos 12 meses de los que hay estadísticas (noviembre de 2023 a octubre de 2024), que se ha situado en unas 124.600 unidades. Sería el mejor resultado anual desde 2008. 

A pesar de que el mercado espera que poco a poco se acelere el número de visados de viviendas de nueva, todo apunta a que el déficit aumentará en torno a 200.000 viviendas adicionales año a año, por lo que podría superar el millón de unidades en 2026. Un resultado radicalmente distinto al que se produjo durante la burbuja inmobiliaria: entre 2003 y primavera de 2010, sin ir más lejos, trimestre tras trimestre el número de pisos que llegaban al mercado superó a los nuevos hogares creados. 

¿Por qué no se construye más? 

A pesar de que los principales actores del mercado inmobiliario español comparten el diagnóstico de que el principal desequilibrio que presenta el mercado inmobiliario en la actualidad es la falta de oferta de vivienda, sobre todo de vivienda asequible, hay múltiples factores que están limitando la producción de vivienda. 

Como detalla Judit Montoriol, lead economist de CaixaBank Research, en un estudio reciente, entre esos factores destacan “la escasez de suelo finalista, la falta de mano de obra, los elevados costes de construcción (aunque los incrementos actuales son moderados en términos interanuales, se encuentran un 30% por encima de los niveles de 2019) y los cambios regulatorios. Asimismo, también cabe destacar que el sector de la construcción tiene un problema de productividad, que arrastra desde hace décadas: mientras que el PIB real por hora trabajada ha crecido un 19,4% entre 1995 y 2023 para el conjunto de la economía, y un 56,5% para la industria manufacturera, en la construcción ha descendido un 27,7%”. A todo ello se suma que el estallido de la burbuja inmobiliaria asoló a buena parte del tejido productivo promotor. 

Todos esos lastres llevan varios años frenando la construcción de nuevas viviendas y, si nada cambia, seguirán siendo un impedimento a medio plazo. 

“El futuro no es mucho mejor. Es imperativo implementar medidas para aumentar esta última cifra mediante acciones que pongan en carga el suelo de las Administraciones Públicas, permitan cambios de uso y, sobre todo, aumenten la agilidad en la transformación de suelo. Todo ello requiere un gran pacto de Estado por la vivienda que permita solucionar esta situación de la manera más rápida y eficaz posible”, concluye el director general de Asprima.