¿Has anulado el valor de referencia? Hacienda puede volver a comprobar la vivienda, pero sin recurrir a Google Maps

Ganar la batalla contra el valor de referencia de Catastro no siempre significa haber ganado la guerra contra Hacienda. Y es que cada vez es más frecuente que, después de conseguir que se declare la inexistencia de valor de referencia para un determinado inmueble, la Administración vuelva a la carga e inicie una comprobación de valores para exigir al contribuyente que tribute por un valor distinto —y superior— al precio declarado en la escritura de adquisición.

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El contribuyente puede encontrarse así con una situación desconcertante. Y es que tras haber logrado dejar sin efecto el valor de referencia, ve cómo Hacienda intenta llegar prácticamente al mismo resultado por otra vía distinta.

Pero ¿por qué puede ocurrir esto? ¿Tiene la Administración vía libre para realizar esa nueva comprobación? Y, sobre todo, ¿cómo puede defenderse el contribuyente?

Tributar por el valor de referencia evita la comprobación de valores… mientras no se impugne

Desde el 1 de enero de 2022, el valor de referencia de Catastro constituye, con carácter general, la base imponible por la que deben tributar los inmuebles adquiridos por compraventa, herencia o donación.

Así, el artículo 10 de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) establece que, en el caso de los bienes inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del Catastro Inmobiliario a la fecha de devengo del impuesto. Ello, salvo que el valor declarado por el contribuyente, el precio o la contraprestación pactada, fueran superiores al valor de referencia. En ese caso deberá tributarse por la mayor de estas magnitudes.

Una regla similar contiene el artículo 9 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) para los inmuebles adquiridos por herencia o donación. También en estos casos el valor de referencia constituye un valor mínimo, salvo que el valor declarado por los interesados sea superior, en cuyo caso será éste el que deba tenerse en cuenta como base imponible.

Tributar conforme al valor de referencia, o por encima de éste, otorga al contribuyente una importante ventaja. Ésta es la seguridad jurídica de saber que la Administración no podrá iniciar posteriormente una comprobación de valores para sostener que el inmueble vale todavía más, y exigirle una tributación adicional.

Esta tranquilidad será plena, sin embargo, únicamente para el contribuyente que se aquiete y acepte el valor de referencia. Porque si decide combatirlo, solicitando la rectificación de la autoliquidación presentada y la devolución de ingresos indebidos, el escenario puede ser muy distinto.

Es en este punto donde surge una de las consecuencias menos conocidas de impugnar con éxito el valor de referencia. Y es que cuando el contribuyente consigue que Catastro reconozca que el inmueble no debía tener valor de referencia, desaparece también la protección frente a una posterior comprobación de valores. Es decir, ganar el primer procedimiento y “cargarse” el valor de referencia, puede abrir la puerta a un segundo frente con Hacienda sobre la valoración del inmueble.

El valor de referencia puede reducirse… o desaparecer

La impugnación del valor de referencia puede tener resultados muy distintos. En algunos casos, simplemente servirá para reducir su importe. Ello, por ejemplo, porque Catastro haya partido de una superficie incorrecta, de un estado de conservación que no se corresponde con la realidad, o haya tenido en cuenta erróneamente el uso o alguna otra característica del inmueble. Cuando esto ocurra, el contribuyente obtendrá una devolución parcial del ingreso indebido realizado, consecuencia de la reducción del valor de referencia.

Sin embargo, en otros casos el resultado puede ser mucho más radical, declarando Catastro, directamente, la inexistencia de valor de referencia para ese inmueble.

Esto puede ocurrir en algunos de los supuestos en que la propia normativa catastral declara que un inmueble puede no tener valor de referencia. Es el caso, entre otros, de determinados inmuebles sometidos a regímenes de protección pública que limitan su precio de venta, de inmuebles cuyo precio se haya fijado mediante subasta pública o de viviendas ocupadas ilegalmente cuando dicha circunstancia resulte acreditada.

También puede llegarse a la inexistencia del valor de referencia cuando falla la propia metodología utilizada para determinarlo. Esto ocurrirá, por ejemplo, cuando las características del inmueble no guarden la necesaria correspondencia con el producto inmobiliario representativo (PIR) que, dentro del correspondiente ámbito territorial homogéneo, ha servido de base para determinar su valor.

En estos casos el contribuyente obtendrá la devolución del ingreso indebido realizado, prevaleciendo el valor declarado en su día en la escritura sobre el de referencia de Catastro, al haber sido éste declarado inexistente.

Sin embargo, lo que a priori parece una victoria abre un nuevo campo de batalla frente a Hacienda. Y es que ahora que el inmueble no tiene valor de referencia, la Administración sí puede iniciar frente al mismo una comprobación de valores, si continúa discrepando del valor declarado en escritura.

El interés gira entonces hacia cómo debe defenderse el contribuyente frente a esta nueva actuación de la Administración. Ello, para anular definitivamente la comprobación de valores y lograr que prevalezca el valor de escritura.

Cómo defenderse de la comprobación de valores iniciada tras haber dejado sin efecto el valor de referencia

En efecto, que Hacienda pueda iniciar una comprobación de valores no significa que tenga vía libre para atribuir al inmueble cualquier valor. Además, al no existir ya valor de referencia, es Hacienda la que tendrá ahora que probar y demostrar que el valor declarado por el contribuyente en la escritura es inferior al de mercado. 

Para ello, será preciso que el perito de la Administración lleve a cabo una valoración del inmueble individualizada. Y esto deberá hacerse mediante una visita personal al inmueble. Sobre esta cuestión acaba de pronunciarse nuevamente el Tribunal Supremo en su sentencia de 16 de julio de 2026 (recurso 6851/2024), referida precisamente a una comprobación de valores en el ITP. 

El criterio del Supremo es claro: cuando Hacienda utiliza el dictamen de peritos para comprobar el valor de un inmueble, la regla general es que el perito debe desplazarse hasta el inmueble y realizar una inspección personal, directa e individualizada, tanto de su exterior como de su interior. Sólo excepcionalmente podrá prescindirse de dicha visita, y para ello la Administración deberá justificar de forma razonada, y atendiendo a las circunstancias concretas del inmueble, por qué no resulta necesaria tal visita.

En este punto, la sentencia contiene una advertencia especialmente importante para los peritos de la Administración. Así, declara el Supremo que Hacienda no puede sustituir sin más la visita del perito por la consulta de los datos que figuran en Catastro, fotografías, ortofotografías o imágenes obtenidas mediante Google Maps o Street View. En el caso analizado por el Alto Tribunal, precisamente, la Administración había utilizado los datos catastrales y una fotografía de la fachada obtenida de Google Maps para valorar el inmueble justificando que no era necesario visitarlo personalmente. 

Sin embargo, el Supremo rechaza esta forma de proceder. Ello, recordando por un lado que la información catastral responde a un sistema de valoración general y masiva y que, aunque pueda resultar relevante, no es suficiente por sí sola para realizar la valoración singular e individualizada que exige una comprobación de valores. Y por otro, que una fotografía obtenida de Google Maps tampoco permite conocer circunstancias tan relevantes para la valoración del inmueble como son su estado interior, su conservación, la calidad de los materiales o la necesidad de realizar reformas. 

Conclusión: Hacienda puede iniciar una comprobación de valores, pero no lo tendrá fácil

En definitiva, tras la declaración de inexistencia del valor de referencia Hacienda puede iniciar una comprobación de valores, pero tendrá que empezar prácticamente desde cero y justificar el nuevo valor conforme a las exigencias establecidas por el Tribunal Supremo.

Esto será especialmente importante cuando la Administración pretenda llegar mediante la comprobación de valores a una cifra similar al valor de referencia que previamente quedó sin efecto. 

En esta situación, el contribuyente deberá analizar con especial atención cómo se ha obtenido ese nuevo valor, si existe una verdadera valoración individualizada del inmueble, y si el perito ha realizado la visita preceptiva. Todo esto puede suponer en la práctica la anulación de muchas comprobaciones de valores iniciadas tras la anulación del valor de referencia. 

Por este motivo, recibir una comprobación de valores después de haber anulado el valor de referencia no significa que el contribuyente vuelva a la casilla de salida. Y es que será ahora Hacienda la que tendrá que justificar, mediante una auténtica valoración individualizada del inmueble que respete el criterio de los Tribunales, que el valor declarado por el contribuyente no se corresponde con su valor de mercado. 

En consecuencia, el contribuyente no debe rendirse, a pesar del lógico agotamiento. Ello, porque existen argumentos para seguir defendiendo hasta el final el valor que declaró en la escritura por la que adquirió el inmueble.