La Audiencia Provincial de Barcelona ha analizado en una sentencia del 30 de abril si el uso prolongado de la cubierta del edificio permite a un propietario reservarse una zona en exclusiva y si otro vecino puede instalar allí conductos de aire acondicionado con autorización de la junta.
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En este caso, un propietario llevaba más de 40 años utilizando una parte de la azotea, a la que accedía con una escalera metálica desde la terraza de su vivienda. Cuando otro vecino instaló allí las tuberías, con la máquina compresora en otra zona de la cubierta, el primero pidió que se retiraran al considerar que dificultaban el acceso y vulneraban su supuesto derecho de uso exclusivo. Ante la negativa del vecino, presentó una demanda, que fue desestimada por el Juzgado de Primera Instancia nº 28 de Barcelona, por lo que recurrió en apelación.
El uso de la cubierta no permite reservarse una zona en exclusiva
La Audiencia Provincial recuerda que el uso prolongado de una zona común por mera tolerancia no basta para atribuírselo en exclusiva y lo hace remitiéndose al artículo 553-43 del Código Civil de Cataluña y a una sentencia de 2019 del Tribunal Superior de Justicia de esta comunidad, según los cuales ese uso debe estar previsto en el título constitutivo o establecerse por acuerdo unánime de la comunidad.
Ninguna de estas circunstancias se daba, ya que la junta autorizó el paso de los conductos adosados al pretil de la cubierta, siempre que la solución fuera técnicamente viable, y como alternativa, había previsto colocarlos en una bandeja aérea.
El acta recogía la oposición del propietario a esta segunda opción, pero no a la instalación junto al pretil. Como el acuerdo no fue impugnado dentro del plazo, era legalmente vinculante.
Los plazos para impugnar un acuerdo de la comunidad
El artículo 553-31 del Código Civil de Cataluña concede un año para impugnar acuerdos contrarios a la ley, al título constitutivo o a los estatutos, o que impliquen un abuso de derecho, mientras que el plazo se reduce a tres meses cuando son contrarios a los intereses de la comunidad o gravemente perjudiciales para alguno de los propietarios. En ambos casos, el cómputo comienza con la notificación del acta o de su anexo.
En el resto de España, el artículo 18.3 de la Ley de Propiedad Horizontal establece plazos de impugnación similares, que se cuentan desde la adopción del acuerdo, salvo para los propietarios ausentes, cuyo cómputo comienza con la comunicación.
La viabilidad técnica no obligaba a convocar una nueva junta
Aunque la comunidad llegó a pedir la retirada de los conductos al considerar que su viabilidad no se había comprobado formalmente, el tribunal señaló que el acuerdo no establecía un procedimiento de verificación específico, de modo que la falta de una reunión con la presidencia no impedía dar por cumplido el requisito.
La Sala consideró acreditada la viabilidad técnica de la instalación y que el aparato funcionaba correctamente. Además, el demandante no identificó ninguna infracción normativa que justificara la retirada.
Los conductos no impedían el acceso a la cubierta
La Audiencia Provincial de Barcelona también examinó si la protección metálica colocada sobre los conductos dificultaba el paso por la escalera. La chapa tenía un grosor de entre 3 y 5 milímetros y no se acreditó que generara un obstáculo relevante para llegar a la cubierta.
A partir de estas pruebas, concluyó que el acceso se mantenía en “condiciones sustancialmente equivalentes”. Además, el perito del propio demandante reconoció que el último escalón era más ancho, por lo que el descansillo era incluso más amplio. Por ello, confirmó la sentencia de primera instancia, desestimó el recurso e impuso las costas de la apelación al demandante.
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