El gabinete de estudios económicos axesor hace un repaso de la situación del sector inmobiliario y concluye que para que la demanda de vivienda se recupere es necesaria una mayor caída de precios y que se mantengan bajos los tipos de interés. Además, analiza la caída de precios por provincias para 2011 y el papel de la banca, que puede facilitar el ajuste en el mercado inmobiliario con mayores caídas de precios
1.- demanda de vivienda: se trata de una de las claves para la recuperación del sector. Su comportamiento dependerá del acceso al crédito, de la evolución del desempleo, de la evolución de los precios de la vivienda y del componente demográfico. Además, como recuerda asexor, los problemas que existen en el mercado de trabajo español elevan la incertidumbre sobre las personas ocupadas, que optan por retrasar la compra de una vivienda
Axesor propone razones optimistas como la previsible mayor caída de precios y los bajos tipos de interés para impulsar la demanda. La primera de las razones debería producirse en los próximos trimestres y en cuanto a la segunda, los tipos están en mínimos históricos con lo que cualquier subida futura (se descarta a corto plazo) penalizará el mercado inmobiliario
Por el momento, ni los severos problemas de liquidez del sistema financiero ni el desempleo permiten mirar con optimismo la reactivación de la demanda de vivienda y la salida de la crisis inmobiliaria, según la firma
2.- el precio de la vivienda: los bajos tipos de interés, un fácil acceso al crédito, las altas rentabilidades del sector, expectativas de mayores aumentos de precios fueron un cóctel explosivo que derivó en la formación de la burbuja inmobiliaria. Desde el pico alcanzado en el primer trimestre de 2008 y según datos del ministerio de vivienda, el precio ha acumulado una caída nominal del 12,02% a finales del primer semestre del 2010
Axesor recuerda que los precios han caído poco en relación con el indicador de accesibilidad medido a partir de la capacidad de pago a largo plazo de las familias españolas. Y hay ratios como el precio de la vivienda y la renta de los hogares que indican la necesidad de mayores caídas, entre un 12 y 15% más de media, para bajar de los 6,8 años de renta familiar bruta necesarios para la compra de una casa a una cifra en torno a 4-5 años
La firma destaca que los ajustes de precios se producirán en función de los diferentes mercados y/o provincias ya que en cada una hay un stock o una demanda distinta. Para 2011 entre las provincias españolas en que se estima una mayor caída del precio se encuentran málaga y Toledo, con descensos del 31% y 27%, respectivamente, desde su propio pico. Otras provincias expuestas a fuertes caídas de precios de entre el 20% y 30% son Alicante, Valencia, Huelva, tenerife, Zaragoza, Madrid, Las Palmas, Segovia, grandaa, Almería cádiz, Guadalajara, castellón, Baleares, Huesca y Murcia
Axesor destaca en su informe "la verdadera dimensión de la crisis del macrosector de la construcción" que el mayor impacto negativo en los precios se encuentra en las comunidades turísticas, especialmente en la Comunidad Valenciana, Andalucía, región de Murcia y los dos archipiélagos
Las comunidades autónomas donde los precios caerán el año que viene entre un 10% y un 20% desde su pico son Castilla y León, el País Vasco, La Rioja Navarra y Cataluña
Las razones que esgrime asexor para esperar más caídas de precios son:
- 2010 no permitirá reajustar los precios de la vivienda en España, ante el elevado excedente de vivienda sin vender
- Con la recuperación de las economías alemana y francesa, probablemente haya una subida de tipos de interés (sus expectativas están ligadas a las del Euribor), lo que hundiría aún más al sector inmobiliario español
- La contracción del PIB español y la aún elevada tasa de desempleo (escasa demanda de casa)
- Las necesidades de liquidez de la banca seguirán impidiendo una reactivación del c´redito a empresas y familias
- La desaparición de las ayudas fiscales pueden tener un efecto negativo, como se ha demostrado en el mercado inmobiliario americano o recientemente en España con el fin de las ayudas fiscales a la compra de coches
Indicador de la accesibilidad según precio vivienda y la renta de los hogares
3.- el papel de la banca en la recuperación del sector: si la financiación que llega a familias y empresas sigue siendo escasa las posibilidades de reactivación de la demanda inmobiliaria se reducen y el riesgo de crédito de las empresas ligadas a la construcción y al sector inmobiliario aumenta
Los activos inmobiliarios en el balance de las entidades financieras durante más de 24 meses requieren el 30% de cobertura. Estas nuevas provisiones introducirán una buena dosis de realismo y ayudarán a que se produzca el ajuste en el mercado inmobiliario, con mayores caídas de precio a lo largo de 2011. El problema es que estos activos inmobiliarios, como promociones en curso, requerirán caa vez mayores inversiones para convertirlas en pisos habitables
Por último, axesor cree cada vez más evidente que “la significativa caída en el precio del suelo hará que las nuevas viviendas tengan un coste más barato y, por tanto, unos precios más asequibles. En este contexto las viviendas en el mercado tendrán que rebajar sus precios. Cuanto más tarde se produzca el ajuste, más difícil será la consolidación de la recuperación del sector
95 Comentarios:
Correcto albertogg.
La compra de un piso o el alquiler de un piso es "la misma cosa" expresada de diferente manera. La ecuación financiera que las relaciona a ambas opciones se auto-compensa en un mercado libre de oferta-demanda. Lo único que rompe la ecuación sucede cuando el gobierno se mete por medio provocando que haya viviendas que se compren y no se habiten para especular en el futuro.
En un contexto en el que la burbuja se desinfla, nadie se atreve a correr el alto riesgo de comprar para especular (a no ser que el gobierno se meta por medio). Por lo que la fórmula fundamental se equilibrará más tarde o más temprano, y por lo tanto, si la compra de vivienda baja, el alquiler también lo hará.
La ingente cantidad de endeudamiento público y privado, y el desmoronamiento de toda la estructura de estabilidad social, provocará la salida de los activos inmobiliarios a precios que sean competitivos respecto a la renta media española. Es la única solución para que el país pueda capitalizarse y crezca nuevamente (y por ende, financiar la creación de empleo, disminuir la tasa de paro y pagar las deudas pendientes).
No te preocupes de los especuladores a la baja porque se crearán leyes que controlen las compra-ventas para que eso no suceda, o sea fuertemente desmotivado fiscalmente.
Es así de simple. O la decisión la toma el gobierno de turno en el país, o se tomará desde Bruselas cuando España sea intervenida oficialmente (extraoficialmente ya lo está).
La paz social se ha acabado.
No ves la avalancha de pisos en alquiler? yo veo que aumenta, hablar de avalancha me parece excesivo. Es un lento pero ininterrumpido aumento. El problema sera cuando los propietarios empiecen a desengañarse de vender a los precios que ambicionaban.
Tu crees que entonces los dejaran cerrados o los prenderan fuego? yo me sospecho que se conformaran con el pequeño rendimiento del alquiler (da igual lo alto que sea, en relacion con el superinflado precio es un rendimiento minimo)
La demanda de vivienda en alquiler si que esta muy tocada por el momento actual de empleo. Por muy necesitados de vivienda que esten si no tienen ingresos o estos bajan no pueden acceder a esos pisos en alquiler, que no olvidemos tienen una tendencia alcista.
Igual las cosas son muy lentas, igual no son tan claras en tu entorno pero yo veo muchos pisos en alquiler que se quedan vacios meses y meses y que van bajando sus pretensiones. Tu no lo ves? bueno, igual tu zona se libra por algo que se me escapa. Suerte con tus inversiones.
#104 sábado, 4 Diciembre 03:04 waiting_vulture responde a ALBERTOGG con lo cual, lo que sí que va a ser una avalancha, es la ingente masa de gente que, necesitados de un techo donde alojarse, tendrá que pagar un alquiler. =================================== Eso lo dices tú. lo que dice el titular de esta noticia: radiografía de la vivienda: poca demanda, caída de precios e importancia de la banca te lo repito: poca demanda. Por si no te queda claro: poca demanda. En todo caso, dado que tú no eres un mierda de mileurista muerto de hambre, le podrías comprar el pisito a dj, y luego alquilarlo, que se va a producir una avalancha de la demanda de pisos en alquiler, una "ingente masa". Y de paso, dj nos deja tranquilos con su pisito.
Si los españoles teniamos grabado a fuego el tener que ser propietario, porque los precios hace 10 años era la mitad que ahora y hace 25 eran la tercera parte?
Esa presunta predisposicion a la propiedad, que tiene que ver conlos precios? ha convivido con precios muy distintos.
Puede provocar que los precios suban? puede ser, pero lo que provoca que los precios suban es mucho mas las estupidas expectativas en las que hemos vivido.
Que se pueden mantener? lo dudo.
Cuando vuelva a comprarse a mejor ritmo que el actual (que, por cierto, me parece que se sigue vendiendo mucho teniendo en cuenta la situacion en la que estamos) partiremos de una situacion muy distinta. La gente se habra desengañando de esas continuas subidas. Me parece que el clima psicologico va a ser muy importante.
En el momento que la gente sepa que la vivienda no se revaloriza eternamente no va a tener tanto interes en endeudarse para toda la vida en ella.
En cuanto a la conveniencia de vivir en alquiler frente a comprar, es un debate amañado. Sin duda es mejor comprar, pero no a estos precios y no en todas las situaciones personales.
Contestación a albeertogg
Lo que más influye en los precios de los pisos es que todo el mundo los quiere comprar y el vendedor le pone el precio máximo que alguien le paga, por eso los pisos en España son y seran caros (aunque bajen un 40 %), pues todos quieren comprar. Pero claro, la alternativa del alquiler no es muy aconsejable pues los precios son tan caros como los pisos de compra. Si un alquiler de un piso de 2 habitaciones en un barrio popular de Barcelona vale unos 650-750 euros, en otros paises de buena parte de Europa suelen valer unos 400-500 euros y, además, ganan más dinero que nosotros. Un precio para esa tipología de piso debería estar sobre los 300 euros mes. Entonces sí que mucha gente alquilaría y no subirían tanto los precios para el que quisiera comprar. Pero claro, como se ha pagado un precio ya alto, pues el alquiler, para sacar una rentabilidad superior a un plazo fijo, debe ser alto. Es un pez que se muerde la cola.
Solo las autoridades a traves de leyes pueden cambiar la situación. Aquí no se puede construir en cualquier lado y todo el tema inmobiliario esta muy pillado para que se beneficien unos cuantos y es dificil de cambiar. Debería haber un gobierno aleman durante 10 años y la cosa cambiaría. Es triste, pero los mandamases de aqui dificilmente lo van a arreglar. Hay unas élites que ya les va bien que los pisos sean caros, los sueldos más bien bajos y la gente pillada económicamente, así son más sumisos y se les puede explotar con facilidad. ¿Que el pais no avanza mucho ? Y que, si ellos y sus familias si que avanzan. Hace siglos y no tanto, una élite vivia como reyes y la inmensa mayoría era casi indigente y no se acabó el mundo. Este es un pais que está entre Sudamérica y el norte de Europa, es así y dificil será que cambie, pues la gente que habita en él es así, en su mayoría. No son solo los políticos que son malvados, incultos y ladrones. La mayoría de la gente también es así, por lo tanto, salvese quien pueda, como siempre.
Los que sobrevivan hasta que llegue ese cambio de panorama económico, pueden considerarse ricos (comparativamente hablando), tanto para comprar piso como para lo que les de la gana.
Lo dicho, Ricardo....
En resumidas cuentas : *vacas flacas para todos* mientras tanto ((que bien se vive ligero de equipaje)) (sin polizas, debitos, hipotecas,nada como aguantar libre, en casa papis y al final heredas) la generacion anterior a palmado; (bajo el yugo urgente del nido que la fémina urgia y urgia en sus instintos de "la llamada de la selva" y su: hay meterse, aunque te ahorcases ........pidiese botin lo mismo ciento que doscientos) jeje cuanto calzonazos poniendose la horca de Botin, tras unas faldas.......(bobaliconas - cooperadoras necesarias de los bancos)...¡¡¡ Es la incultura financiera de la eso,la logse .....y la lecheee.......... ya digo: ((que bien se vive ligero de equipaje)).....con razón miran con envidia los casaos a los solteros
< no os cabreeis, alguien tenia que deciros la puñetera verdad. >
Ningun problema......el desconocimiento es lo que tiene.......una ayudita matematica:
Y lo demuestro = ............(eSCRITO EN 2008-PERO VALIDO)
...........................
(( Ahora que baja la vivienda, cual es el mejor momento para comprar ?...o alquilar ? ))
(Copia en el Buscador):
Ensilicio.com/2008/02/ahora-que-baja-la-vivienda-%C2%BFcual-es-el-mejor-momento-para-comprar
A mucha gente muy lista de por aquí:
Yo formo parte de una pareja joven, con estudios superiores (un licenciado, una doctora), uno funcionario, la otra no pero tiene un buen sueldo... no el que debería tener, por que el contrato no es el que corresponde al trabajo que se hace pero "esto es así ahora" en fin, ideales para comprar/alquilar y fundar una familia... y no podemos. Està mucho más allá que negro y la gente aquí, en el foro dice " Claro, la gente pobre quiere pagar pisazos de 300.000€..."
1. Los pisos valen una burrada, 300.000€ hasta me parece poco, aunque sea un agujero en un barrio, hay gente que no se que se piensa que tiene entre manos.
2. Nos da terror comprar, mañAna me echan del trabajo, pasado le rebajan aún más el sueldo al funcionario... y la deuda puede llegar a pasar a mis hijos!
3. Si pudiera me iba. Muy lejos. No lo hago por no dejar a mi pareja.
4. Todos me habeis pagado mi doctorado (beca ministerial) y ahora me dejais sin más soluciones que irme al extranjero para alquilar/comprar/vivir racionalmente. Yo al menos no lo veo muy lógico.
5. La culpa no es que la juventud se fuera a beber. La culpa es de todo el pais que esta mal, muy mal, enfermo, y los hermanos pequeños de nosotros los hermanos mayores que nos dejamos los codos trabajando y estudiando, con la ilusión de que hariamos algo, y ven que ahora no tenemos nada prefieren beber y fiesta y al menos se lo pasan bien.
Au. Y ahora a seguir diciendo que la gente (joven) quiere fiesta, no trabaja, es pobre y encima quiere piso/vivir dignamente.
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