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Cuenta atrás para saber el plazo para reclamar los gastos hipotecarios: el Supremo decidirá el 23 de junio

El pronunciamiento sobre los gastos abusivos también afectará a las hipotecas, según los abogados especializados

Gtres
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Autor: Redacción

El embrollo de la reclamación de los gastos hipotecarios puede estar cerca de su fin. En los últimos meses, el Tribunal Supremo ha cambiado el criterio que venía aplicando desde principios de 2019 y ha decidido que el gasto de la gestoría y de la tasación de la vivienda también deben ser asumidos por la banca. Pero aún está pendiente saber qué plazos tienen los consumidores para reclamar los importes pagados de más en los casos en los que la cláusula hipotecaria que recoge los gastos de la formalización del préstamo sea nula.

La buena noticia es que el Tribunal Supremo deliberará el próximo 23 de junio sobre sobre el plazo de prescripción para reclamar gastos incluidos en las cláusulas abusivas de los préstamos.

Al menos, ese ha sido el motivo que ha llevado a la Audiencia Provincial de Jaén a dejar en suspenso el fallo de un recurso. "No habiéndose llevado a cabo la deliberación de la Sentencia en la fecha señalada (14 de mayo de 2021), pues, ante la reciente sentencia del TJUE resolviendo en cuestión prejudicial sobre el plazo de prescripción de la acción de reclamación de los gastos atribuidos a los prestatarios consumidores, esta Sala estaba esrudiando si procedía mantener o modificar el criterio que seguía al respecto, y habiéndose tenido conocimiento de que la Sala Primera del Tribunal Supremo tiene señalado para el día 23 de junio la deliberación de los recursos de casación que versan sobre dicha cuestión, lo que serviría para unificar la doctrina de criterios existentes en las Audiencias Provinciales, se ha considerado procedente, con el fin de evitar innecesarios y costosos recursos de casación, dejar en suspenso la deliberación, votación y fallo de este recurso hasta el dictado de la sentencia por el Tribunal Supremo", afirma el documento judicial. 

Y según interpretan los abogados especializados en hipotecas, la deliberación también afectará a los plazos para reclamar los gastos de los préstamos para la compra de vivienda.

La vista del Alto Tribunal, prevista para el 23 de junio, se producirá apenas dos meses después de que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) determinara que el plazo que tiene el consumidor para reclamar al no puede empezar a contar desde el momento de la firma, ya que le impediría valer sus derechos y recuperar los importes pagados de más, aunque se trataba de un caso concreto sobre los préstamos al consumo.

Sin embargo, desde el portal reclamador.es consideraron que dicha sentencia abría la puerta a aplicar el criterio a los plazos de prescripción para reclamar los gastos de formalización de las hipotecas y que tumbaba los argumentos de las Audiencias Provinciales que empiezan a contar el plazo desde el momento de la constitución del préstamo.

Y Carmen Giménez, letrada de G&G Abogados, también cree que la deliberación del Supremo de junio incluirá las cláusulas abusivas de las hipotecas. “Desde mi punto de vista, este tema va a afectar a todas las cláusulas abusivas, incluidas las hipotecarias. En concreto, a los efectos o consecuencias económicas de la declaración de nulidad”, explica la abogada.

El plazo que tiene el consumidor para reclamar los importes pagados de más a la hora de formalizar un préstamo para la compra de vivienda es el único fleco pendiente en materia de gastos hipotecarios, sobre el que el Supremo debe pronunciarse para unificar criterios.

Qué plazos se manejan actualmente

La fecha más restrictiva de todas situaba como el límite para reclamar los gastos hipotecarios el pasado 28 de diciembre, considerando los cinco años que establece el Código Civil tras la reforma de octubre 2015, en la que el plazo se redujo de 15 a 5 años en el caso de las acciones personales, más la ampliación que se determinó por el parón judicial derivado de la crisis del covid. En este caso, el contador temporal arrancaría en el momento de firmar el préstamo y afectaría a todos los gastos abonados a partir de 2005 (excepto en Cataluña, donde el plazo es de 10 años).

Sin embargo, los abogados especializados en materia hipotecaria y las asociaciones de consumidores defienden que el plazo debería ser imprescriptible y que, en todo caso, los cinco años deberían empezar a computar desde que el consumidor conoce la nulidad de la cláusula de su contrato y se materializa la sentencia. Una postura que, de hecho, ya ha defendido el Supremo en el pasado.

“El 16 de diciembre de 2019, en el marco de una sentencia sobre la cláusula suelo de una hipoteca cancelada, el Alto Tribunal dijo que el plazo de prescripción de las consecuencias derivadas de la declaración de nulidad de una cláusula abusiva no podía computar hasta que no se hubiera declarado nula en un juzgado. Espero que ahora aplique el mismo criterio”, recalca la letrada de G&G Abogados.

El reparto definitivo de los gastos hipotecarios

A la espera de conocer el criterio que debe aplicarse sobre el plazo de prescripción, hay que recordar que en los últimos meses el Supremo ha modificado el reparto de los gastos hipotecarios entre banco y cliente.

A finales del pasado mes de enero volvió a inclinar la balanza a favor del consumidor y determinó que la entidad financiera debe asumir el 100% del gasto de la tasación del inmueble hipotecado, así como el 100% del gasto de la gestoría, el 100% del registro y el 50% de la notaría. Dicho de otro modo, la doctrina solo carga en el consumidor el 50% de la notaría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), por lo que el resto de los gastos pueden ser reclamados, así como los correspondientes intereses legales.

Cómo reclamar los gastos hipotecarios

Carmen Giménez explica que el primer paso que debe dar el consumidor es presentar una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad con la que se firmó el préstamo hipotecario (o, en su caso, de la nueva entidad que se haya fusionado o haya absorbido a aquella a la que se le pidió el dinero para la constitución de la hipoteca). [Descárgate aquí el modelo de reclamación de los gastos de formalización de la hipoteca]

Transcurridos dos meses desde que se presente dicha reclamación, y siempre que no haya contestado el Servicio de Atención al Cliente o que la contestación haya sido negativa, el consumidor podrá proceder a interponer la correspondiente demanda judicial ante el partido judicial del domicilio del prestatario o deudor o del domicilio social del banco, indistintamente.

Lo que se ha de solicitar en la demanda que se plantee ante el juzgado será la nulidad de la cláusula por abusiva, y la restitución de los gastos abonados como consecuencia de dicho pacto, los que deberán de ir perfectamente documentados con sus correspondientes facturas. Por el tipo de procedimiento que se ha de interponer será necesaria la intervención de Abogado y Procurador. 

Los abogados recomiendan reclamar todos los gastos más sus intereses legales desde la fecha del pago de cada uno de ellos. "Y es necesario aportar las facturas para acreditar lo que pagó por cada concepto", concluye la letrada.