El Tribunal Supremo vuelve a marcar los límites en materia de propiedad horizontal, confirmando que una propietaria deberá reconstruir un muro trasero (integrante de la fachada y del cerramiento del edificio) que demolió sin permiso para unir sus locales con una nave colindante.
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La sentencia núm. 275/2026, de 20 de febrero, aclara hasta dónde llega la flexibilidad permitida en las obras de este tipo de inmuebles y cuándo entra en juego la obligación de contar con el visto bueno de la comunidad, poniendo el foco en tres cuestiones clave: los elementos comunes, la configuración del edificio y la conexión entre fincas de distintas comunidades.
Alteración de elementos comunes en propiedad horizontal
El origen del conflicto se remonta a la decisión de una propietaria de derribar gran parte (aproximadamente dos tercios) del muro del edificio, integrado en la fachada trasera, para comunicar dos locales de su propiedad con una nave perteneciente a otra comunidad distinta.
La actuación se realizó sin autorización del resto de propietarios, creando un espacio único de uso conjunto entre inmuebles que, jurídicamente, eran independientes. Este detalle fue determinante en el recorrido judicial del caso.
El Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Valencia entendió que podía aplicarse el margen de flexibilidad que suele beneficiar a los locales comerciales y desestimó la demanda interpuesta por la comunidad. Sin embargo, la Audiencia Provincial corrigió ese criterio en apelación y ordenó la reconstrucción del muro.
Ante el revés judicial, la propietaria interpuso un recurso de casación ante el Supremo, argumentando que el fallo de la Audiencia infringía la doctrina de este mismo tribunal y los artículos 9.1 y 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), al no haber aplicado esa flexibilidad.
¿Se puede hacer una obra en la fachada sin autorización?
La Sala de lo Civil no deja lugar a dudas. Apoyándose en el artículo 7, 9 y 17 de la LPH, concluye que la actuación no puede ampararse en la flexibilidad propia de los locales comerciales, al implicar una alteración de la configuración del edificio que exige autorización previa de la comunidad.
La clave está en cómo se califica la actuación. No se trata de una simple adaptación de fachada (algo relativamente habitual), sino de la demolición de una parte sustancial de la envolvente del edificio que actúa como elemento de cierre.
Además, la intervención no solo afecta al inmueble en sí, sino que va un paso más allá. Para el Supremo, se trata de una actuación que altera la configuración del edificio y el régimen jurídico de la comunidad, ya que incide en elementos definidos en el título constitutivo y permite un uso funcional conjunto de espacios pertenecientes a distintas comunidades, con posible incidencia en el reparto de derechos y obligaciones entre propietarios.
Límites a la doctrina flexible en locales comerciales en propiedad horizontal
Uno de los puntos más interesantes de la sentencia es cómo acota la doctrina jurisprudencial que permite la mencionada flexibilidad en las obras realizadas en locales. El alto tribunal recuerda que este margen no es absoluto y que solo opera cuando no se ve afectada la seguridad, la estructura ni la configuración del edificio, ni se perjudican los derechos de otros propietarios.
Así, esta flexibilidad se ha admitido en supuestos como la adaptación de escaparates propios de la actividad comercial, pero no alcanza a actuaciones que alteran de forma sustancial el inmueble.
La demolición del muro trasero no se trata de una intervención menor ni estética, ya que supone una transformación de la envolvente y la integración funcional de espacios pertenecientes a distintas comunidades. Por ello, el Supremo descarta la aplicación de esa doctrina.
También recuerda que permitir este tipo de actuaciones sin control comunitario puede generar importantes problemas técnicos y jurídicos. Entre ellos, la utilización de servicios comunes sin una adecuada contribución a los gastos, dificultades en la gestión o incluso riesgos en materia de seguridad. En otras palabras, no se trata solo de una obra, sino de una modificación que puede afectar al equilibrio interno de varias comunidades.
¿El paso del tiempo convierte en legal una obra no autorizada?
La propietaria alegó que las obras se habían realizado décadas atrás. Sin embargo, este argumento no prosperó. La Sala constató que, aunque la intervención original databa de 1984, la actividad comercial cesó en 1997 y los huecos fueron tapiados.
No fue hasta 2017, con la instalación de un nuevo taller mecánico y la reapertura de la conexión física, cuando la comunidad tuvo conocimiento efectivo de la situación y pudo ejercitar la acción de reposición.
Este elemento es determinante, ya que al haber permanecido la obra oculta y clausurada durante veinte años, se descarta la existencia de un consentimiento tácito, por lo que la reacción de los vecinos para exigir la vuelta al estado original era perfectamente legítima.
Obligación de reconstruir el muro y doctrina consolidada
De esta manera, el Tribunal Supremo confirma la decisión de la Audiencia Provincial de Valencia, obligando a la propietaria a reconstruir el muro de la fachada asumiendo todos los gastos.
Además, el fallo impone a la recurrente el pago de las costas del recurso de casación, así como la pérdida del depósito para su interposición y lanza un mensaje claro: la flexibilidad en locales comerciales tiene límites y no ampara actuaciones que alteren la configuración del edificio o conecten inmuebles de distintas comunidades sin autorización.
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