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"La situación del alquiler en Madrid y Barcelona favorece a las residencias de estudiantes"

Christopher Holloway, director general de GSA España

Christopher Holloway, director general de GSA España, explica que los precios del alquiler de viviendas alcanzados en Madrid y en Barcelona favorecen al sector de las residencias de estudiantes. En este sentido, Holloway aclara que los padres con alumnos en su primer año de universidad prefieren este tipo de establecimientos antes que una casa en arrendamiento, porque existe muy poca diferencia de precio y ofrecen mejores servicios. Además, el ejecutivo descubre el futuro inmediato de la compañía en España, después de anunciar en idealista/news su expansión hacia Italia y Portugal. 

¿Qué es GSA?

GSA significa Global Student Acomodation. Es decir, alojamiento de estudiantes a nivel global. Por lo tanto, nuestro enfoque es único: alojamiento de estudiantes, residencias de estudiantes y nuestro ámbito es global.

¿En cuántos países tienen presencia?

Actualmente estamos en España, Alemania, Australia, Reino Unido, Irlanda, China, Japón y Dubái, lugar donde se encuentra nuestra sede.

¿Cuál es el mercado más interesante para GSA?

Es difícil de decir porque cada uno de ellos se encuentran en un punto diferente. Sin embargo, los más importantes son Reino Unido e Irlanda, aunque es España el que más rápido está creciendo. Además, nuestra presencia en Asia es un motivo de orgullo para la empresa y representa la gran diversidad geográfica de la compañía.

¿Cuántas residencias tienen en España?

Tenemos seis residencias construidas: tres en Madrid capital, una en Alcalá de Henares y dos en Barcelona.

¿Cuál es el ‘pipeline’ de la compañía?

El más inmediato hace referencia a la tercera residencia en Barcelona, que está en proceso de licencias y tenemos el objetivo de abrirla en 2021. También abriremos una en Valencia, en el centro de la ciudad, y pretendemos que esté lista en dos años.

¿Qué nuevo modelo van a implantar en Barcelona?

Hasta ahora nuestros proyectos han sido principalmente 'on campus' o muy cerca de los campus principales. El proyecto de Barcelona, sin embargo, está en el centro del barrio de Sant Gervasi. Está, por lo tanto, en una zona muy residencial, una zona muy 'prime' con universidades privadas a su alrededor. El producto es un poco diferente porque no tiene pensión completa, que es una característica de la mayoría de nuestras residencias hasta la fecha. Son más bien estudios o de apartamentos compartidos.

¿Cuál es su modelo de negocio?

Lo que hemos hecho hasta ahora ha sido relativamente tradicional en el sentido español. Es decir, son residencias de estudiantes, tienen todos los servicios que ofrecen los antiguos colegios mayores, incluyendo la pensión completa, servicio de lavandería, servicio de limpieza…

¿Qué precio tienen sus residencias?

Depende de la ubicación, de los servicios… pero digamos que nosotros estamos posicionados en el segmento medio alto del mercado. En Alcalá de Henares, por ejemplo, nuestros precios podrían empezar en 750 euros y subir hasta más de 2.000 euros.

¿Favorece la situación del alquiler en Madrid y en Barcelona a las residencias de estudiantes?

Desde luego, la situación favorece actualmente la elección de una residencia de estudiantes, porque por lo general esta tipología de alojamientos suben sus precios en línea con el IPC. En los últimos años no ha existido un incremento radical en los precios de las residencias de estudiantes y sí en los precios de alquileres de pisos. De todos modos, en los tiempos de crisis la demanda no sufrió un descenso significativo, porque los padres no buscan lo más barato para sus hijos de primer año de universidad.

¿Qué ocurre con las residencias de estudiantes durante los meses de verano?

Nuestras residencias de estudiantes funcionan durante el período de verano como residencia de estudiantes, pero esa definición de estudiante es un poco diferente. Quizás no son todos estudiantes universitarios. ¿Por qué? Porque la universidad está cerrada. Tenemos un componente que son estudios de verano que pueden ser de las propias universidades, de fundaciones, de escuelas de idiomas… pero siempre en el mundo educativo.

¿Qué tasa de ocupación tienen?

La tasa de ocupación de nuestras residencias ronda el 100%. La media sí que baja en agosto. Pero la tendencia de alinear todos los inicios de cursos a principios de septiembre hace que tengamos también ocupación en agosto, porque la gente suele llegar una semana, más o menos, antes del inicio de sus cursos.

¿Cuál es el perfil del inversor?

Existe capital tanto nacional como internacional. Si bien es cierto que la tendencia es que sea mayoritariamente internacional. Hay cada vez más interés de 'family offices' españolas y esa inversión puede ser directa o indirecta, como por ejemplo a través de nuestro fondo GSA Core.

¿Qué tipo de activos buscan: suelo para construir, inmueble para reformar…?

Lo primero es buscar suelos, levantar, desarrollar y gestionar, en la primera parte. Hasta ahora ha sido el eje principal de nuestra estrategia por varios motivos, principalmente porque no hay otras que comprar. Entonces para poder crecer era necesario desarrollar nosotros mismos. Ahora que hay desde hace dos o tres años mucho más interés en el mercado español, hay mucho más desarrollo y por lo tanto prevemos que en un futuro habrá más adquisiciones. La segunda parte de la estrategia es comprar otros desarrollos ya en operación. Y la tercera pata de nuestro negocio es gestionar residencias por parte de terceros.

¿Qué futuro le espera al sector?

Empezamos con 'private equity', pasamos a 'real estate' y terminamos finalmente en institucional. No creo que estemos todavía del todo en la última fase porque todavía hay mucho desarrollo que hacer, cosa que normalmente uno institucional no puede hacer porque el grado de riesgo es demasiado alto. A medida que nos vayamos asentando como sector el riesgo será menor y, por lo tanto, el institucional tendrá menos miedo. ¿Cuándo va a pasar? Mañana, no, pero sí será la tendencia.

Además de Madrid, Barcelona y Valencia, ¿se plantean invertir en alguna otra zona de España?

Sí, encontramos interesantes todas las capitales de provincia. En particular, nos gusta las ciudades universitarias con dos centros como Bilbao, Pamplona o Málaga. Sevilla, es otra posibilidad.