La vivienda de lujo arranca este nuevo año marcada por las compras selectivas y una creciente creación de riqueza. Y es que el mercado residencial ‘premium’ se caracterizará este 2026 por algo más que la búsqueda de casas en zonas ‘prime’ o de las comodidades más extravagantes, según los expertos. Las operaciones más caras del mercado estarán marcadas por una demanda selectiva, basada en el flujo de capital internacional o los cambios políticos, con movimientos desde California hasta los Emiratos Árabes Unidos.
Lo que si parece que ha cambiado en este último año es el ‘impulso del mercado’. Tras lo peor de la pandemia del coronavirus, la vivienda de lujo experimentó un auge destacado. Durante los años posteriores (2021-2023) el deseo de propiedades ‘premium’ impulsó los precios en buena parte del mundo. En el último año, este auge se ha estabilizado. Los compradores siguen activos, pero se han vuelto ahora selectivos, y las subidas generalizadas de precios se han transformado en incrementos más comedidos en distintos mercados.
El crecimiento global de los precios del lujo inmobiliario se estabilizó en 2025, según el Índice Residencial ‘Prime’ de Knight Frank, a medida que los compradores se encontraron con precios descontrolados.
Sin embargo, la promoción e inversión en alto ‘standing’ sigue avanzando, impulsando el capital hacia el sector inmobiliario. Savills World Research informa que la facturación global en inversión inmobiliaria alcanzó aproximadamente los 633.000 millones de dólares en el tercer trimestre, un 10% más que el año anterior.
“Tras unos años turbulentos, los mercados globales de capital inmobiliario han mostrado claros signos de recuperación a lo largo de 2025”, ha destacado Charlotte Rushton, analista de investigación de Savills World Research.
Aun así, la recuperación dista mucho de ser uniforme, ya que influyen las condiciones inmobiliarias locales. En Dubái, por ejemplo, los años de una rápida subida de precios podrían estar estabilizándose, incluyendo a las viviendas de lujo. En Londres, por su parte, la prolongada incertidumbre política ralentizó la actividad durante gran parte del año pasado, antes de que la demanda resurgiera a finales de año.
En otros lugares, las limitaciones de la oferta, la creación de riqueza y los cambios en las prioridades de los compradores están redefiniendo el poder de fijación de precios.
De cara a 2026, la vivienda de lujo parece estar a punto de entrar en una fase más exigente. En este contexto, los expertos consultados de Mansion Global presentan las seis tendencias en las que deben fijarse los compradores de alto poder adquisitivo para planificar el año.
El factor de la ‘asequibilidad’ en la vivienda de lujo
La tan mencionada capacidad de un hogar para pagar los costes de la vivienda ya no se limita al mercado inmobiliario general. En el sector de lujo, la idea pasa por cuánto está dispuesto a pagar un comprador.
En EEUU, por ejemplo, el constante aumento de los costes de construcción está afectando a mercados de alta gama como el de Los Ángeles, donde la escasez de mano de obra por las políticas antiinmigración de Trump, el aumento del precio de los materiales y la actividad de reconstrucción tras los incendios forestales de enero pasado están disparando los precios de las viviendas. Billy Rose, cofundador y vicepresidente de la inmobiliaria ‘The Agency’, afirma que la presión alcista sobre los precios persistirá en California.
"Creo que los precios están a punto de aumentar considerablemente en los próximos 12 a 24 meses. Hay una demanda general creciente tras los incendios. A medida que los propietarios desplazados reciben las indemnizaciones del seguro y vuelven a entrar en el mercado, se prevé un aumento repentino de la demanda que podría endurecer aún más las condiciones”.
En Dubái, por su parte, los precios se han disparado en los últimos años, lo que está empezando a poner a prueba incluso a los compradores más adinerados. Y es que varias comunidades de villas de lujo han cuadruplicado su valor en los últimos cinco años, según ValuStrat.
"Nos estamos acercando a la fase final del ciclo", afirma Haider Tuaima, director general y jefe de investigación inmobiliaria de ValuStrat, una consultora internacional líder. Las plusvalías anuales en el mercado residencial de lujo de Dubái, que antes rondaban el 38%, se han desacelerado cerca del 20%, y se espera una mayor moderación en 2026. "2026 será positivo", añade Tuaima, "pero no tan positivo como los cuatro o cinco años anteriores".
En Londres, esta presión por la ‘asequibilidad en el lujo’ es más moderada, pero la sensibilidad de los compradores se ha agudizado tras años de incertidumbre fiscal y tributaria. Frances McDonald, directora de investigación residencial de Savills, afirma que los precios en el centro de Londres aún se mantienen aproximadamente un 25% por debajo de su máximo de 2014.
"No creemos que vaya a haber caídas significativas de precios. Pero sí creemos que habrá cierta sensibilidad a los precios y que algunos compradores seguirán siendo algo más cautelosos", agrega.
Se amplía la creación de riqueza
Los movimientos en los mercados inmobiliarios de lujo siguen estrechamente ligados a la creación de riqueza (o su ausencia), especialmente en aquellos mercados con una exposición significativa a la renta variable, al capital privado y al crecimiento impulsado por la tecnología.
"La fortaleza del mercado bursátil continuará a medida que la productividad impulsada por la IA estimule las ganancias corporativas", destaca Mike Fabbri, agente inmobiliario de lujo de Agency RE, con sede en Nueva York. "Cuando la renta variable crece, también crece la confianza de los compradores en el sector del lujo".
El Índice de vivienda de lujo de Knight Frank ha mostrado que las ciudades vinculadas a la riqueza financiera y tecnológica han registrado algunas de las mayores ganancias a nivel mundial. “La riqueza en general se está acelerando y eso tiene un impacto directo en los mercados de alto ‘standing”, comenta Kelcie Sellers, directora asociada de Savills World Research.
El Informe de Riqueza Global de UBS proyecta que aproximadamente el 30% de la riqueza mundial se concentrará pronto en economías históricamente clasificadas como emergentes. UBS estima que se sumaron aproximadamente 680.000 nuevos millonarios (en dólares estadounidenses) a nivel mundial solo en el último año, y se espera alcanzar un millón más a nivel mundial antes de que finalice la década.
Los tipos de interés importan, pero no en todas partes
Se espera que los tipos de interés más bajos sostengan las transacciones inmobiliarias hasta 2026. Si bien esto afecta principalmente a los inmuebles fuera del segmento de lujo, ayuda a impulsar el endeudamiento general.
La reducción de los costes de la deuda y la estabilización del valor del capital ha hecho que la deuda vuelva a ser un factor de retorno, lo que significa que el endeudamiento está empezando a mejorar la rentabilidad de la inversión en lugar de erosionarla, destacan los expertos.
En EEUU, se espera que esta dinámica se sienta con mayor intensidad justo por debajo del nivel de mayor lujo. Un Informe de lujo de la agencia The Agency destaca las previsiones de Fannie Mae, que sugieren que los intereses hipotecarios podrían situarse por debajo del 6% para finales de 2026, lo que podría liberar la demanda estancada en mercados de altos costes como Nueva York y Los Ángeles.
Si bien los compradores de vivienda ‘premium’ dependen menos de la financiación, los tipos más altos y la continua volatilidad macroeconómica generan una sensación general de cautela, incluso cuando las transacciones continúan, agrega el estudio.
La claridad política define dónde compran viviendas los ricos
La certidumbre política se ha convertido una vez más en un factor clave que influye dónde los compradores más adinerados deciden vivir e invertir.
En Londres, la constante especulación sobre los cambios fiscales obstaculizó la compra de vivienda ‘premium’ durante gran parte de 2025. Desde Savills confirman que las transacciones superiores a un millón de dólares cayeron alrededor de un 20% anual en noviembre, mientras los compradores esperaban mayor claridad.
Desde que se anunció finalmente el plan fiscal y de gasto por parte del Gobierno británico a finales de noviembre, la actividad ha comenzado a repuntar. "Podríamos ver un retorno de la demanda en dos etapas", destacan desde la consultora inmobiliaria: una liberación inicial de compradores que habían estado indecisos, seguida de un repunte más sostenido a medida que se disipa la incertidumbre.
En otras partes de Europa, la claridad política ha beneficiado a algunos mercados. Los expertos citan a Milán como ejemplo, donde el régimen de impuesto único de Italia para nuevos residentes ha ayudado a mantener alto el interés internacional.
El programa permite a los recién llegados, que cumplen los requisitos, pagar una tasa anual fija de 200.000 euros sobre sus ingresos de origen extranjero, independientemente de sus ingresos en el extranjero, lo que genera una excepcional seguridad fiscal para compradores con un alto poder adquisitivo que buscan dónde establecerse.
Las limitaciones de la oferta siguen siendo estructurales
En los mercados internacionales de lujo, el escaso número de propiedades que cumplen con los exigentes estándares de los clientes sigue impulsando los precios.
“El mercado de lujo continúa condicionado por los desequilibrios entre la oferta y la demanda”, agregan desde Savills. “En varias ciudades, la demanda sigue muy por encima de la oferta de propiedades de lujo disponibles”.
En ciudades como Nueva York, las limitaciones de la oferta son estructurales más que cíclicas. En Miami, la migración interna estadounidense ha intensificado la presión en el segmento más alto de precios, mientras que la nueva oferta lucha por mantener el ritmo. Al otro lado del charco, en Londres, las restricciones urbanísticas que limitan el tamaño de las nuevas promociones han generado escasez de apartamentos de obra nueva de mayor tamaño.
La próxima generación se replantea la propiedad
A medida que la riqueza continúa pasando a manos más jóvenes, las suposiciones sobre la propiedad de lujo están cambiando. Liam Bailey, de Knight Frank, ha observado una creciente reticencia entre los compradores jóvenes y adinerados a mantener amplias carteras de propiedades.
"Muchas familias adineradas podrían tener dos, tres o cuatro casas", agrega. "¿Es algo que la próxima generación querrá continuar, o la gente encontrará más complicado compaginarlo con su estilo de vida?"
Los hogares más jóvenes y adinerados parecen más inclinados a preferir menos propiedades. Viviendas que sirvan como residencias a largo plazo, bien conectadas, resilientes al clima y fáciles de gestionar, y que se priorizan cada vez más frente a los complejos de lujo, que requieren una supervisión constante.
"Los compradores de este nivel priorizan la sostenibilidad, la vida con acceso a la tecnología y las comodidades que mejoran la vida cotidiana", concluye Fabbri, de Agency RE. "Con la continua llegada de la riqueza global a Nueva York, las propiedades que ofrecen valor a largo plazo y una mejora en el estilo de vida experimentarán la mayor demanda".
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